Er wordt ingezet op een bouwproductie tussen de 24.000 en 36.000 woningen in de komende tien jaar, waarvan 30 procent bestaat uit sociale huurwoningen. Corporaties gaan extra investeren in energiebesparing. Het adagium van de ‘ongedeelde stad’ blijft het uitgangspunt.

Sinds de verzelfstandiging van de corporaties in 1994 (de “bruteringsoperatie”) maken gemeente en corporaties prestatieafspraken met elkaar. De huidige onderhandelingen zijn sterk beïnvloed door de financiële problemen bij beide partijen. De gemeente heeft een groot tekort bij het Vereveningsfonds waardoor de productie van bouwrijpe grond dreigt te stagneren; corporaties hebben vooral problemen met de cash flow.

De nieuwe set afspraken verbetert de balans van het Vereveningsfonds met 225 miljoen euro. Dat geld komt uit een aantal bronnen. Het verschil tussen sociale grondprijs en kostprijs wordt voortaan grosso modo bijgeplust uit het andere ruimtelijke fonds, het Stimuleringsfonds; bij de verkoop van elke sociale huurwoning vangt de gemeente voortaan 8500 euro (nu 3200); de aanleg van riolen bij nieuwbouwlocaties komt niet meer ten laste van het project maar wordt voortaan betaald uit de gemeentelijke rioolbelasting.

De verdienmogelijkheden van de corporaties nemen vooral toe door uitbreiding en verlenging van de verkoopmogelijkheden van sociale huurwoningen. De huidige quota-afspraken worden verlengd tot 2020 (met een uitloop tot 2027) en verhoogd met 5000 extra woningen. In totaal mogen er nu tot en met 2020 30.000 reguliere woningen en 5000 woningen via Koopgarant worden verkocht. Belangrijk voor de corporaties is dat de verkoopmogelijkheden in het populaire Centrum en Zuid (marktgebied 1) zijn verruimd, zolang het percentage sociale huurwoningen maar niet onder de dertig procent zakt. Op dit moment is dat in stadsdeel centrum zo'n 32 procent. Procedures voor verkoop worden bovendien sterk vereenvoudigd; er worden aan de te verkopen woningen geen aanvullende eisen meer gesteld die uitgaan boven de wettelijke. De invloed van stadsdelen op het verkoopproces wordt een stuk kleiner. Corporaties kunnen bovendien een bijdrage verwachten vanuit het Stimuleringsfonds voor energiebesparende maatregelen.

Doelgroepen
Het gedetailleerde akkoord bevat zoals gebruikelijk een aantal afspraken dan wel voornemens ten behoeve van doelgroepen. Per jaar worden 250 grote gezinnen die te krap wonen ‘geholpen om hun woonsituatie te verbeteren’. “Daarnaast is de ambitie uitgesproken voor 9000 studenten en 2500 jongeren huisvesting te realiseren.” Daartoe worden onder andere meer woningen gelabeld voor deze doelgroep en wordt de voorrangsregeling voor jongeren ook gekoppeld aan een soort ‘campuscontract’. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt rond de wijkaanpak, gebouwd parkeren, energiebesparende maatregelen (uitgedrukt in labelstappen), woningen voor middeninkomens, maatschappelijke opvang en GGZ. De aanbiedingsafspraken sluiten aan bij de nieuwe Europese regelgeving. De al bestaande afspraken voor leegstand en tijdelijke verhuur zijn aangescherpt.

De partijen spreken nadrukkelijk over een “onderhandelaarsakkoord”. De diverse achterbannen moeten zich er nog over uitspreken. Het akkoord wordt op 12 januari voorgelegd aan de commissie Bouwen, Wonen en Klimaat en op 16 februari aan de Gemeenteraad.

Bron: NUL20.nl

Wat anderen er van vinden

Els Willems reageert op de website van SASH op 20 december 2010 als volgt: „Huurders van Amsterdam opgelet: de uitverkopers van de sociale voorraad schakelen naar de volgende versnelling: „In totaal mogen er nu tot en met 2020 30.000 reguliere woningen en 5000 woningen via Koopgarant worden verkocht.” en „Er wordt ingezet op een bouwproductie tussen de 24.000 en 36.000 woningen in de komende tien jaar, waarvan 30 procent bestaat uit sociale huurwoningen.” plus min 1000 nieuwe (dure) sociale huurwoningen ter compensatie van 35.000 verdwijnende…„ Waarop Harry Rijpkema reageert met: „Als er 35.000 sociale woningen verkocht worden en er 30 % van 36.000 nieuwe worden gebouwd dan verdwijnen er 24.000 sociale woningen. Volgens het gemeenteplan tenminste. Of dat wel of niet lukt is koffiedik kijken. De gemeente heeft wel meer plannen die gedeeltelijk of niet worden gerealiseerd. Wel blijkt uit de cijfers dat er veel minder sociale huurwoningen worden verkocht dan gepland. Als je een redelijke woning tegen een redelijke huur hebt ga je niet zo maar een woning kopen en beslist niet als je dat gewoon niet kan betalen. Dat is vaak het geval en zal voorlopig ook niet veranderen.”

Dat bevestigde een woordvoerder van de vereniging van woningcorporaties Aedes donderdag naar aanleiding van een bericht in NRC Handelsblad.

De maatregel in combinatie met een vastgelopen woningmarkt zorgt ervoor dat mensen blijven zitten waar ze zitten. Vooral de lage inkomens in het middensegment die net te veel verdienen voor een goedkope huurwoning zijn de dupe.

Geen gehoor
Aedes heeft hier al veel eerder voor gewaarschuwd, maar vond geen gehoor bij de betreffende ministers. Gesteld werd dat er geen probleem is als mensen blijven zitten waar ze zitten. Maar dat is er volgens Aedes wel, omdat voor het middensegment koopwoningen onbereikbaar zijn geworden en er geen doorstroming plaatsheeft. De huursector zit daardoor op slot „en dat zullen we vanaf januari in de praktijk zien”, aldus de woordvoerder.
Aedes gaat monitoren waar problemen zijn en zal dan opnieuw naar de minister stappen. Een verzoek om herziening van de EU-regel wegens uitvoeringsproblemen is ook mogelijk, maar pas na de invoering.

De corporaties in de noordelijke IJmond, WOONopMAAT, Kennemer Wonen en Pré Wonen, zijn het niet eens met de nieuwe inkomensgrens voor de toewijzing van sociale huurwoningen met een huur onder € 652,50. Ze vinden de door overheid vastgestelde grens van € 33.614 te laag en willen alle woningzoekenden met een belastbaar gezinsinkomen tot € 40.000 tot hun doelgroep blijven rekenen. Daardoor komen deze woningzoekenden bij de IJmondse corporaties met ingang van 1 januari 2011 gewoon als voorheen in aanmerking voor een sociale huurwoning.

De IJmondse corporaties geven daarnaast duidelijk aan dat wie meer verdient dan € 40.000, alleen nog een woning kan huren die meer dan € 652,52 per maand kost. Deze woningzoekenden krijgen van de corporaties hun inschrijfgeld terug en worden bovendien - indien gewenst - geholpen met het zoeken naar een passende woning met een huur die hoger is dan € 652,52 per maand.

De Woonbond moedigt alle corporaties aan om op soortgelijke wijze om te gaan met de nieuwe inkomensgrens voor de toewijzing van sociale huurwoningen. Zo kan worden voorkomen dat tal van woningzoekenden in de knel komen. Het is ook een positieve reactie op de oproep van het ledencongres van Aedes dat de corporaties hun volkshuisvestelijke doelstelling moeten laten prevaleren boven het strikt uitvoeren van de Europese regels. Deze oproep van corporatie Woonlinie uit Woudrichem werd onderschreven door het verenigingscongres van Aedes in Apeldoorn, ook met instemming van de Woonbond.
​

Die groep heeft vanwege de lange wachtlijsten en zijn lage inkomens vaak hulp nodig om een huis te vinden. Sinds 2007 creëerde de gemeente 2115 woonplekken voor deze jongeren.

Uit cijfers van het gemeentelijke onderzoeksbureau O+S blijkt dat een derde van de Amsterdamse jongeren thuis woont, maar dat een kwart daarvan zo snel mogelijk het huis uit wil. Van de 37.000 laag opgeleide jongeren in Amsterdam zoeken zeker 2500 urgent een woning.
Ossel ziet mogelijkheden om ze tijdelijk te huisvesten in slooppanden. „Door de crisis staan veel woningen die gesloopt zouden worden leeg. Daarvan wil ik er vijfhonderd reserveren voor deze jongeren.”
Daarnaast wil hij dat corporaties duizend extra woningen reserveren als jongerenwoning en 150 containerwoningen creëren, en hoopt hij dat 650 tot 1150 jongeren voor 2015 een plek hebben gevonden op de particuliere huurmarkt, die nu vooral wordt bezet door studenten.

Tenslotte wil Ossel - minstens 100, maar hopelijk meer - plekken realiseren in leegstaande kantoren.? „Er staat veel leeg, maar het blijkt ingewikkeld om daar woningen van te maken. Misschien brengt het plaatsen van kant-en-klare containerunits uitkomst.”

Voor begeleid wonen trekt de gemeente geen extra geld uit: Ossel kan vanwege de bezuinigingen niet meer doen dan de bestaande 80 plekken behouden. (JASPER KARMAN) Bron: Het Parool

De belangrijkste oorzaken voor de rode cijfers zijn volgens Aedes een vastgeroest huurbeleid, tegenvallende woningverkopen en gestegen bouwkosten. Het verlies werd beperkt door de bedrijfskosten te reduceren met circa 264 miljoen euro ten opzichte van een jaar eerder. „Het is de sector gelukt de broekriem aan te halen, maar dat is ook niet meer dan normaal in deze tijden”, zegt Aedes-voorzitter Marc Calon.

Toekomst
Over de toekomst in Aedes somber. „Al jaren mogen van Den Haag de huren niet meer stijgen dan de inflatie, waardoor de kasstromen van corporaties opdrogen. Daarnaast staat de rente historisch laag. Dit is een tikkende tijdbom”, zegt Calon, die niet ingaat op de soms forse bezoldiging van de bestuurders van corporaties.

Corporaties hebben in totaal voor ongeveer tachtig miljard euro geleend om te investeren in woningbouw, renovatie, energiebesparing en leefbaarheid. „Als de rente oploopt, kunnen corporaties de rentebetalingen niet meer bolwerken en valt het doek voor alle investeringen in volkshuisvesting”, stelt Calon.

Nieuwe heffing
Daarbij komt volgens Aedes nog dat het kabinet-Rutte vanaf 2014 corporaties een nieuwe heffing oplegt van ruim zeshonderd miljoen euro per jaar, waarmee een groot deel van de huurtoeslag moet worden betaald.

© ANP

Wat is er aan de hand? Nieuwe begrotingsregels schrijven voor dat alle departementen hun eigen tegenvallers opvangen. Tegenvallers bij de huurtoeslag ontstaan doordat de Belastingdienst te hoge voorschotten huurtoeslag uitbetaalt. Huurders die teveel toeslag hebben ontvangen moeten dat terugbetalen. Desondanks dekt de minister het (tijdelijke) gat op de begroting door bezuinigingen. Redelijkerwijs zou men veronderstellen dat het geld dat teveel is uitbetaald op het moment dat het door huurders wordt terug betaald, gebruikt wordt om het gat op de begroting te dichten. Financiën ziet dit anders en beschouwt het als een ‘inkomsten meevaller’. Kortweg betekent dit dat het geld verdwijnt op de grote hoop en niet ten goede komt aan de huurtoeslag.

Ronald Paping (directeur Woonbond): ‘Het is eigenlijk waanzinnig. Er wordt totaal onnodig bezuinigd, want de voorschotten worden terugbetaald. En als het geld is terugbetaald, mag dat niet gebruikt worden om de bezuiniging terug te draaien.”

Naast de tegenvaller die ontstaat door problemen bij de Belastingdienst lijkt er een foutje te zijn geslopen in de begroting voor de huurtoeslag. Het ministerie houdt rekening met een forse tegenvaller omdat de huren de komende jaren sterk zouden stijgen. Dit is echter niet het geval, de huren stijgen niet sneller dan de inflatie. Dit ‘foutje’ leidt er toe dat er nog meer bezuinigingen op de huurtoeslag worden doorgevoerd.

Tijdens de begrotingsbehandeling in de Tweede Kamer op 1 en 2 december hebben Kamerleden uiterst kritisch gereageerd op deze voorstellen. Minister Donner heeft een brief toegezegd om de oorzaak van de bezuinigingen en de gevolgen van de begrotingssystematiek nog eens uit te leggen. Op dinsdag 7 december stemt de Kamer over de bezuinigingen.

Wethouder Wonen, Freek Ossel: 'Met de nieuwe regeling worden grote gezinnen die in een te klein huis wonen sneller en efficiënter aan een passende woning geholpen. Dat kan meehelpen de doorstroming op de woningmarkt te vergroten'.

Met de voorgestelde wijzigingen wil het College dat corporaties voortaan kleine huishoudens die in een grote woning wonen benaderen voor een beter passende woning. Daarbij wordt rekening gehouden met de specifieke omstandigheden en de gemaakte noodzakelijke kosten. Het kan daarbij om meer gaan dan alleen de verhuizing, bijvoorbeeld de kosten voor kleine aanpassingen in de nieuwe woning of om een tijdelijke huurgewenningsbijdrage.

De corporaties declareren deze kosten bij de gemeente, tot een vastgesteld maximum. De bewoners vragen niet meer bij de gemeente een subsidie aan. Hiermee wordt het beschikbare budget efficiënter besteed en corporaties kunnen gericht gaan bemiddelen met hun bewoners voor het actief vrij krijgen van grote woningen. Er komt een directe koppeling tussen de verhuizing van het kleine huishouden en de bewoning door een voorheen krap wonend groot gezin met jonge kinderen.

De huisvesting van krap wonende gezinnen in Amsterdam is al jaren een probleem en een verbetering van de situatie staat al jaren hoog op het wensenlijstje van de politiek. Ook in het programakkoord 2010-2014 wordt de noodzaak van voldoende betaalbare grote woningen genoemd. In Amsterdam wonen ruim 5.000 gezinnen bestaande uit vijf of meer personen, in een kleine woning (minder dan 60 m2). Binnen deze groep zijn er 2800 grote gezinnen met minimaal drie kinderen onder de 18 jaar, wonend in een woning van minder dan 60m2, het meest urgent.

Het College heeft de Gemeenteraad voorgesteld om voor 2011 een budget van € 250.000 beschikbaar te stellen. Deze regeling gaat in per 1 januari 2011.

Bron: Dienst Zorg en Wonen

De nieuwe korting op de huurtoeslag, die in 2015 uitkomt op 15 euro per maand, komt bovenop de korting van 17,05 euro per maand die enkele jaren terug door minister Dekker is ingevoerd. De totale korting op de huurtoeslag komt daardoor in 2015 uit op 32 euro per maand!

Voor de Nederlandse Woonbond zijn de bezuinigingen op de huurtoeslag onaanvaardbaar. Directeur Ronald Paping: ‘Deze bezuinigingen mogen niet doorgaan. Ze raken de laagste inkomens. En hebben dramatische gevolgen voor de koopkracht.’ Paping wijst erop dat 72 procent van de huurtoeslagontvangers moet rondkomen van een uitkering of AOW met eventueel een klein pensioentje. Dat ruim 40 procent van de huishoudens 65-plusser is en dat een kwart van de huishoudens met huurtoeslag bestaat uit gezinnen met jonge kinderen.

Uit berekening op basis van gegevens van het Nibud blijkt dat een gezin met twee kinderen, een minimuminkomen van 1239 euro netto per maand en een huur 500 euro, de extra korting niet kan opbrengen. Een alleenstaande oudere met alleen AOW (en een klein pensioen) met een huur van 450 euro per maand heeft het weliswaar iets breder, maar kan toch niet meer dan 196 euro uitgeven aan extra uitgaven voor recreatie, huisdieren, servicekosten, vervoer, abonnementen, enzovoort. Daarbij krijgen ouderen ook nog vaak te maken met extra zorgkosten, extra vervoerskosten en extra servicekosten (door een lift of gemeenschappelijke ruimten). Een alleenstaande met een bijstandsuitkering en een huur van 400 euro per maand heeft slechts 67,50 euro over voor kosten die niet noodzakelijk zijn voor het directe levensonderhoud.

Zie ook de reactie van de huurdersorganisaties uit de 4 grote steden

Per 1 januari 2011 gaat de Europese richtlijn in waardoor alleen mensen met een inkomen tot € 33.614 recht hebben op een sociale huurwoning. Daarmee ontstaat een groep van lagere middeninkomens die buiten de boot dreigt te vallen. Het inkomen van deze groep is te hoog voor een sociale huurwoning, maar te laag voor het kopen van een huis.

“Koopgarant maakt dat ook de kapper of de leraar in Amsterdam niet tussen de wal en het schip hoeft te vallen”, aldus wethouder Ossel. “Wij willen dat deze inkomens ook een woning kunnen kopen in Amsterdam. Koopgarant kan ook helpen om de doorstroom op de gespannen Amsterdamse woningmarkt te bevorderen. Daarnaast is het gewoon goed voor de stad.”

Koopgarant
Koopgarant is vooral bedoeld voor mensen met een inkomen tot € 45.000 die op de huidige gespannen woningmarkt vaak geen woning kunnen kopen. De woningbouwcorporatie biedt kopers de kans om een woning met korting te kopen. Deze korting bedraagt minimaal 10%, maar kan al snel oplopen tot 20% of 25%, afhankelijk van het kortingspercentage dat de woningcorporatie hanteert. Bij verkoop van de woning wordt de woning altijd weer teruggekocht door de corporatie. De waardestijging of -daling van de woning wordt door de corporatie en de eigenaar gedeeld. Bij Koopgarant komt minimaal 50% van de waardeontwikkeling ten goede aan de koper. Na het terugkopen van de woning beslist de corporatie of zij de woning opnieuw verkoopt of verhuurt.

De corporaties de Alliantie en Ymere staan al in de startblokken. Zij bieden in 2011 1000 Koopgarantwoningen aan. De gemeente Amsterdam, de Stichting Opmaat, de Belastingdienst en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties hebben samengewerkt om Koopgarant in Amsterdam mogelijk te maken. Buiten Amsterdam wordt Koopgarant al jaren gebruikt door de Nederlandse corporaties.

Directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties sluit zich hier bij aan. “Ik heb de verwachting dat Koopgarant door meer corporaties zal worden toegepast. Het geeft nieuwe mogelijkheden voor lagere middeninkomens om een woning te kopen.”

Voorwaarden
De samenwerkende corporaties bieden bepaalde woningen in Amsterdam aan onder de Koopgarantregeling. De kopers kopen de woning van een woningbouwcorporatie en zijn verplicht de woning weer aan een corporatie te verkopen als zij van de woning af willen. De waardestijging of -daling wordt gedeeld.

Bron: Gemeente Amsterdam

In een brief aan alle woningcorporaties en grote commerciële verhuurders schrijft Woonbonddirecteur Ronald Paping dat de wetgever met de mogelijkheid van de privaatrechtelijke ‘bruikleenovereenkomst voor woonruimte’ nooit het huidige wijdverbreide systeem van antikraak heeft willen creëren. Paping stelt dat tijdelijke verhuur soms noodzakelijk is, maar dat daarvoor de wettelijke mogelijkheden in het kader van de Leegstandswet volstaan. Alleen door van die mogelijkheden gebruik te maken worden ook (tijdelijke) huurinkomsten gegenereerd die volkshuisvestelijk besteed kunnen worden. Bijvoorbeeld voor jongerenhuisvesting.

De Woonbond maakt zich ernstig zorgen over het fenomeen antikraak. Voor de bewaking van tijdelijk leegstaande panden en woningen vragen antikraakbureaus forse tegenprestaties in de vorm van geld en/of diensten. De antikraakbewoners, vaak jonge woningzoekenden, wordt voorgespiegeld dat zij ‘goedkoop en avontuurlijk’ wonen, maar in de praktijk is antikraak een vrijwel rechteloze woonvorm. In de privaatrechtelijke ‘bruikleenovereenkomsten’ waar antikraakbureaus gebruik van maken, worden eisen gesteld die ten koste gaan van de privacy van bewoners. Vaak wordt gezegd dat zij er ‘zelf voor kiezen de voorwaarden te ondertekenen’. Maar in de meeste regio’s is flinke schaarste aan betaalbare woningen voor jongeren hetgeen die keuzevrijheid in een ander daglicht stelt.

Nu al zijn er naar schatting 40 tot 60.000 antikraakbewoners en het aantal neemt de laatste tijd sterk toe. Onder andere omdat de wettelijke regelingen in herstructureringsprojecten rond tijdelijke verhuur steeds vaker worden omzeild. Bovendien schuift de wet Kraken en Leegstand, sinds 1 oktober van kracht, antikraak naar voren als goede oplossing voor leegstand. De Woonbond vindt dat onbegrijpelijk, gezien het feit dat er in de antikraaksector sprake is van structurele misstanden en er over de rechtspositie van antikrakers veel onduidelijkheid bestaat.

De niet-gespecificeerde ‘bruikleenvergoedingen’ die antikraakbureaus vragen, lopen op tot boven de 200 euro per maand (vaak exclusief de kosten van gas, water en licht). Volgens huurrechtdeskundigen en blijkens jurisprudentie moeten deze betalingen –naast de vaak verplichte corveewerkzaamheden– feitelijk als huur worden aangemerkt. Antikraakbureaus, met de bruikleenovereenkomst in de hand, benadrukken tegenover hun bewoners steeds dat er geen sprake kan zijn van huurrechten. Bewoners zijn bovendien, gezien hun precaire woonsituatie en het niet zelden dreigen met hoge boetes door antikraakbureaus, vaak bang te klagen. Een gang naar de rechter wordt slechts zelden gemaakt. Het zelfregulerende keurmerk waar de antikraakbranche in juli 2010 mee kwam, bestendigt slechts de huidige gang van zaken in de antikraaksector en daarmee de rechteloze positie van kraakwachten.

Op Europees niveau is een afspraak gemaakt dat 90% van alle aangeboden sociale huurwoningen van corporaties naar mensen met een inkomen tot € 33.000 moeten gaan. Dat is vooral slecht voor huurders met een inkomen net boven die grens, want zij zullen hun kansen op een andere sociale huurwoning dramatisch zien verdwijnen. En uitwijken naar de vrije sector of de koopsector is voor die groep, zo leert de de dagelijks praktijk, onbetaalbaar. Een gevolg van deze afspraak is dat concentraties van mensen met lagere inkomens in bepaalde wijken zullen toenemen, waardoor de kloof tussen arme en rijke wijken zal groeien. Zo worden de investeringen in de wijkaanpak en herstructurering weggespoeld. Het motief voor deze maatregel is dat een goed rendement voor grote beleggers voor Europa belangrijker is dan ruimte voor sociale volkshuisvesting.

Op nationaal niveau heeft de regering voor de huurders met de laagste inkomens een korting op de huurtoeslag in de miljoenennota staan. Die korting loopt de komende jaren op tot vijftien euro per maand. Dat lijkt op het eerste gezicht niet zo veel, totdat je beseft dat het restbudget voor deze groep soms letterlijk nul euro is. In het regeerakkoord stelt het kabinet huurders met een inkomen boven de € 43.000 forse huurverhogingen in het vooruitzicht. Erger nog is het plan om de maximale huur in schaarstegebieden (lees de grote steden) met zo’n 120 euro per maand te verhogen!

Huurders kunnen niet verantwoordelijk worden gehouden voor deze schaarste, maar draaien er in het regeerakkoord wel financieel voor op. Verhuizen naar of in Amsterdam zal daarmee heel veel duurder worden en als gevolg zal de huurwoningmarkt weldra tot een totale stilstand komen. Het Kabinet Rutte-1 roomt vervolgens deze opbrengst en meer af met een heffing voor verhuurders van jaarlijks 760 miljoen. Verhuurders zullen zo gedwongen worden overal de maximale huur te gaan vragen, terwijl de huren in Amsterdam toch al tot de hoogste van Europa behoren. Het minderheidskabinet gaat zo de woningnood te gelden maken en gedraagt zich als de klassieke huisjesmelker die in Amsterdam nu juist al jaren bestreden wordt.

En daarmee komen we op het lokale niveau waarop huurders de klos zijn. De crisis hakt er ook bij de gemeentelijke overheid flink in. De gemeente en de stadsdelen komen met harde bezuinigingsmaatregelen. Voor een deel snijden ze daarbij in eigen vlees, zoals op de handhaving van regels voor de woningmarkt. Regels die meestal tot stand zijn gekomen juist als gevolg van de woningnood. Ook de huurdersondersteuning krijgt klappen. Zo dreigt het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag te worden wegbezuinigd en wordt er door sommige stadsdelen zwaar gekort op de Wijksteunpunten Wonen. De Huurdersvereniging Amsterdam, de grootstedelijke belangenbehartiger, dreigt eveneens een flink deel van haar subsidie kwijt te raken. Minder handhaving en minder ondersteuning voor huurders ondergraaft de positie van huurders op de woningmarkt verder.

De Huurdersvereniging Amsterdam verwacht dan ook een zware tijd voor huurders, terwijl kopers door Kabinet Rutte-1geheel met rust worden gelaten. Een rechtvaardiging hiervoor is nergens terug te vinden. Het komt er nu op aan dat huurders samen moeten laten horen dat de voorgenomen maatregelen onacceptabel zijn en dat er andere, eerlijkere beleidsvoorstellen moeten komen.

Frans Ligtvoet, voorzitter Huurdersvereniging Amsterdam

„Je mag als overheid alleen inbreuk maken op het eigendomsrecht van private eigenaren als er heel zwaarwegende redenen voor zijn, zegt het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens”, zegt Carel Adriaansens, bijzonder hoogleraar onroerendgoedrecht aan de Universiteit van Maastricht. „De enige reden die ik kan verzinnen is dat de VVD wil dat mensen aan bezitsvorming gaan doen. Dat lijkt me onvoldoende zwaarwegend.”

Ook Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, ziet juridische obstakels. Hij verwacht dat het kooprecht „niet veel verder komt dan het papier van het regeerakkoord. Het heeft een hoog populistisch gehalte.” Voorzitter Marc Calon van Aedes, de koepelorganisatie van woningcorporaties, waarschuwt dat er een 'juridische oorlog' volgt als het kabinet zijn plan doorzet.

Right to buy
Het kooprecht lijkt rechtstreeks gekopieerd van het 'right-to-buy'- principe dat premier Thatcher begin jaren tachtig in Engeland introduceerde. De kern daarvan: iedereen heeft recht op een eigen huis. Maar het grote verschil is dat huurwoningen in Engeland in bezit waren van gemeenten, in Nederland zijn de corporaties de eigenaren.

Corporaties in Nederland verkopen jaarlijks tussen de tien- en vijftienduizend sociale huurwoningen, op een totaal aantal van 2,4 miljoen woningen. Maar het aantal verkochte woningen loopt elk jaar verder terug, ondanks ‘verkoopconstructies’ met namen als Sociale Koop, Te Woon, en Koopgarant. Met die constructies krijgen huurders fikse korting op de aankoop. Die moeten ze bij verkoop van hun huis terugbetalen, of ze moeten hun woning bij verkoop eerst aanbieden aan de corporatie.

Recht op huren
Maar alle initiatieven ten spijt loopt het geen storm met de verkoop van huurwoningen. Het aantal verkochte huurwoningen is de laatste jaren gestaag gedaald, zo blijkt uit cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. „Geef kopers het recht om hun huis te huren”, zegt Kees Kwadijk, directeur van woningbouwvereniging Langedijk. „Het is schadelijk voor huurders en de huursector om maar te blijven roepen dat kopers betere burgers zijn dan huurders. Dat is geklets vanuit de onderbuik en dogma”, vindt hij. Kwadijk ergert zich aan het pleidooi van sommige collega’s en economen dat alle huurwoningen te koop zouden moeten zijn. „Het staat haaks op onze ervaring dat er een schreeuwende behoefte is aan betaalbare huurwoningen. In Langedijk hebben wij 300 klanten voor een huurwoning en één koopwoning raak ik nauwelijks kwijt. Dertig jaar geleden al zou de doelgroep voor de betaalbare huursector kleiner worden, maar dat is al die tijd niet gebeurd. Men veronderstelt ten onrechte dat huren in Nederland veel te goedkoop is.”

Flexwerkers geen hypotheek
Nog een trend waardoor de verkoop van huurwoningen stagneert, werd deze week naar voren gebracht door het Nederlands Dagblad: Flexwerkers en zelfstandigen zonder personeel (zzp'ers) kunnen nauwelijks een hypotheek krijgen. Door de toename van zzp'ers, uitzendkrachten en werknemers met een tijdelijk contract (inmiddels werkt een derde van de werkzame beroepsbevolking op flexibele basis) stokt het aantal woningverkopen en daalt de gemiddelde huizenprijs. „Het aantal flexwerkers blijft in de toekomst groeien, zeker als het ontslagrecht wordt aangepakt”, zegt Ger Hukker, voorzitter van makelaarsvereniging NVM. „Als die mensen niet kunnen toetreden tot de koopwoningmarkt, dan wordt de markt steeds kleiner. Het gevolg is dat er veel minder huizen worden gekocht en de prijzen op een lager niveau liggen.”

Bron: De Woonbond

„Dit kabinet kiest eenzijdig voor mensen met een eigen woning. Van een integrale aanpak van de woningmarkt is geen sprake. Een gemiste kans”, oordeelt Aedes-voorzitter Marc Calon. Verhuurders worden geconfronteerd met een nieuwe forse heffing van 760 miljoen euro per jaar om de huurtoeslag te financieren.

De nieuwe huurtoeslagheffing leidt ertoe dat de investeringen van woningcorporaties van ruim tien miljard euro per jaar terugvallen naar ongeveer één miljard euro. De bijna 400 bij Aedes aangesloten corporaties vrezen een ernstige verschraling van de volkshuisvestingssector. ‘De kabinetsplannen zijn rampzalig voor de huurder: hogere huren, oplopende wachtlijsten, hoge energierekeningen, minder nieuwbouw, meer verloedering in de wijken’, zegt Calon. In Nederland wonen bijna zes miljoen mensen in een huurwoning.

Aedes benadrukt dat het kabinet ‘zichzelf in de voet schiet’ met de huidige plannen. Minder investeringen in volkshuisvesting betekent minder werkgelegenheid en minder belastingopbrengsten. ‘Twintigduizend minder woningen bouwen, betekent veertigduizend arbeidsplaatsen in de bouw minder’, rekent Calon uit. Ook de voorgestelde extra woningverkoop door corporaties – onder andere door huurders een kooprecht te geven – kost het Rijk structureel miljarden euro’s meer aan hypotheekrenteaftrek dan de overdrachtsbelasting oplevert, blijkt uit berekeningen.

Eerder pleitte Aedes al voor een beperkte huurverhoging en gaf De Nederlandse Woonbond aan daar onder voorwaarden ruimte voor te zien. Uit onderzoek van Aedes blijkt dat een huurverhoging van minstens 1% boven inflatie nodig is om de investeringen van corporaties op peil te houden. De sociale huisvesters ‘staan ervan te kijken’ dat deze noodzakelijke maatregel, waarvoor veel draagvlak bestaat, niet is opgenomen in het regeerakkoord.

De oprichtende corporaties De Key, Rochdale en Stadgenoot droegen hun portefeuille in deze wijken daartoe over om een grootschalige aanpak van de woningvoorraad in Nieuw-West mogelijk te maken. Zo’n aanpak was nodig om de negatieve ontwikkelingen in dit deel van Amsterdam te stoppen. Samen met de gemeente Amsterdam, de stadsdelen en alle Amsterdamse corporaties werd in 2001 het masterplan Richting Parkstad 2015 gemaakt, om aan de vernieuwing in een periode van ongeveer 15 jaar vorm te geven. Voornaamste doel van dat plan: meer diversiteit in de woningvoorraad door meer koop- en vrije sector huurwoningen aan de woningvoorraad toe te voegen.

Sinds twee jaar is de koopmarkt nagenoeg ingestort. Daarmee is het fundament onder de aanpak van Far West verdwenen. In samenspraak met de oprichtende corporaties is daarom besloten de mogelijkheid te onderzoeken om het samenwerkingsverband Far West te beëindigen. Gaat dat door, dan wordt de samenwerking in de loop van 2011 beëindigd. De lopende projecten worden dan in het komende half jaar herverdeeld onder de drie oprichters.

Gevolgen
Voor de meeste bewoners van Far West-woningen verandert er niets. Deze woningen worden regulier verhuurd en beheerd door de oprichtende corporaties. Far West blijft als ontwikkelende corporatie aanspreekbaar op haar bezit en de vernieuwingsplannen daarvoor, tot het officiële moment van overdracht medio 2011.
De woningcomplexen die momenteel in aanbouw zijn worden gewoon afgebouwd. Kopers en huurders van woningen in deze projecten kunnen blijven rekenen op hun nieuwbouwwoning. Far West zal zich inzetten om alle gemaakte afspraken over te dragen aan haar rechtsopvolgers, de woningcorporaties die Far West hebben opgericht.
Bij Far West werken 25 mensen. Indien het besluit definitief wordt genomen, dan wordt met de medewerkers een individuele vertrekregeling besproken.

Vragen
Voor vragen over de toekomstige ontwikkelingen van Far West in Amsterdam Nieuw-West is een speciaal telefoonnummer beschikbaar: 020 – 512 09 59. De telefonisten hier vangen alle vragen op, die in de komende dagen en weken zullen worden beantwoord.
Een mail naar info@farwest.nl is ook mogelijk. Daarnaast zal op deze website de komende dagen en weken stapsgewijs meer informatie te vinden zijn over de mogelijke gevolgen per buurt en project.

Bron: Far West

Volgens de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) doet het nieuwe kabinet niets doen aan de hervorming van de woningmarkt, omdat hypotheekrenteaftrek en overdrachtsbelasting ongemoeid blijven. Daardoor blijft de kloof tussen huur en koop in de Amsterdamse regio onverminderd groot.

De corporaties krijgen weliswaar iets meer ruimte te komen om het scheefwonen aan te pakken, maar dat levert volgens de AFWC weinig op. Het kabinet geeft namelijk alleen bij inkomens boven de 43000 euro ruimte de huren jaarlijks met maximaal 5 procent extra te verhogen. Dat zijn er maar weinig. De AFWC: “Het zal de doorstroming op de woningmarkt niet helpen omdat het inflatievolgende huurbeleid voor het overgrote deel van de huurders wordt voortgezet.“

Bovendien zouden de financiële mogelijkheden van corporaties verder worden beperkt doordat corporaties vanaf 2015 moeten gaan meebetalen aan huurtoeslag. Dat geldt voor alle verhuurders met meer dan tien woningen. Het kabinet wil zo vanaf 2015 via een jaarlijkse heffing 760 miljoen euro ophalen. Daar staat overigens tegenover dat de verdienmogelijkheden in regio’s met schaarste toenemen, omdat het puntenstelsel wordt aangepast. Afhankelijk van de WOZ-waarde stijgt het aantal punten van woningen op gewilde locaties met maximaal 25 punten. Daartoe behoort naar verwachting een flink deel van het Amsterdamse corporatiebezit.

Kooprecht
Sociale huurders krijgen van het nieuwe kabinet het recht hun corporatiewoning voor een redelijke prijs te kopen. De AFWC vindt zo’n absoluut kooprecht ongewenst: “De beste woningen worden verkocht, voor huurders blijven de slechtste woningen over.” De Federatie waarschuwt ervoor dat een kooprecht juridisch onuitvoerbaar zal blijken. “De overheid kan de corporaties als private ondernemingen immers niet zomaar onteigenen.”

Bij acceptatie van een woning staan startende huurders gemiddeld 7,3 jaar ingeschreven als woningzoekend. In 2007 was dit 6 jaar en in 2008 6,8 jaar. Er is echter een flinke spreiding rond dit gemiddelde. Als we kijken naar het percentage dat verhuist tussen de gemeenten blijkt dat gemiddeld 80% binnen de eigen gemeente verhuist, eenzelfde percentage als de voorgaande jaren. De percentages verschillen sterk per gemeente. Zo verhuist in Amsterdam 89% van de mensen binnen de eigen gemeente en in Uithoorn 41%. Bron: www.StadsrioAmsterdam.nl

En dat terwijl de gemeente gaat beknibbelen op de bouw van sociale huurwoningen: „Er gaat een streep door het kostbare uitgangspunt dat elk woningbouwproject dertig procent aan sociale woningbouw bevat. Op de Zuidas vervalt zelfs het complete budget voor sociale huur.” (zie onder)

Uit Bestuurlijke hoofdlijnen gemeente 2011:

Zo’n 60.000 mensen zijn in Amsterdam op zoek naar een goedkope huurwoning. De starters binnen deze groep hebben een wachttijd die door de jaren heen is opgelopen tot meer dan 7 jaar. Ook de doorstromers komen steeds moeilijker aan een andere huurwoning. Ons College legt zich toe op de ontwikkeling van een beter woonruimte-verdeelsysteem voor Amsterdam.

In delen van de stad is ruimte om minder sociale huurwoningen te bouwen. Dit bevordert de woningbouwproductie. Gemiddeld genomen houden we vast aan de algemene lijn van 30% sociale woningbouw. In de stadsdelen Oost en West zijn er in de bestaande voorraad veel sociale huurwoningen (70%). In deze wijken mag het percentage sociale huur naar beneden zodat hier meer doorstroming ontstaat.

Besparingen in de woonsector worden onder andere doorgevoerd op de vermindering van de subsidie aan het Amsterdams Steunpunt Wonen/Huurdervereniging Amsterdam (ASW/HA) en de beëindiging van de subsidie aan Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag. Wijksteunpunt Wonen voert deels dezelfde taken uit als het Meldpunt en kan, samen met de dienst Wonen,Zorg en Samenleving, de overige diensten opvangen.

De aangekondigde korting op de huurtoeslag bedraagt 15 euro per maand. Dit leidt ertoe dat de laagste inkomens zo’n 1 tot 1,5 procent extra moeten inleveren op hun toch al karige koopkracht.

Wat is er aan de hand? Het kabinet had al plannen om een kleine extra korting in te voeren van € 0,86 per maand in 2011. Daarbovenop komt nu vanaf 2012 een korting die oploopt tot 15 per maand. Omdat de korting pas in 2012 ingaat is deze aanslag op de minima bijna iedereen ontgaan. Ook in het koopkrachtbeeld, dat alleen naar 2011 kijkt, is deze korting niet opgenomen.

We praten hier over mensen met de laagste inkomens in Nederland. Driekwart van de huurtoeslagontvangers heeft een inkomen op het minimumniveau. Zij zijn gemiddeld de helft van hun besteedbare inkomen kwijt aan woonlasten. Veertig procent van de huurtoeslagontvangers is gepensioneerd en heeft geen mogelijkheden om deze nieuwe klap op te vangen. Voor een bovenmodaal inkomen is 15 euro niet veel, maar voor een minimuminkomen hakt dit er stevig in.

Bewuste keuze
De extra bezuiniging is een welbewuste politieke keuze. Eerdere kortingen op de huurtoeslag werden door het kabinet nog gerechtvaardigd door te stellen dat overschrijdingen in de huurtoeslaguitgaven moesten worden opgevangen binnen de begroting. Ons inziens geen goede rechtvaardiging, want zo wordt ook niet geredeneerd als subsidies voor de hogere inkomens de begroting overschrijden. Maar je kon je er in ieder geval nog iets bij voorstellen. Deze korting komt echter voort uit het “algemene budgettaire beeld”. In gewoon Nederlands: het kabinet gaat bij de allerlaagste inkomens langs om de overheidstekorten te dekken!

De Tweede Kamer moet deze nieuwe aanslag verijdelen. De financiële problemen bij de overheid moeten op een solidaire wijze worden opgelost. Dat mag er niet toe leiden dat de armen armer worden en de rijken rijker. Het moet het toch mogelijk zijn om 200 miljoen euro te vinden zonder de koopkracht van de laagste inkomens te ondermijnen?

Het conceptregeerakkoord bevat overigens meer maatregen op het terrein van wonen. Opmerkelijk is het voornemen om verhuurders met meer dan 10 woningen een heffing op te leggen, die gebruikt wordt om de huurtoeslag mee te bekostigen. Bewoners in verzorgingstehuizen zullen apart huur en servicekosten moeten gaan betalen, wat er zeer waarschijnlijk toe leidt dat hun woonlasten stijgen. Daarnaast willen VVD en CDA de samenwerking tussen woningcorporaties, thuiszorg en andere maatschappelijke organisaties bevorderen.

De Nederlandse Woonbond vindt de ongelijke behandeling van huurders ten opzichte van kopers onrechtvaardig. De hypotheekrenteaftrek blijft onaangetast, terwijl er wel een forse rekening wordt neergelegd bij de huurders. Om de vastzittende woningmarkt vlot te trekken, zijn de maatregelen in dit conceptregeerakkoord volstrekt onvoldoende.

Het ANP meldt verder:

Uitgangspunten daarbij moeten volgens de partijen onder meer zijn dat het onbewoonbaar maken van woningen wordt beperkt en dat de tijdelijke verhuur en bewoning van leegstaande panden moet worden bevorderd. De motie kwam nadat burgemeester Eberhard van der Laan maandag had aangekondigd dat Amsterdam gehoor zal geven aan de wet kraken en leegstand, die vrijdag in werking treedt. Het plan is ongeveer tweehonderd panden in de stad te ontruimen.

De burgemeester zei tijdens de vergadering dat ook hij het liefst niet wil ontruimen voor leegstand en ernaar streeft dit zo veel mogelijk te voorkomen. Hij kon echter niet uitsluiten dat dit af en toe toch zal gebeuren. Van der Laan liet weten dat met de aanpak een landelijk beleid wordt gevolgd van het Openbaar Ministerie. „We moeten eraan geloven, vrienden.” Volgens de burgervader is de Amsterdamse notitie over de ontruiming met zorgvuldigheid opgesteld en is van gretigheid of haast geen sprake.

De reden dat Amsterdam in rondes wil ontruimen en de politie niet gelijk op een pand afstuurt zodra krakers het hebben ingenomen, zijn volgens Van der Laan ervaringen in het verleden. „Als we gelijk ontruimen kan dat gemakkelijk leiden tot escalatie.”

Ondanks de toezegging van de burgemeester dat hij bij voorkeur niet ontruimt uit leegstand, dienden de partijen toch de motie in. „Om een signaal af te geven dat de burgemeester kan gebruiken in zijn onderhandelingen met de driehoek (gemeente, politie en justitie)”, aldus de PvdA. Alleen CDA, VVD en Trots op Nederland stemden tegen, omdat zij het liefst zien dat alle kraakpanden in de stad zo snel mogelijk worden ontruimd.

De gemeenteraad praat volgende week verder over de aanpak. (ANP)

Meer info

Die wens om de problemen van huurders in kaart te brengen, leeft al langer. Maar het tumult in de media over het functioneren van de woningcorporaties heeft de zaak bespoedigd. De Woonbond is gevraagd de enquêteresultaten van commentaar te voorzien. Huurders die baat zouden hebben bij een persoonlijk advies wordt gewezen op de mogelijkheid om lid te worden van de Woonbond, zodat zij de Huurderslijn kunnen bellen.

Huurt u bij een woningcorporatie, heeft u van een woningcorporatie een woning gekocht of staat u ingeschreven bij een corporatie? Doe mee en vul de enquête in. U kunt onder meer aangeven wat u vindt van uw corporatie. Bijvoorbeeld of u mag verbouwen en of onderhoudsklachten goed worden opgelost.

De Woonbond is geschokt door de bezuinigingsvoornemens en zal zich er fel tegen verzetten.
 Deze bezuiniging komt bovenop de korting van ruim 30 miljoen van minister van Middelkoop, waardoor huurtoeslagontvangers tot 2 euro per maand minder huurtoeslag ontvangen in 2011 en 2012. Hierover zal binnenkort in de Tweede Kamer worden gestemd.

En dat komt allemaal nog eens bovenop de reeds bestaande korting van Balkenende III. Daardoor werden in 2004 bezuinigingen op de huursubsidie van kracht die leidden tot een verhoging van de normhuren met € 12 per maand voor alle huurtoeslagontvangers. De korting op de huurtoeslag liep jaarlijks op tot een bedrag van € 17,05 in 2007.

Bezuinigingen op de huurtoeslag leiden onmiddellijk tot onaanvaardbare hoge netto huurquoten. Dat terwijl uit Europees onderzoek blijkt dat de woonlasten van huurders al tot de hoogste van Europa horen. De laagste inkomens in Nederland besteden bijna de helft (47,4 procent) van hun besteedbaar inkomen aan woonlasten. Ongeveer eenderde van de huurders ontvangt huurtoeslag. Ruim 40 procent van hen behoort tot de groep ouderen die volgens de Miljoenennota 2011 ontzien zou worden.

Woonbonddirecteur Ronald Paping is boos over de plannen van dit demissionair kabinet: „Elke keer als er een tekort op de begroting dreigt, worden de huurders die afhankelijk zijn van huurtoeslag de dupe, terwijl hun koopkracht al stevig onder druk staat. Bij overschrijdingen door toename van de hypotheekrenteaftrek wordt dit toch ook niet verhaald op de huizeneigenaren? Het is onaanvaardbaar dat Balkenende voortdurend de kopers beschermt en huurtoeslagontvangers fors pakt.” Gemiddeld ontvangt een huurder €50 per maand huurtoeslag, terwijl een eigenaar-bewoner gemiddeld €200 per maand hypotheekrenteaftrek ontvangt. Voor kopers heeft het demissionair kabinet bovendien nog een extraatje in petto: verlenging van de verhoogde Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en verlenging van de maximale termijn van hypotheekrenteaftrek op een leegstaande woning.

Met de 120 miljard euro die dat oplevert kunnen de woningcorporaties vervolgens bouwen en vernieuwbouwen. In het Financieele Dagblad formuleren de heren de noodzaak van deze operatie als volgt: De corporatiesector „is te groot, wordt politiek niet goed aangestuurd en heeft zelf ook geen goede code of conduct.”

De Woonbond is het eens met de stelling dat de overheid vreemd omgaat met de corporatiesector. „Enerzijds verlangt de overheid van de corporaties dat ze grootscheeps investeren en van allerlei activiteiten ontwikkelen. Anderzijds worden de noodzakelijke middelen daarvoor afgeroomd door grepen in de kas”, aldus Woonbondwoordvoerder René van Genugten. Verder ziet de Woonbond helemaal niets in het voorstel van het illustere drietal, alleen al omdat de meeste huurders moeten rondkomen van een laag of bescheiden middeninkomen en ze de leencapaciteit niet hebben om een woning te kunnen kopen. Alleen al om die reden is het niet realistisch om te veronderstellen dat 900.000 huurders hun woning zouden kunnen of willen kopen.

Een dergelijke grootschalige uitverkoop leidt er ook toe dat er onvoldoende betaalbare huurwoningen overblijven voor de lage en middeninkomens. Woonbondwoordvoerder René van Genugten wijst er op dat de groep scheefwoners (huurders met een goed inkomen die een goedkope woning huren) veel kleiner is dan veelal wordt gesuggereerd. „Het betreft vier, hoogstens vijf procent van de sociale huurwoningen, meer niet.”

De Nederlandse Woonbond is bezorgd over deze ontwikkeling. Het zet een forse rem op de gewenste doorstroming en de betaalbaarheid van het huren komt nog verder onder druk. Daarnaast moet de overheid hierdoor steeds meer uitgeven aan de huurtoeslag. Directeur Ronald Paping: „Uit een recent onderzoek blijkt dat de woonlasten van de Nederlandse huurder al de hoogste van Europa zijn. Daarom moet deze extra huurstijgingen worden beteugeld.”

De grote corporaties in de regio Amsterdam spannen de kroon. Zij trekken de huren bij nieuwe verhuringen op naar 95 tot 100 procent van het wettelijk toegestane maximum. Daarnaast laten ook enkele corporaties in Rotterdam en Utrecht weten dat hun beleid erop is gericht de huren fors op te trekken. In het onderzoek is ook een uitsplitsing gemaakt naar krimp of groeiregio’s. In de regio’s waar sprake is van een bevolkingskrimp zijn de huren het laagst, maar zelfs daar willen de corporaties de huren bij huurderswisseling sterk optrekken. In Drenthe met gemiddeld 6,2%, in Groningen met gemiddeld 6,3% en in Friesland met 4,2%.

Verhuurders hebben juridisch gezien de vrijheid om de huurprijs bij huurderswisseling op te trekken. De enige (wettelijke) beperking daarbij is, dat de huurprijs niet boven de maximaal toegestane huurprijs uitkomt. Deze maximumhuur wordt berekend aan de hand van het aantal punten volgens het Woningwaarderingsstelsel. Corporaties maken blijkens het onderzoek veelvuldig gebruik van deze vrijheid. Ook komt naar voren dat ze dit de komende jaren op grote schaal blijven doen.

Gezien de nadelige effecten op de betaalbaarheid, de doorstroming en het huurtoeslagbudget, vindt de Woonbond dat de huurverhogingen bij huurderswisseling moeten worden beteugeld. De Woonbond staat op het standpunt dat de huren de komende jaren (gemiddeld) met maximaal 1 procent boven het inflatiepercentage mogen stijgen. Door in dat ene procent zowel de jaarlijkse huurverhoging (per 1 juli) als de verhoging van de huurprijs bij huurderswisseling mee te nemen, wordt deze laatste aan banden gelegd.


Tabel: De streefhuur is de huur die corporaties vragen bij huurderswisselingen. De maximaal redelijke huur is de wettelijk toegestane maximumhuur.

De LSVB heeft een inventarisatie gedaan onder studentensteden waaruit bleek dat er in totaal tussen 20.000 en 30.000 studentenkamers te weinig zijn. De minimale wachttijd voor een kamer is een jaar. De cijfers zijn afkomstig van gemeenten. Volgens LSVB-voorzitter Sander Breur heeft de overheid tien jaar geleden bij het opstellen van een actieplan om kamernood tegen te gaan een foute inschatting gemaakt.

De overheid ging er indertijd van uit dat het aantal studenten zou groeien met 60.000 in tien jaar, maar dat werden er 120.000, aldus Breur. De grootste kamernood heerst volgens de cijfers van de LSVB in Amsterdam, Leiden, Delft en Nijmegen.

© ANP

Iemand die naar de huurcommissie stapte kreeg van de eigenaar te horen ‘dat hij het leven van de huurder tot een hel gaat maken en dat hij ook mensen kent die dat voor hem willen doen’. Bij andere huurders die hun huur probeerden aan te vechten werd de cv verwijderd, terwijl het buiten 10 graden vroor.



Intimidatie
In 2009 kwamen er 619 klachten binnen bij het Meldpunt, tegen 541 in 2008. “De samenleving wordt er niet zachter op en dat merk je ook in het gedrag van sommige verhuurders”, aldus consulent Ramón Donicie. “Er valt heel veel geld te verdienen en de huurder zit dan vaak in de weg. Soms neemt de eigenaar drastische maatregelen: sluit de nutsvoorzieningen af, of stuur iemand langs. Je hebt huurders die dan eieren voor hun geld kiezen. Een enkele keer worden huurders zelfs gewoon op straat gezet.”

Bos en Lommer
Ook uit Bos en Lommer kwamen veel klachten. Voor een deel komt dit doordat hier recent splitsingvergunningen waren afgegeven. Eigenaren moeten dan werkzaamheden aan de woning uitvoeren, waarbij huurders soms ‘in de weg zitten’. Een andere verklaring voor de vele klachten in Bos en Lommer is dat Hugo S. – in 2008 gekozen tot huisjesmelker van het jaar – hier woningen had. Zijn huurders waren ‘grootafnemers’ van het meldpunt, aldus Donicie.



Eerste hulp
Het Meldpunt, een onderdeel van de Wijksteunpunten Wonen, rapporteert de klachten niet alleen maar biedt ook eerste hulp. “We proberen altijd een paar stappen vooruit te denken, door dossier op te bouwen voor als het tot een procedure komt”, aldus Donicie. “Je gaat vast zaken vastleggen, de huisbaas bellen en brieven schrijven, waarvan eventueel een kopie aan de gemeente of politie wordt verzonden. Dan weten de eigenaren dat ze op moeten passen als ze hun goede naam niet willen kwijtraken. Sommige huisbazen zijn daar gevoelig voor, al heb je natuurlijk ook mensen die zich helemaal nergens iets van aantrekken.” Mocht het tot een procedure komen, dan kunnen huurders via het Meldpunt een beroep doen op het proceskostenfonds.

Bron: nieuwsuitamsterdam.nl

Europees onderzoek
In opdracht van de Europese Commissie hebben Erhan Özdemir en Terry Ward een internationaal vergelijkend onderzoek gedaan naar de woonlasten in Europa: Housing and social inclusion, European Commission, november 2009. Ze hebben hierbij gebruik gemaakt van de EU-SILC (European Union Statistics on Income and Living Conditions).




De onderzoekers hebben gekeken naar de woonlasten in relatie tot het besteedbaar inkomen: de woonlastenquote. Onder woonlasten verstaan ze de kosten van huur (netto huur, energielasten en overige lasten) en koop (hypotheekrente minus aftrek, energielasten, belastingen en verzekeringen en onderhoud). De onderzoekers concentreren zich op armoederisico’s, die zich vooral voordoen bij hoge woonlasten. Het onderzoek vergelijkt de woonlasten vanuit verschillende invalshoeken: huur en koop, inkomensklassen, gezinsamenstelling, leeftijd. Voor Nederland blijft steeds één conclusie eruit springen: de woonlasten in Nederland zijn de hoogste in Europa!

Verlaging woonlastenquote noodzakelijk
Het onderzoek bevestigt de Nederlandse Woonbond in zijn opstelling dat de woonlastenquote in Nederland omlaag moet. De woningmarkt moet beter functioneren door het aanpakken van de prijsopdrijvende hypotheekrenteaftrek, aanbieders en verhuurders op de woningmarkt moeten de kosten fors reduceren, extra investeren in energiebesparing en een zeer gematigd huurbeleid. Bijzondere aandacht is nodig voor de betaalbaarheid van de laagste inkomens door de huurtoeslag op peil te houden.

De Woonbond vindt dat de huurverhoging de komende kabinetsperiode niet meer mag zijn dan maximaal 1% boven de inflatie. In deze 1% zit ook de huurverhoging als gevolg van nieuwe verhuringen (harmonisatie-effect), zodat voor zittende huurders de huren slechts maximaal met 0,5% mogen stijgen. Bovendien is een kleine huurverhoging alleen aanvaardbaar als tegelijk maatregelen genomen worden om de woningmarkt beter te laten functioneren: versobering van de fiscale behandeling van de eigen woning, verbetering van de betaalbaarheid voor de laagste inkomens en extra investeren in de volkshuisvesting. Het geld dat door deze 1% vrijkomt (in vier jaar tijd structureel een half miljard) is nadrukkelijk bedoeld voor extra investeringen. Investeringen die nodig zijn om in de toekomst de woonlasten naar beneden te kunnen bijstellen: sociale nieuwbouw, energiebesparing en aanpakken van de problematiek in wijken en krimpgebieden.

Zie ook hier

„Het college heeft als uitgangspunt dat niet zou moeten worden ontruimd voor leegstand”, staat in de antwoorden te lezen. „Dit betekent dat eigenaren voorafgaand aan een ontruiming moeten kunnen aantonen hoe zij hun pand direct na ontruiming weer in gebruik kunnen nemen.” Ook stelt het college nog geen inventarisatie te hebben gemaakt van alle gekraakte objecten in de hoofdstad.

De VVD-fractie is er niet gerust op dat het college de antikraakwet die 1 oktober in werking treedt daadwerkelijk daadkrachtig gaat uitvoeren, stelt raadslid Frank van Dalen. „Er is een nieuwe wet die kraken illegaal maakt”, zegt hij. „Een nieuwe wet betekent nieuw beleid, ook voor Amsterdam. Zeker omdat die wet nieuwe instrumenten aanreikt om onnodige leegstand tegen te gaan.”

Collegepartij VVD wil dat het college eigenaren van gekraakte panden oproept zich te melden zodat een goed beeld ontstaat van de omvang van deze illegale situaties. Eerder dit jaar namen de Eerste en Tweede Kamer de nieuwe antikraakwet aan. Kraken is daarmee 'crimineel' geworden en dus staat krakers een flinke celstraf te wachten als zij worden opgepakt.

(Bron: ANP)

De Woonbond vindt de korting volstrekt onterecht. ‘De betaalbaarheid van het huren voor de laagste inkomens staat al onder druk’, aldus Woonbonddirecteur Ronald Paping. ‘Bovendien deugt de systematiek niet. Elke keer als er een tekort op de begroting dreigt, worden de huurders die afhankelijk zijn van huurtoeslag de dupe. Bij overschrijdingen door toename van de hypotheekrenteaftrek wordt dit toch ook niet verhaald op de huizeneigenaren?’ De Woonbond dringt bij de politieke partijen in de Tweede Kamer aan om deze korting ongedaan te maken.

Een van de oplossingen zou volgens Voortman zijn om huursubsidie beschikbaar te stellen voor niet-zelfstandige woonruimte. Dat komt studenten tegemoet bij de vaak hoge huurprijzen, en zou tegelijkertijd woningcoöperaties stimuleren om meer woningen voor studenten te bouwen.

Dit voorstel werd al eerder door Voortmans voorganger in de Tweede Kamer, Ineke van Gent, gedaan en moet volgens de politica nu snel concrete vormen gaan aannemen. Daarnaast wijst Voortman op grote hoeveelheden leegstaande kantoorpanden in de grote steden die prima zouden kunnen worden omgebouwd tot woonruimten.

Rechten
Ook zogenaamde huurteams die studenten op hun huurrechten wijzen, kunnen volgens het kamerlid effectief zijn. „Als ze precies weten wat hun rechten zijn, voelen studenten zich ook sterker om maatregelen te nemen en bijvoorbeeld naar een huurcommissie te stappen wanneer ze te veel betalen voor hun kamer.” Uit cijfers van de Vereniging van Universiteiten (VSNU) bleek eerder deze week dat het aantal eerstejaars studenten aan Nederlandse universiteiten wederom is gestegen. Naar schatting beginnen volgende week zon 42.500 mensen, vijfhonderd meer dan een jaar geleden, aan een wetenschappelijke opleiding. Aan de HBO's hebben 110.000 nieuwe studenten zich ingeschreven, 1,6 procent minder dan een jaar geleden.

Aandacht
Voortman wil dat er zo snel mogelijk na het reces een kamerdebat komt over studentenhuisvesting. „Wat ik in ieder geval wil voorkomen is dat we ons iedere zomer opwinden over de problemen en dat de aandacht na september weer helemaal vervliegt. Er moet nu eens een structurele oplossing komen.”

De gemeente Amsterdam heeft dit jaar 750 huizenbezitters die een pied-à-terre in de hoofdstad aanhouden, gesommeerd deze als sociale huurwoning aan te bieden. De sommatie is gebaseerd op het besluit van de Amsterdamse gemeenteraad om leegstand op iedere manier te voorkomen (2006) en op het principe dat iedere woning moet worden bewoond. De betreffende woningen vallen volgens het puntensysteem onder de sociale huurregels, maar er staat niemand ingeschreven op het adres.

Wethouder Ossel vindt het geen probleem dat de sommatie in de praktijk betekent dat de eigenaren de woningen voor maximaal 548 euro te huur mogen aanbieden, terwijl de hypotheeklast voor de woningen in veel gevallen hoger is. ‘Dat is nu eenmaal een consequentie van het puntensysteem’, zegt hij in De Volkskrant. ‘Wij willen de huren voor iedereen betaalbaar houden. Dat is landelijk beleid en daar heb ik geen problemen mee. Wij vinden dat iedereen het recht heeft om in Amsterdam te kunnen wonen.’ De gemeente gaat nu eerst met de eigenaren in gesprek.

UPDATE 25 augustus: tot november a.s. geen handhaving

Dit schrijft de gemeente:

„U heeft er misschien al over gehoord of gelezen: de Europese Commissie heeft de regels voor het krijgen van een sociale huurwoning (netto huur t/m 647,53 euro) veranderd. Vanaf 1 januari 2011 mogen woningcorporaties deze woningen alleen nog verhuren aan mensen met een inkomen tot maximaal 33.000 euro (belastbaar inkomen van het hele huishouden). Verdient u meer, dan kunt u geen aanspraak meer maken op een sociale huurwoning. Uw inkomen wordt gecontroleerd op het moment dat een woning wordt toegewezen.

Wel of niet inschrijven?
Het is belangrijk dat u zelf de afweging maakt of inschrijven bij WoningNet voor u zinvol is. Wanneer uw inkomen hoger dan 33.000 euro is, kunt u vanaf 1 januari 2011 geen sociale huurwoning meer huren. Het kan natuurlijk zijn dat u verwacht dat uw inkomen gaat dalen en dat u over een tijdje wel weer een sociale huurwoning kunt huren. In de tussentijd bouwt u dan inschrijfduur op. Andersom kan het ook zo zijn dat u nu minder dan 33.000 euro verdient, maar dat u de komende jaren meer gaat verdienen.

Meer informatie
Er is nog veel onduidelijk over de praktische uitwerking van de nieuwe regels. Toch vindt de Gemeente Amsterdam het belangrijk u alvast op de hoogte te stellen van deze verandering.”

Reactie Woonbond
Huurders en huurdersorganisaties van de Nederlandse Woonbond hebben zich op 13 september op de Provinciale Vergadering Noord-Holland uitgesproken tegen de invoering van de Europese Beschikking voor de volkshuisvesting. Met deze regeling moeten corporaties vanaf 1 januari 2011 90% van hun woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de € 33.000.
De huurders uit Noord-Holland zijn van mening dat huurders de dupe worden van de voorgestelde maatregel. Huurders met een inkomen net boven modaal hebben geen huisvestingsmogelijkheden meer, anders dan huurwoningen met torenhoge huren. De huurquotes kunnen zelfs oplopen tot ver boven de 40%.

De aanwezige huurders en huurdersorganisaties op de Provinciale Vergadering van de Woonbond vragen in een brief de Tweede Kamerleden om minister van Middelkoop te overtuigen dat hij de regeling niet invoert, maar dat hij opnieuw in overleg treedt met Brussel.
Op 14 september discussiëren ook de Provinciale Vergaderingen van Noord-Brabant en Utrecht over de gevolgen van de Europese Beschikking. Klik hier om de brief te kunnen lezen.

Zie ook de reactie van de Chronisch Zieken en Gehandicapten Raad Nederland van 16 september.

Wanneer het nieuwe kabinet geen beperkte huurverhoging van 1 procent toestaat, drogen de miljardeninvesteringen van woningcorporaties totaal op. Dan kan er over tien jaar geen cent meer worden geïnvesteerd in woningbouw, renovatie en wijkaanpak.
Dat blijkt aan de hand van een zogeheten verdienmodel dat Aedes heeft laten ontwikkelen door wetenschappelijk onderzoeksbureau Ortec Finance. Vorig jaar investeerden de sociale huisvesters nog 11,6 miljard euro in volkshuisvesting.

Dreigende scenario
In een brief aan informateur Ivo Opstelten licht Aedes het dreigende scenario toe. ‘Het woningmarktbeleid moet op de schop. Anders betekent dit een langzame maar zekere dood van de sociale huisvesting in Nederland’, zegt Aedes-voorzitter Marc Calon. ‘Dat is maatschappelijk onaanvaardbaar en niet uit te leggen aan de bijna zes miljoen mensen die in een corporatiewoning wonen.’

Een beperkte huurverhoging kan het Rijk veel geld opleveren. Uit het verdienmodel blijkt dat wanneer het nieuwe kabinet een jaarlijkse huurverhoging van 1 procent boven inflatieniveau toestaat, er jaarlijks 100 miljoen euro de corporatiesector binnenstroomt. Met 100 miljoen euro cash kan circa twee miljard euro worden geleend voor noodzakelijke investeringen in onder andere woningbouw, renovatie en leefbaarheid.

Van die twee miljard aan investeringen vloeit jaarlijks ongeveer de helft terug in de staatskas door belastingen, zoals btw, inkomstenbelasting en overdrachtsbelasting. Eerder pleitte De Woonbond ook al voor een jaarlijkse huurverhoging van 1 procent boven het inflatieniveau.

Staatsschuld
Verder geeft Aedes aan een eigenstandige maatschappelijke verantwoordelijkheid te voelen bij het terugdringen van de staatsschuld. In de brief aan de informateur stelt het bestuur van Aedes vermogen van corporaties, dat veelal vastzit in stenen, lokaal vrij te willen spelen voor extra investeringen in bijvoorbeeld ouderenhuisvesting. Vanwege de oprukkende vergrijzing drukt deze kostenpost via de AWBZ steeds zwaarder op de rijksbegroting.

Het stille vermogen van corporaties zou door geleidelijke additionele woningverkoop beschikbaar kunnen komen. Voor voldoende opbrengsten van die extra woningverkopen is het wel van belang dat vraag en aanbod op de woningmarkt beter op elkaar gaan aansluiten. Daarom dringt Aedes bij het nieuwe kabinet aan op grondige hervorming van zowel de koop- als de huurmarkt.

Zie ook de opvatting van de Woonbond van 16 juli hieronder.
Zie ook het bericht in de Telegraaf hierover.

In een brief (met 3 bijlagen - zie onder) doet de Woonbond de informateurs een aantal bruikbare voorstellen om de huidige tegenstellingen tussen de onderhandelende politieke partijen (VVD, D66, PvdA en GroenLinks) over de woningmarkt te overbruggen. Dat kan door tegelijk en evenwichtig maatregelen te nemen op zowel de koop- als de huurmarkt. Op de langere termijn moet de fiscale bevoordeling van de eigen woning beëindigd worden, overeenkomstig het advies van de Commissie Sociaal-Economische Deskundigen aan de SER. Als de komende jaren de eerste stappen worden gezet om de fiscale bevoordeling van de eigen woning af te schaffen, is de Woonbond ook bereid om gelijk opgaand de eerste stappen op de huurmarkt te zetten die bijdragen aan het beter functioneren van de woningmarkt.

Het aanbod behelst onder meer vier jaar lang een huurstijging van 1 procent boven de inflatie. Dit levert structureel een half miljard euro extra huurinkomsten op. Dit geld moet dan wel worden geïnvesteerd in de volkshuisvesting, zoals energiebesparing in bestaande woningen, nieuwbouw van betaalbare huurwoningen en de wijkaanpak. Hiermee leveren de huurders in Nederland een substantiële bijdrage aan het oplossen van een aantal maatschappelijke problemen en knelpunten op de woningmarkt. Daarnaast doet de Woonbond de suggestie om meer marktconformiteit in het huurprijsbeleid te brengen. Binnen de randvoorwaarde van een totale huurstijging van inflatie + 1 procent kan de jaarlijkse huurverhoging flexibeler worden toegepast, zodat de prijs kwaliteitverhouding wordt verbeterd en het scheefbetalen wordt verminderd.

Drie bijlagen bij de brief:

• Bijlage 1: HOUD HUREN BETAALBAAR: Een win-win-win aanbod voor de huursector.
• Bijlage 2: Vergelijking woonlasten huurders en kopers
• Bijlage 3: Verschil streefhuur/geldende huur bij woningcorporaties in Nederland

Op 7 augustus 2007 is Ymere door de Bewonersvereniging Nellestein (BVN) gedagvaard. De kantonrechter oordeelde op 7 april 2009 al in het voordeel van de BVN en dit vonnis is nu in hoger beroep bekrachtigd.

De Huurdersvereniging Amsterdam (HA) heeft deze rechtzaak met haar Proefprocesfonds financieel ondersteund en is tevreden met de uitkomst. “Deze uitspraak is helder en geeft duidelijk weer dat corporaties niet zomaar allerlei kosten onder de noemer van verhuurkosten aan nieuwe huurders in rekening mogen brengen” aldus vice-voorzitter Mohib Abrari. De uitspraak bevestigt dat het onredelijk is om bijvoorbeeld kosten voor Woningnet via de verhuurkosten aan een huurder door te berekenen. Huurders betalen voor Woningnet al eenmalig € 60,- inschrijfgeld. Het hof ziet geen reden dat Ymere bij een verhuring € 40,- extra Woningnetkosten in rekening brengt.

De strekking van deze uitspraak is voor alle woningzoekenden van belang, hoewel deze zaak alleen gevoerd is voor nieuwe huurders van het Lopikhof. De HA bepleit dat alle Amsterdamse corporaties onmiddellijk na deze uitspraak hun verhuurkosten grondig onder de loep nemen en aanpassen. Er zijn grote verschillen tussen corporaties, maar de meesten brengen in ieder geval de extra Woningnetkosten ten onrechte in rekening. Het gaat in totaal om meerdere tonnen per jaar. Ook huurders met een tijdelijk contract betalen bij Ymere deze te hoge rekening. Hieronder volgt een overzicht van de huidige verhuurkosten bij verschillende corporaties:

Corporatie	Verhuurkosten
Ymere	€ 125,-
Stadgenoot	€ 100,- / 120,-
Eigen Haard	€ 110,-
Rochdale	€ 80,-
De Key	€ 75,-
Alliantie Amsterdam	€ 63,60

Corporaties vinden dure investeringen, zoals aanleg van cv-ketels, in deze verouderde woningen onverantwoord. ‘Schoon, heel en veilig’ is hun uitgangspunt, maar de vraag is of dat voldoende zal zijn om huurders met onderhoudsklachten tevreden te stellen.

Lees hier het hele artikel in NUL20.

U kunt hier meer over lezen in het zomernummer van Huurwijzer, het blad van de Woonbond. Ook wordt volkshuisvestingsgoeroe Hugo Priemus geïnterviewd over bezuinigingen en de mogelijke gevolgen daarvan voor de woningmarkt.

In Huurwijzer-Plus staan we stil bij de mogelijke gevolgen voor huurders van de verkiezingsuitslag. U treft audio- en video-extra's in de vorm van diapresentaties, een gesproken column van Ronald Paping en een onderwerp uit 1Vandaag. En vanzelfsprekend kunt u waar nuttig doorklikken naar relevante informatie elders op internet.

Een ander hoofdartikel behandelt de mogelijkheden om door transformatie van leegstaande kantoren de woningnood te lijf te gaan, met name onder starters en studenten. Als voorbeeld in de rubriek Tweede Leven het Wijnhavengebied in Rotterdam waar inmiddels 70% van de voormalige kantoren wordt bewoond. En in de rubriek Wijkwerk in uitvoering een verhaal over de Schilderswijk, waar een groot deel van het openbaar groen over een paar jaar 'eetbaar' moet zijn. Het Portret is dit keer gewijd aan het Vesteda Platform, de landelijke huurdersorganisatie van de grootste institutionele belegger in Nederland. Het huurbeleid van deze commerciële verhuurders wordt wat de huurders betreft een 'heet hangijzer'.

In een gesprek op 8 juni hebben Aedes, Woonbond en VNG er bij WWI-minister Van Middelkoop met klem op aangedrongen de regeling niet per 1 oktober in te voeren en opnieuw met de Europese Commissie te gaan overleggen. Desalniettemin wil de minister zijn voornemen doorzetten. Daarom hebben de drie organisaties zich nu tot de Tweede Kamer gewend. Ze zijn van mening dat overhaaste invoering van de Europese richtlijn zal leiden tot een ernstige verzwakking van de woningmarktpositie en drastische inperking van de keuzemogelijkheden van huishoudens met een middeninkomen boven € 33.000. Bovendien zouden ze in veel gevallen een onacceptabel hoge huurquote krijgen.

Rampzalig
Een door bureau RIGO uitgevoerd onderzoek ‘Tussen wal en schip’ bevestigt dit. De belangrijkste gevolgen laten zich als volgt samenvatten:

• Een grote groep middeninkomens (meer dan 650.000 huishoudens!) komt in de problemen als zij een andere woning zoeken en valt tussen wal en schip;
• Deze huishoudens hebben op basis van hun inkomen vrijwel geen toegang meer tot een sociale huurwoning (huur onder € 647,50), terwijl een groot deel van deze woningen zowel financieel als kwalitatief volkomen passend is binnen de Nederlandse spelregels;
• Het inkomen van deze huishoudens is in grote delen van Nederland ontoereikend om een koopwoning te kunnen betalen;
• Commerciële huurwoningen in een voor hen bereikbaar segment zijn er niet of nauwelijks.

Onverantwoord
Aedes, Woonbond en VNG vinden het volstrekt onverantwoord om ruim 650.000 huishoudens op de woningmarkt aan hun lot over te laten. Juist nu de urgentie van de situatie op de woningmarkt voor iedereen duidelijk is geworden, komt er een regeling die de stagnatie op de woningmarkt ernstig zal vergroten. Volgens de drie organisaties biedt de Europese Commissie de ruimte om de invoering van de regeling uit te stellen. Invoering van een regeling binnen de in de Beschikking genoemde termijn is onhaalbaar gebleken. De val van het kabinet heeft vervolgens tot verdere vertraging geleid. Volgens juridische experts wegen deze omstandigheden zo zwaar dat de Commissie naar alle waarschijnlijkheid open zal staan voor overleg over de implementatie. In het Europees Parlement heeft een brede groep parlementariërs vragen gesteld over de zogenaamde ‘Dutch Case'. De Europese Commissie heeft in antwoord hierop aangegeven dat de Commissie aan Nederland de noodzakelijke ruimte kan en wil bieden bij implementatie van de beschikking.

Commentaar HVDBBL:

Het invoeren van de nieuwe toewijzingsregel is niet alleen een ramp voor veel huishoudens met een inkomen net boven de 33.000 euro. Het staat ook haaks op het streven van Amsterdam om beter gemengde buurten te creëren. Vooral in een stadsdeel als Amsterdam West leidt zo'n maatregel ertoe dat mensen met een middeninkomen - en dus veel starters op de woningmarkt - er geen woning kunnen vinden (huurhuizen zijn te goedkoop en koopwoningen te duur).

Zie ook: hier

UPDATE
2 juli 2010: Kamer schort uitvoering Europees besluit op. Lees meer

Welke kleur de nieuwe regering ook krijgt, het risico is groot dat een nieuw kabinet het inflatievolgend huurbeleid niet zal continueren. Ook het heilige (VVD) huisje van de hypotheekrenteaftrek blijft wellicht niet overeind. Alleen CDA-leider Balkenende had hiervan een breekpunt gemaakt en hij is opgestapt. Bij de coalitiebesprekingen komt dit punt ongetwijfeld aan de orde, hoogstwaarschijnlijk in relatie tot de plannen voor de huursector. Die plannen liggen bij de diverse partijen mijlenver uit elkaar. De VVD heeft als enige in zijn verkiezingsprogramma aangegeven te willen bezuinigen door de huren sterk op te trekken en die extra huurinkomsten door te sluizen naar het rijk. Ook D66 wil de huren fors laten stijgen, maar wel in combinatie met het aanpakken van de hypotheekrenteaftrek. De andere potentiële regeringspartijen zijn voor een gematigder huurstijging, maar willen wel het scheefwonen aanpakken. Dat kan grote gevolgen hebben voor huurders met een bescheiden middeninkomen.

Slechtste scenario
Het slechtste scenario is dat een nieuw kabinet ervoor kiest om de huren sterk te laten stijgen. Volgens de Woonbond zou dat een ramp zijn voor de koopkracht van huurders. „Dat er bezuinigd moet worden is duidelijk, maar laten we alsjeblieft zorgvuldig en rechtvaardig opereren en niet overhaast de keuze maken om kopers te ontzien en huurders niet. Laten we vooral ook voorkomen dat de corporaties geen geld overhouden om te blijven investeren in betaalbare woningen voor mensen met een laag of bescheiden middeninkomen.”

Het protest werd gespot en naar AT5 Gespot gestuurd. Leverde 5 reacties op, maar het blijft gissen of iemand door deze actie op andere verkiezingsgedachten is gebracht.

De ministerraad heeft op voorstel van minister Van Middelkoop voor Wonen, Wijken en Integratie ingestemd met het instellen van deze geschillencommissie die wordt ondergebracht bij de huurcommissie.

De Wet op het overleg huurders verhuurder (de zogeheten Overlegwet) geldt voor alle sociale verhuurders en particuliere verhuurders die 25 of meer woningen bezitten. De wet geeft huurdersorganisaties het recht op overleg met de verhuurder bij belangrijke beslissingen over de huurwoningen.

De commissie kan uitspraak doen in geschillen over:

• het voeren van overleg en het verschaffen van informatie door verhuurder als bedoeld in de Wet op het overleg huurders verhuurder;
• het bevorderen van de werkzaamheden van een bewonerscommissie als bedoeld in die wet;
• het vergoeden van kosten van een huurdersorganisatie;
• overige verplichtingen die voortvloeien uit die wet.

De ministerraad heeft ermee ingestemd het wetsvoorstel voor advies aan de Raad van State te zenden. De tekst van het wetsvoorstel en van het advies van de Raad van State worden openbaar bij indiening bij de Tweede Kamer.

Eerder al werd de huurtoeslag gekort met € 17,05 per maand. De huidige plannen betekenen dat huurders te maken krijgen met een oplopende korting op de huurtoeslag van de huidige € 17,05 per maand naar € 17,91 in 2011 en € 18,64 in 2012. Dat is bijna € 20 per maand.

Vorig jaar werd de geplande bezuiniging op de huurtoeslag na protesten van de Woonbond door de Tweede Kamer ongedaan gemaakt. Nu dreigen ruim een miljoen huurtoeslagontvangers echter opnieuw geconfronteerd te worden met koopkrachtverlies.

De Woonbond is fel tegen de plannen van de minister. „Korting op huurtoeslag tast de betaalbaarheid van de laagste inkomens aan. Dat is onacceptabel, zeker in deze tijden van economische crisis” aldus Woonbonddirecteur Ronald Paping. „Dit is een volstrekt verkeerd signaal zo vlak voor de verkiezingen.” De Woonbond roept dan ook de politieke partijen in de Tweede Kamer op om deze korting zo spoedig mogelijk ongedaan te maken.

Woonbonddirecteur Ronald Paping vindt het ‘treurig dat kraken nu verboden wordt en dat er een leeg leegstandsbeleid voor in de plaats komt.’ Vorige week publiceerde weekblad Binnenlands Bestuur nog een eigen onderzoek waaruit blijkt dat de helft van de grote gemeenten de nieuwe wet links gaat laten liggen. Binnenlands Bestuur vroeg de 100.000+ gemeenten wat ze van de wet kraken en leegstand vinden en of ze die wet willen inzetten. 19 Gemeenten kwamen met een reactie, anderen verwezen naar het VNG standpunt dat de wet ‘onuitvoerbaar’ is.

De Woonbond wijst er op dat gemeenten heel verschillend zullen omgaan met de wet hetgeen grote onzekerheid met zich meebrengt o.a voor krakers. Tevens verwacht de Woonbond een toename van leegstand omdat het leegstandsonderdeel van de wet aan alle kanten rammelt en slecht valt bij gemeenten, terwijl zij dat onderdeel juist moeten uitvoeren. Daarnaast is de Woonbond niet blij met dat de wet antikraak promoot als goed alternatief voor leegstand. Het zelfregulerende keurmerk waar de antikraakbranche binnenkort mee komt, bestendigt slechts de huidige gang van zaken in de antikraaksector en daarmee de rechteloze positie van kraakwachten. ‘Daarmee draagt dit wetsvoorstel bij aan het ontstaan van een categorie-B huurders’, zegt Woonbondwoordvoerder Hans Roseboom. De Woonbond heeft zich richting de Tweede en Eerste kamer uitgesproken tegen het wetsvoorstel en daarbij onder andere gewezen op de zwakke rechtspositie van kraakwachten.

Minister Hirsch Ballin van Justitie zei dat de wet uiterlijk op 1 oktober in werking kan treden. Op aandringen van het CDA zegde de minister toe dat er na drie jaar wordt gekeken of de wet wel voldoet aan de verwachtingen. De PVV hielp het kraakverbod vorig jaar in de Tweede Kamer aan een meerderheid nadat de indieners CDA, CU en VVD, de strafmaat van vier maanden verhoogden tot een jaar. Om technische redenen moest daarvoor ook de straf voor huisvredebreuk verdubbeld worden naar een jaar. Wanneer krakers als groep opereren én geweld gebruiken, kan de celstraf oplopen tot twee jaar en acht maanden. Ook kunnen krakers worden aangehouden als ze niet op heterdaad zijn betrapt. De wet treedt overigens ‘met terugwerkende kracht’ in werking: er is geen overgangsregeling voor mensen die momenteel in kraakpanden wonen.

Er was vandaag geen centrale manifestatie van krakers in Den Haag omdat de kraakbeweging wilde aangeven dat de politiek kraken wel bij wet kan verbieden, maar dat kraken door zal gaan. Wel vinden er op meerdere plekken in het land acties plaats tegen de wet. In Breda werd gedemonstreerd met de leuze 'Leegstand, speculatie, woningnood, da's pas crimineel'. Aan het eind van de demonstratie werd een pand gekraakt dat sinds 2001 leegstond. In Arnhem gingen krakers, getooid in boevenpakken, alvast hun plek in de gevangenis bekijken, en lazen bij de koepelgevangenis een manifest voor in het bijzijn van de pers. Al eerder deze week werd de Asta, een monumentaal pand aan het Spui in Den Haag, gekraakt namens tien culturele organisaties die daarmee een statement maakten tegen het kraakverbod en de voorgestelde bezuinigingen op kunst en cultuur.

Bron: de Woonbond

Het CBS verklaart dit verschil tussen huurders en kopers als volgt:

1. huurders behoren vaker tot de huishoudens met een lager inkomen die meer uitgeven aan wonen;
2. huurders hebben doorgaans een kortere woonduur, waardoor ze dichter tegen de woonlasten aan zitten die ze zich konden veroorloven op het moment van de verhuizing. Ze zijn nog niet in de gelegenheid geweest om “financieel uit de woning te groeien”, er vanuit gaande dat iemands inkomen met de tijd toeneemt.
3. de huur wordt over het algemeen jaarlijks opgehoogd waardoor de woonuitgaven van huurders jaar-op-jaar meegroeien, iets wat bij de woonlasten van een eigenaarbewoner minder waarschijnlijk is.
   
   

Het CBS heeft ook berekend hoeveel de energiekosten (deel van de woonkosten) gestegen zijn. Zo gaf een huishouden in Nederland in 2009 gemiddeld iets minder dan 2.300 euro per jaar uit aan gas en elektriciteit. De waterrekening en heffingen van overige publiekrechtelijke lichamen zoals OZB- en waterschapsbelasting vullen deze post jaarlijks aan met achtereenvolgens 177 en 62 euro. In 2006 bedroeg het laatste bedrag nog 45 euro; een toename van bijna 40%. De kosten voor energie zijn ten opzichte van 2006 fors gestegen (gemiddeld met ruim 30%).

Deze stijging is niet iets van de laatste tijd; ten opzichte van 1998 betaalt een huishouden gemiddeld nu meer dan 2,5 keer zoveel aan gas en elektra.
De toename is maar voor een deel toe te schrijven aan het gebruik; het grootste effect op de energierekening is toe te schrijven aan de stijging van de eenheidsprijzen (euro per kubieke meter gas en euro per kilowattuur stroom). Deze zijn in 10 jaar tijd bijna verdubbeld. Ook in de stijging van de afgelopen drie jaar zijn de eenheidsprijzen doorslaggevend. Ter illustratie: een gezin met kinderen was ten opzichte van 2006 32% meer kwijt aan elektriciteit, terwijl het gebruik nagenoeg gelijk is gebleven.

Zie ook: hier

Uit het onderzoek komt naar voren dat er grote lokale verschillen zijn. In de drie steden Amsterdam, Leiden en Delft is er sprake van een zeer gespannen woningmarkt voor studenten. In Den Haag, Eindhoven, Nijmegen, Tilburg, Utrecht en Wageningen is er voor studenten een gespannen woningmarkt. In al deze steden is er lokaal een verdere verbetering van de woningmarktsituatie van studenten nodig. Landelijke aandacht voor studentenhuisvesting blijft nodig maar de inzet moet vooral op lokaal niveau gebeuren.

Amsterdam
Volgens het rapport kent Amsterdam veel krapte op de markt voor studentenhuisvesting. Uit onderzoek bleek dat Amsterdam al in 2005 een theoretisch tekort van een kleine 10.000 eenheden kende. Uit het onlangs verschenen visiedocument van de universiteiten wordt een tekort genoemd van 12.500 eenheden tot 2014. De gemiddelde wachttijd voor een student op een kamer is afhankelijk van de locatie. Voor een kamer binnen de ring geldt een wachttijd van 4,1 jaar. Buiten de ring bedraagt de wachttijd 2,6 jaar. In Diemen is de wachttijd 1,3 jaar.

Studentenhuisvesting heeft in Amsterdam een hoge prioriteit. De gemeente wil zich positioneren als een economische metropool. Volgens de universiteiten is studentenhuisvesting belangrijk voor de economische- en kennisontwikkeling van de stad en de positionering van Amsterdam als metropool. Er is regelmatig overleg met de universiteit en de corporaties. De 'tijdelijkheid' van studenten en hun huisvesting loopt als rode draad door het beleid heen. Het aanbod groeit continu, maar is onvoldoende voor de enorme toeloop van studenten. Bovendien zijn studenten niet de enige doelgroep van beleid op de toch al overspannen woningmarkt.

In het huidige studiejaar is het aantal voorinschrijvingen flink gestegen. Met name de UvA heeft veel nieuwe studenten te verwerken ten opzichte van het jaar ervoor (+57%). Doordat de vraag het aanbod ruim overtreft, zijn studenten genoodzaakt te kiezen voor wat er beschikbaar is. Iedereen wil graag in het centrum wonen terwijl mogelijkheden voor locaties daar beperkt zijn.

In Amsterdam is zowel vraag naar zelfstandige als onzelfstandige woonruimte. Jongerejaars wonen eerst onzelfstandig en stromen daarna door naar zelfstandige woonruimte. Wat nu wordt bijgebouwd zijn met name zelfstandige eenheden. Indien huurtoeslag voor onzelfstandige woonruimte zou worden toegepast, is efficiënter ruimtegebruik mogelijk.

Op dit moment werkt Amsterdam aan een tienpuntenplan. Er worden nadere afspraken gemaakt om zaken te versnellen en de productie in te halen. De gemeente heeft een stimuleringsbijdrage voor knelpunten in ontwikkeling.

Maatregelen in uitvoering

• Campuscontracten
• Labeling
• Nieuwbouw
• Tijdelijke huisvesting sloopwoningen
• Tijdelijke eenheden
• Transformatie kantoren

Bron: Min van VROM

De ‘Programmamaker Wonen, kieswijzer voor huren’ bevat de standpunten van alle politieke partijen over wonen. Huurders kunnen zien wat die standpunten betekenen voor huurprijzen, de huurtoeslag en de leefbaarheid in de wijk. ‘Vind je dat de hypotheekrenteaftrek in stand moet blijven of moet worden versoberd, of ben je tegen grote huurstijgingen, dan kun je door de kieswijzer in te vullen, erachter komen hoe de verschillende politieke partijen daarover denken', aldus Woonbonddirecteur Ronald Paping.

De partijprogramma’s bevatten ook verschillende standpunten over het werk van woningcorporaties. Moeten zij meer huur gaan vragen en de opbrengsten hiervan investeren in de wijkaanpak, in energiebesparing of in nieuwbouw? Of worden corporaties straks ingezet als incassobureau dat huurders de rekening van de crisis presenteert? ‘Dat zijn belangrijke keuzes, waar onze huurders een stem in hebben. Met het rode potlood kunnen zij laten merken wat ze belangrijk vinden voor hun huis, buurt en wijk’, zegt Aedes.

De kieswijzer voor huurders is te bereiken via www.programmamakerwonen.nl.

Dat wil niet zeggen dat elke huur met 1,2% wordt verhoogd. Het wil ook niet zeggen dat u per se een verhoging met 1,2% moet accepteren.
Wilt u weten waar u aan toe bent, of heeft u een huurverhogingsvoorstel ontvangen en wilt u controleren of het wettelijk is toegestaan, kijk dan hier.

Dat de VVD, SGP en D66 weinig oog hebben voor de belangen van huurders wordt opnieuw bevestigd. Bij de andere partijen zijn de stijgingen beperkter, maar alleen de SP kiest voor continuering van het inflatievolgende huurbeleid.

Het algemene beeld wat de woonlasten betreft is, dat de rechtse partijen het geld voor de noodzakelijke bezuinigen op de overheidsuitgaven vooral bij huurders weghalen en de eigenaar-bewoners ontzien. CDA, VVD en PVV stellen de hypotheekrenteaftrek te willen handhaven. De overige partijen zeggen weliswaar de hypotheekrenteaftrek te willen aanpakken, maar ze kiezen daarbij allemaal voor geleidelijkheid (in meer of mindere mate). Dat geeft ernstig te denken, gezien het feit dat het criterium van geleidelijkheid niet wordt gehanteerd bij de te realiseren huurverhogingen.

Klik hier voor het volledige overzicht van overeenkomsten en verschillen.

Ook bij de SGP en D66 zijn huurders niet best af. Bij de SGP gaan de huren structureel met 40 procent omhoog en bij D66 met 31 procent. Bij de andere partijen zijn de stijgingen beperkter, maar nog altijd veel hoger dan de inflatie: PvdA plus 15 procent, ChristenUnie plus 14 procent, GroenLinks plus 11 procent en CDA plus 5 procent. Bij de PVV worden de huren niet structureel verhoogd ten opzichte van het basispad, maar deze partij wil wel een forse corporatieheffing invoeren. Alleen de SP kiest voor continuering van het inflatievolgende huurbeleid. Dit resulteert in een structurele daling met 3 procent ten opzichte van het CPB-basispad. Het CPB benadrukt dat het landelijke macro-effecten zijn (doorgerekend tot 2040), die regionaal verschillend kunnen uitpakken.

De Woonbond vindt het onterecht dat de huursector door veel politieke partijen zo hard wordt aangepakt. Huurders mogen de komende jaren niet benadeeld worden ten opzichte van kopers. Alle partijen ter rechterzijde (VVD, CDA en PVV) willen de koopsector, en dan met name de hypotheekrenteaftrek, ontzien. ‘Bij bezuinigingen moeten de sterkste schouders de zwaarste lasten dragen en die bevinden zich niet in de huursector. Het is voor ons daarom onaanvaardbaar dat huurders de komende jaren aangeslagen worden, terwijl de koopsector buiten schot blijft’, aldus Woonbonddirecteur Ronald Paping. ‘Als een komende regering deze heilloze weg op wil gaan, zullen we als huurders in actie moeten komen.’ De komende weken bespreekt de Woonbond met zijn leden de bedreigingen die de huursector boven het hoofd hangen, alsmede manieren (en acties) om de huren betaalbaar te houden.

Bron: Woonbond

Zie ook

• de reactie van de Huurdersvereniging Amsterdam op de bezuinigingsvoorstellen van de ambtelijke werkgroep Wonen.
  
• het artikel in NUL20 (Jacht op scheefwoner geopend)
  
• de samenvatting van Keuzes in kaart (het woonbeleid van de grote politieke partijen doorgerekend door het Centraal Planbureau)
  

Geen verharding
Verschillende Eerste Kamerfracties refereerden in het debat aan het VU-rapport ‘Kraken in Amsterdam anno 2009’, dat tegenspreekt dat er sprake is van verharding binnen de krakerswereld. Het rapport maakt tevens gewag van een zeer opvallende daling van het aantal krakers (het aantal krakers zou de afgelopen twintig jaar met 80 procent zijn afgenomen) en stelt dat kraken nog steeds een primaire relatie heeft met woningnood. Het CDA vroeg om een reactie hierop.

Wetsindiener Ten Hoopen (CDA) zei dat ‘de krakersbeweging een beweging blijft zonder democratische legitimatie die zich aan eigenrichting schuldig maakt.’ Kennelijk vond hij het volgende treffend in dit verband: ‘Het VU-rapport beschrijft duidelijk hoe dienst en wederdienst de smeerolie van de kraakbeweging vormen… Daarbij maken krakers hun eigen afweging, los van wat democratisch is besloten. Zo kan het gebeuren dat krakers zich verzetten tegen de komst van koopwoningen om een wijk te revitaliseren, omdat zij een ander wereldbeeld aanhangen dan de verantwoordelijke wethouder of wethouders.’

Verschillende fracties stelden vragen over de plotselinge strafmaatverhoging op kraken (van 4 maanden naar een jaar) en D66 kon zich in dat opzicht ‘niet aan de indruk onttrekken dat de strafmaten zijn verhoogd in ruil voor politieke steun (van de PVV, red).’ Hierop kwam geen reactie van de wetsindieners.

Geen overgangsregeling
Het wetsvoorstel voorziet niet in een overgangsregeling voor huidige kraakpanden en zittende krakers. Als de wet van kracht wordt, worden zittende krakers van de een op de andere dag strafbaar. Het komt niet zelden voor dat er al jarenlang in een kraakpand wordt gewoond, soms meer dan tien of twintig jaar. De PvdA veronderstelde dat, indien zo’n geval voor het Europese Hof wordt gebracht, dat wel eens tot problemen zou kunnen leiden. Volgens GroenLinks is er ‘zonder overgangsrecht geen sprake van een voldoende kenbare en voorzienbare strafbaarstelling, naar de maatstaven van artikel 7 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden.’ Minister van Justitie Hirsch Ballin maakte zich hier geen zorgen over.

Leegstandsbeleid
Wetsindiener Van der Burg (VVD) toonde aan dat er alle reden is om beleid op leegstand te gaan voeren omdat er o.a. 6 tot 8 miljoen m2 kantoorruimte leeg staat (1 januari 2010) waarvan de helft al meer dan 3 jaar. Zij suggereerde dat gemeenten een meldpunt voor leegstand maken waar wat haar betreft ‘ook mensen en clubs kunnen melden dat zij een huisvestingsbehoefte hebben.’ Haar partijgenoot in de Eerste Kamer Hofstra had zijn twijfels bij de voorgestelde leegstandsmaatregelen. Hij deed twee suggesties voor alternatieven: ‘De eerste is het flink versoberen van het huurrecht. En de tweede is het beperken van de bouwvoorschriften.’ Minister Van Middelkoop (Defensie en WWI) kon zich in dat eerste niet echt vinden.

De PvdA wilde weten waarom de fiscale aftrekbaarheid van leegstand niet in het wetsvoorstel was opgenomen. Daardoor zijn de kosten van leegstand aftrekbaar van de belasting en voelt de eigenaar die leegstand nauwelijks in zijn portemonnee. Van der Burg antwoordde dat dat ‘meer een straf zou zijn terwijl leegstand niet altijd verwijtbaar is’ en dat ‘het wat te ver ging om ook nog fiscale maatregelen in het wetsvoorstel op te nemen.’ Minister Van Middelkoop zegde uiteindelijk toe na te gaan wat de effecten zijn van die fiscale aftrekbaarheid van leegstand.

Antikraak
Over antikraak en de rechtspositie van antikraakbewoners stelden bijna alle fracties opnieuw vragen. En opnieuw verwezen de wetsindieners naar het keurmerk dat de antikraakbranche binnenkort zal presenteren. De eerste concepten van dat keurmerk doen echter vermoeden dat het keurmerk de huidige gang van zaken in de antikraaksector gaat normaliseren, in plaats van de rechtspositie van antikraakbewoners te verbeteren. Ook de beide ministers lieten weten er op te vertrouwen dat zelfregulering de misstanden in de antikraaksector zal gaan voorkomen. Van Middelkoop zegde toe een reactie op het keurmerk te zullen geven en het in de Tweede Kamer te zullen bespreken. Minister Hirsch Ballin voegde er aan toe in elk geval geen voorstander te zijn van het opnemen van antikraakovereenkomsten in het Burgerlijk Wetboek (boek 7A).

Toch een meerderheid
Ondanks de kritiek op het rammelende wetsvoorstel tekende zich in de Eerste Kamer een meerderheid af voor het kraakverbod. De VVD (14 zetels) en het CDA (21 zetels) waren positief en ook de ChristenUnie (4 zetels) en de SGP (2 zetels) lieten weten zeker voor te zullen stemmen. Daarmee zou het voorstel in de senaat in elk geval aan een meerderheid van 41 zetels komen. Op 1 juni wordt er over gestemd. Wat minister Hirsch Ballin betreft, zou het wetsvoorstel voor of op 1 oktober 2010 van kracht kunnen zijn.

Bron: de Woonbond

Zie ook hier

Dat blijkt uit een onderzoek van de Europese Unie (EU) onder bewoners en woningzoekenden in 75 toonaangevende steden in Europa. Slechts 8 procent van de ondervraagden is het eens met de stelling dat het in Amsterdam ´gemakkelijk is om goede huisvesting te vinden voor een redelijke prijs´. Ook Rotterdam en Groningen zijn meegenomen in het onderzoek. Groningen staat op de 12e plek. Daar is bijna de helft (48 procent) het met de stelling eens. In Rotterdam vindt eenderde dat het simpel is om betaalbare woonruimte te vinden. De havenstad staat daarmee op de 33e plek, vlak boven Madrid. Het best scoren Leipzig (Duitsland), Aalborg (Denemarken), Braga (Portugal), Oulu (Finland) en Dortmund (Duitsland). Daar is nauwelijks of geen woningnood.

Bron: de Woonbond

IVBN, een organisatie van beleggers in vastgoed, vindt dat de beschikking de markt niet vrijgeeft, maar op slot gooit, en maakte zaterdag bekend het besluit te gaan aanvechten. De woningcorporaties vrezen dat gezinnen met een inkomen boven 33.000 euro in de toekomst geen sociale huurwoning meer kunnen krijgen, terwijl ze niet genoeg geld hebben voor een koopwoning.

Haag Wonen uit Den Haag maakte onlangs bekend dat negen corporaties bezwaar maken, omdat in ons land ongeveer een half miljoen huishoudens tussen de wal en het schip dreigt te vallen.

Staatssteun
IVBN stelt daarentegen dat vrijwel alle 2,4 miljoen corporatiewoningen verhuurd blijven worden met staatssteun. Op de huurwoningenmarkt zal er dan nauwelijks iets veranderen. Als marktpartijen, samen met commerciële dochters van woningcorporaties, de mogelijkheden krijgen om een substantiële commerciële huurmarkt te ontwikkelen, krijgen middeninkomens juist een alternatief tussen een koopwoning of een sociale huurwoning. Middeninkomens kunnen dan een kwalitatief zeer goede commerciële huurwoning vinden, aldus IVBN.

Een van de gevolgen van de EU-beschikking is dat woningcorporaties bijna geen woningen met een huur beneden € 647,50 meer kunnen toewijzen aan personen/huishoudens met een inkomen hoger dan € 33.000. Dit heeft desastreuze consequenties voor de positie en keuzevrijheid van deze huishoudens op de Nederlandse woningmarkt. Het betekent dat zij zijn aangewezen op geliberaliseerde huurwoningen met een huurprijs hoger dan € 647,50, of een woning moeten kopen. Beide mogelijkheden zijn echter geen optie. ‘Deze circa half miljoen huishoudens dreigen als gevolg van de beschikking in de brede kloof tussen huur- en koopmarkt te vallen’, aldus de bezwaarmakende corporaties in een persbericht.

De corporaties betwisten de bevoegdheid van de EC om een inkomensgrens vast te stellen voor de doelgroep van de Nederlandse volkshuisvesting. De Woonbond vindt ook dat het bepalen van de doelgroep van volkshuisvesting een nationale aangelegenheid is en dat Brussel zich daar niet op deze manier mee mag bemoeien.

Wat wonen betreft neemt het nieuwe bestuur zich het volgende voor:

• „Bij grote nieuwbouwprojecten gaan we uit van een ondergrens van 30% sociale huur; we sturen op een ondergrens van 55% per buurt betaalbaar, 60% gemiddeld in heel stadsdeel West aan betaalbare woningen. We geven in principe de voorkeur aan renovatie boven sloop;
• Wijksteunpunten Wonen worden ondersteund en VVE’s krijgen ondersteuning waar nodig;
• Er komt een actieprogramma ‘Duurzaam Wonen’ waar bewoners maximaal worden verleid extra maatregelen te treffen om hun woning nog duurzamer te maken. Denk daarbij aan extra maatregelen bij renovatie, kansen voor zonnepanelen en groene daken. Voor corporaties en grote particuliere eigenaars worden deze extra maatregelen de norm;
• We zetten in op harde afspraken met woningcorporaties als het gaat om de belangenbehartiging van bewoners, bijvoorbeeld door het afsluiten van sociale plannen. De positie van huurders moet worden versterkt;
• Alle nieuwbouw is zoveel mogelijk levensloopbestendig, duurzaam en heeft een hoog architectonisch ambitieniveau. Bij renovatie worden in de complexgewijze aanpak duurzame maatregelen gestimuleerd;
• Grote projecten de Hallen, Houthavens, Food Center, Kolenkit en Laan van Spartaan worden afgemaakt met de bestaande afspraken wat betreft het contingent sociale huur;
• We stimuleren functieverandering bij leegstaande kantoorpanden, bijvoorbeeld door ze te veranderen in studentenwoningen;
• Bestemmingsplannen worden bij aanpassing flexibeler om functieverandering en combinaties gemakkelijker te maken;
• We willen dat woningen onder de 35 vierkante meter niet worden samengevoegd, maar beschikbaar komen voor jongeren en studenten.”
  

Lees hier het volledige concept coalitie-akkoord

De Nederlandse Woonbond heeft geen goed woord over voor deze uitlatingen. In de eerste plaats wordt de mate van scheefheid schromelijk overdreven. Meer dan 30% is een slag in de lucht. In de tweede plaats kunnen de zogenaamde scheefwoners geen kant op. Geliberaliseerde huurwoningen zijn veel te duur, koopwoningen eveneens. „Corporaties doen er beter aan mensen betaalbare alternatieven te bieden in plaats van de belastinginspecteur te gaan spelen met een ontruimingsbevel in de achterzak”, aldus René van Genugten van de Woonbond. „Zo ga je niet met je huurders om.”

Scheefbetalen
De Woonbond wil echter niet de ogen sluiten voor het feit dat een beperkte groep huurders met relatief hoge inkomens weinig betaalt. Wij spreken daarom ook liever van scheefbetalen dan van scheefwonen. De minister voor WWI (april 2009) en de VROM-raad (Stap voor stap) wijzen er terecht op dat er sprake is van een probleem van bescheiden omvang. Slechts 4 procent van de betaalbare huurwoningen wordt bewoond door huishoudens met een inkomen boven de € 33.000. Landelijk gaat dat om 120.000 huurders op een totaal van 2,4 miljoen. Bovendien levert een bepaalde mate van goedkope scheefheid een bijdrage aan het tegengaan van segregatie.

Dat de 'scheefheid' in Amsterdam relatief groot is, heeft ook alles te maken met de kwaliteit van de woningen. De gemiddelde huurprijs is dan wel niet zo hoog, maar de huurder krijgt daar ook weinig voor terug. De gemiddelde huurwoning in Amsterdam meet slechts 55 vierkante meter en betreft doorgaans een slecht geïsoleerde portiek-etagewoning zonder lift.

Alternatief
De Woonbond bepleit een veel effectiever instrument om het scheefwonen tegen te gaan dan huurders weg te jagen na een periodieke inkomenstoets. Het scheefbetalen kan worden verminderd door verhuurders, binnen de marges van een gematigde algehele huurstijging, de mogelijkheid te geven om de huur van relatief goedkope woningen (t.o.v. de maximale huur volgens het puntenstelsel) jaarlijks wat extra te verhogen. Voor de lagere inkomens worden de effecten van die extra verhoging gecompenseerd door de huurtoeslag, maar hogere inkomens krijgen deze huurverhoging wel volledig voor hun rekening. Maar in de allereerste plaats moeten er aantrekkelijke en betaalbare huisvestingsalternatieven worden gecreëerd, met name voor de middeninkomens. Juist in Amsterdam is daaraan een gierend gebrek. Daar ligt voor de corporaties een schone taak.

Oproep
De Woonbond is op zoek naar zogenaamde 'scheefwoners' voor een interview. Het gaat om mensen die een sociale corporatiewoning huren en geen recht hebben op huurtoeslag. Reageren naar redactie@woonbond.nl.

De Amsterdamse Federatie van Woning Corporaties (AFWC) heeft een visiedocument opgesteld voor het nieuwe stadsdeel West. Een aantal stadsdeelwethouders onder leiding van Bouwe Olij had eind 2009 gevraagd zo'n visie te ontwikkelen. Doel van 'Kijk op West' is volgens Federatie-directeur Hans van Harten om het nieuwe stadsdeel - zowel bestuur, stadsdeelraad als de ambtelijke organisatie - te laten zien vanuit welke ideeën de corporaties werken en welke inspanningen zij de komende tijd kunnen verwachten.

De corporaties zien veel positieve ontwikkelingen in West. Het stadsdeel is populair, ook bij mensen die meer te besteden hebben. Juist in de diversiteit zien de corporaties de kracht van het nieuwe stadsdeel.
Vanwege de beperkte financiële middelen zullen de corporaties zich de komende jaren meer op beheer en onderhoud van sociale huurwoningen richten dan op nieuwe investeringen: „Wij zullen de komende vijf jaar niet de geplande 5.000 nieuwe woningen in West bouwen, dat zullen er minder zijn.” Prioriteit krijgt de nieuwbouw in gebieden waar de vernieuwing al is ingezet, zoals in de Kolenkitbuurt en de BosLeeuw.

Voor alle ruim 34.000 corporatiewoningen in West bestaat een meerjarenonderhoudsprogramma. In vrijwel alle buurten zijn ingrijpende renovaties in uitvoering of gepland. In het visiedocument zeggen de corporaties dat ze daar „beslist mee door gaan”. Voorrang krijgen isolatiemaatregelen: „Het doel is om alle woningen van dubbel glas te voorzien en geisers en gashaarden te vervangen.”

De corporaties willen een deel van die investeringen terugverdienen via een hogere huur. De corporaties hebben ook de inkomsten uit verkoop nodig. Zij dringen er op aan dat van de 12.000 nog te verdelen woningen in het nieuwe verkoopconvenant voldoende ruimte beschikbaar komt voor West: „Doorgaan dus met verkoop in alle gebieden van West. Niet alleen in Bos en Lommer (woningmarktgebied 3), maar ook in De Baarsjes en Westerpark (woningmarktgebied 2) en in Oud-West (woningmarktgebied 1).

De AFWC probeert de nieuwe stadsdeelbestuurders direct enige bescheidenheid bij te brengen: „Wij vinden het belangrijk dat over woonruimtebemiddeling stedelijk afspraken gemaakt worden en zien weinig heil in gezamenlijke afspraken op stadsdeelniveau.”

'Corporaties kunnen straks 5000 tot 10.000 woningen minder bouwen', voorspelt Jim Schuyt, directeur van corporatie De Alliantie in Cobouw. Enkele weken daarvoor was De Alliantie al met een vergelijkbare waarschuwing naar buiten gekomen.

Het staatssteunakkoord is bedoeld om oneerlijke concurrentie in de bouwsector tegen te gaan. Maar de beperkingen komen op een zeer ongelukkig moment. Commerciële ontwikkelaars starten nauwelijks nog nieuwe woningbouwprojecten vanwege de crisis. En ook de corporaties moeten hun investeringsplannen drastisch terugschroeven. De nieuwe spelregels maken het voor corporaties moeilijker om combinatieprojecten (koop/huur/commerciële plint) en goedkope koopwoningen te bouwen en projecten van ontwikkelaars over te nemen. Ook het (tijdelijk) omzetten van van koop naar huur wordt nog minder aantrekkelijk.

Corporaties moeten van Brussel vanaf dit jaar minstens 90% van hun sociale huurwoningen (huur tot € 648) toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot maximaal € 33.000. Uit het Woononderzoek Nederland 2009 blijkt dat corporaties landelijk de laatste twee jaar slechts 76 procent aan deze doelgroep hebben toegewezen.

In de regio Amsterdam komen de corporaties overigens dichter bij de 90 procent norm. NUL20 publiceerde eerder berekeningen van de AFWC waaruit bleek dat dat in 2009 84% en in 2008 85% werd toegewezen aan de laagste inkomens. Inclusief studentenwoningen en tijdelijke verhuringen komt Amsterdam redelijk dichtbij de norm, maar blijft de stadsregio daar enkele procenten onder steken.

De corporaties en de gemeente Amsterdam vrezen dat vooral de middeninkomens de dupe worden van deze beperkingen. Die vallen tussen de wal en het schip. Corporaties mogen hen van Brussel niet meer bedienen, terwijl de middeldure huurmarkt nauwelijks interessant is voor institutionele beleggers.

Zie ook: hier.

Volgens de Woonbond zouden door deze afspraken de huren in tijden van economische crisis en bezuinigingen betaalbaar moeten blijven.

Volgens de Woonbond moeten huurders een offer brengen om de woningmarkt gezond te maken. Een huurstijging van 1 procent huurstijging boven inflatie moet in vier jaar tijd structureel een half miljard euro in het laatje brengen om te investeren in volkshuisvesting.

De Woonbond wil bij een stijging van de huren geen bezuiniging op de huurtoeslag en er moeten substantiële maatregelen worden getroffen om de hypotheekrenteaftrek te beperken.

In een persbericht van 1 spril reageren de Woonbond en Aedes (vereniging van woningcorporaties) als volgt op de bezuinigingsvoorstellen van de ambtelijke werkgroep Wonen:

De koopkracht van huurders met een bescheiden middeninkomen lijkt harder te worden aangetast dan van eigenaar-bewoners en er wordt een aantal varianten genoemd die de sociale huursector dreigt uit te kleden. Wij zijn ook fel gekant tegen het voorstel om corporaties bezitsbelasting te laten betalen omdat dit leidt tot hogere huren. Wel willen wij afspraken maken over een extra bijdrage die de huursector kan leveren aan maatschappelijke volkshuisvestelijke doelen, zoals leefbaarheid en energiebesparing.

In het rapport staan scenario's waarbij fors bezuinigd wordt ten koste van huurders. Met name huurders met een bescheiden middeninkomen (tussen de € 33.000 en € 40.000 bruto per jaar) worden in de varianten hard aangepakt.
Wij vinden dat een brede, betaalbare en sociale huursector noodzakelijk is voor een stabiele toekomst. De sociale huisvesting in Nederland is een enorme verworvenheid die bijdraagt aan de sociale cohesie en de inkomenspositie van lagere en bescheiden inkomens. Bezuinigingen moeten naar draagkracht gevonden worden. Daarom pleiten Aedes en de Woonbond voor maatregelen waarbij de sterkste schouders de zwaarste lasten dragen. Dat betekent dat bezuinigingen vooral gevonden moeten worden in de beperking van de hypotheekrenteaftrek.

De komende jaren is volgens ons een gematigd huurbeleid noodzakelijk en de huurtoeslag moet onverkort in stand blijven. Het uitverkopen van het corporatiebezit om het begrotingstekort terug te dringen, wijzen we ten stelligste af. Een brede corporatiesector dient maatschappelijke belangen, zoals het tegengaan van segregatie, en het brengt daarmee stabiliteit in de samenleving.

De Amsterdammers hebben nieuwe gemeente- en stadsdeelraden gekozen. Achter de schermen wordt gewerkt aan de programmaakkoorden voor de nieuwe besturen. Dat is niet gemakkelijk, want er moet fors bezuinigd worden. De crisis en de korting op het gemeentefonds eisen hun tol, in Amsterdam nog flink versterkt door de enorme kosten van de Noord-Zuidlijn. De politici moeten dus moeilijke keuzes maken.

Huurdersvereniging Amsterdam (HA) vraagt hen aandacht te blijven besteden aan de ondersteuning van huurders. De druk op de woningmarkt is onverminderd hoog en er spelen vele zaken op het gebied van huren, onderhoud, renovatie, stedelijke vernieuwing en het betrekken van huurders bij de besluitvorming.

Driekwart van de Amsterdamse huishoudens huurt een woning, dus de nodige aandacht voor dit onderwerp ligt voor de hand. De HA pleit in een oproep aan de nieuwe politici voor de Wijksteunpunten Wonen: doorgaan met wat de afgelopen periode is opgebouwd. Twee positieve evaluaties en heel goede resultaten onderbouwen het pleidooi van de HA.

Begin maart verscheen het jaarverslag van de gezamenlijke Wijksteunpunten Wonen. De resultaten zijn goed:

• 34.258 geregistreerde contacten met bewoners
• 8.389 bezoeken aan een inloopspreekuur
• 3.696 woningopnames
• 3.869 gestarte huurprijsprocedures
• 149 ondersteunde bewonerscommissies
• 40.800 unieke bezoeken op www.wswonen.nl
• 202.100 unieke bezoekers op www.huurders.info

Voor de Amsterdamse huurders is op jaarbasis ruim 1 miljoen aan woonlasten bespaard. Het volledige jaarverslag over 2009 is hier te vinden.

„Dat we alles netjes en schoon willen houden komt door onze achtergrond, onze Turkse cultuur,” zegt buurvrouw Gulseren Arici-Atasever. Volgens haar is dat ook de reden waarom de piepkleine driekamerwoningen aan de Nannostraat in de Kolenkitbuurt er tamelijk goed uitzien, zowel van binnen als van buiten.

Aan Eigen Haard ligt het in elk geval niet. De woningcorporatie doet al jaren niets meer aan structureel onderhoud, behalve wanneer de veiligheid van bewoners in gevaar is. De voorbeelden zijn legio. Uitgewoonde portieken. Een nieuwe deur tussen keuken en kamer, waar een bewoonster uit de Nannostraat al jaren om vraagt, houdt de corporatie af. Veel woningen hebben geen centrale verwarming.

Al sinds 2000 zegt Eigen Haard niet te willen investeren in de aanleg ervan omdat de woningen binnenkort zullen worden gesloopt. Maar de termijn van sloop schuift steeds verder op. De bewoners van het Nannoblok, vlakbij metrostation Burgemeester de Vlugtlaan, zouden in 2010 eindelijk een urgentieverklaring krijgen. Maar nu is weer alles anders.

„De woningbouwvereniging grijpt de kredietcrisis aan om nieuwbouw uit te stellen,” zegt bewoonster Huriye Bora (37). „We zijn weer terug bij af. Eigen Haard gaat helemaal opnieuw beginnen, een nieuwe architect, nieuwe plannen. Tien jaar geleden beloofden ze ons al een nieuwe woning.”

Ook Arici-Atasever (35) steekt haar verontwaardiging niet onder stoelen of banken. „Nieuwe plannen kosten toch ook geld? Als dat zo doorgaat, wonen we hier over zes jaar nog. We voelen ons voor de gek gehouden.” Ze is lid van de bewonerscommissie en kent de onrust die leeft in de buurt. Wat aan haar knaagt, is dat de bewonerscommissie niets voor elkaar krijgt. Al jaren niet. „Eigen Haard heeft alle macht. Waarom kunnen de mensen die het hardst een verwarming nodig hebben die niet alsnog krijgen? Mijn man zegt, waarom ga je steeds naar de vergaderingen, je boekt toch geen resultaat.”

Volgens Eigen Haard zijn de nieuwbouwplannen voor de Nannobuurt inderdaad in de prullenbak beland. Woordvoerder Wim de Waard zegt dat de plannen intussen achterhaald zijn, hetgeen hij spijtig vindt voor de bewoners. „Door de crisis verkopen we minder woningen. We moeten opnieuw onderzoeken aan wat voor soort woningen behoefte is in Bos en Lommer.” Over zes maanden ligt er een nieuw plan, verzekert hij.

De vrouwen uit de Nannostraat zijn vastbesloten eerder in actie te komen. „We weten niet goed hoe we te werk moeten gaan,” zegt Arici-Atasever. „We zijn niet zo goed onderlegd als gestudeerden uit andere buurten die prachtige protestbrieven kunnen schrijven. Maar Eigen Haard moet iets doen. Waarom huur betalen voor een woning die eigenlijk al gesloopt had moeten zijn? Maar we strijden vooral voor rechtvaardigheid. We willen niet langer dat met ons wordt gesold.” (MAAIKE LANGE)

Bron: HET PAROOL

Dat blijkt uit een woononderzoek, dat het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) maandag presenteerde. Het verschil zit hem voor een belangrijk deel in het inkomensverschil tussen huurders en eigenaren van woningen. Per inkomensklasse liggen de percentages veel minder ver uit elkaar.

Naarmate het inkomen hoger is, geven mensen van iedere verdiende euro een kleiner deel uit aan wonen, aldus het CBS. Dat gegeven, samen met het feit dat huishoudens met een hoger inkomen vaker woningeigenaar zijn, verklaart dat woningeigenaren een kleiner deel van het inkomen besteden aan de hypotheek dan huurders aan hun huur. (ANP)

Bron: HET PAROOL

Voor zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen bedraagt de bijdrage van de verhuurder ten minste 5.264 euro. Vanaf 1 maart wordt deze minimumbijdrage verhoogd naar 5.327 euro.

De verhuiskostenvergoeding bij renovatie en sloop geldt al voor woningcorporaties. De regeling geldt zowel voor noodzakelijke tijdelijke verhuizing waarbij de huurovereenkomst wordt voortgezet, als voor noodzakelijke definitieve verhuizing waarbij de huurovereenkomst wordt beëindigd.

Wethouder Gerson: 'Er komen door Zoeklicht, een samenwerkingsverband tegen woonfraude, steeds meer woningen vrij voor de mensen voor wie ze bedoeld zijn. Een goede ontwikkeling. Daarbij helpt het middel van de bestuurlijke boete, een nieuwe preventieve maatregel die we sinds 1 januari dit jaar inzetten. Ik ga ervan uit dat deze boete nog meer mensen er van weerhoudt om illegaal een woning te huren of te verhuren.'

Anoniem meldpunt
De gemeente geeft bij het inzetten van de bestuurlijke boete prioriteit aan de meer ernstige overtredingen, zoals het gebruiken van een woning voor criminele activiteiten (bijvoorbeeld wietplantages), woningonttrekking en het faciliteren van illegale onderhuur.
Willy-Anne van der Heijden, manager Vergunningen en Handhaving van WZS: 'Meldingen over vermoedens van woonfraude komen onder andere binnen via het Meldpunt Zoeklicht (telefoon 14020), een anoniem meldpunt voor burgers en professionals. De inspecteurs van onze dienst gaan naar het huisadres om de situatie te onderzoeken. Als ze daar vaststellen dat de goedkope huurwoning bijvoorbeeld voor veel geld wordt doorverhuurd aan Oost-Europeanen, of dat de woning wordt gebruikt als illegaal hotel, dan maken ze daar een proces verbaal van op. De doorverhuurders of eigenaren die hier fout bezig zijn krijgen dan een boete, die per keer kan oplopen tot 18.500 euro. En terecht, zij maken immers misbruik van de moeilijk positie van woningzoekenden en huurders in Amsterdam.'

Voorbeeld: doorverhuur met winst
Een voorbeeld. Mevrouw X. huurt een woning voor 329,82 euro van een particuliere eigenaar. Zij verhuurt deze woning voor veel geld door aan buitenlanders. Over deze situatie wordt melding gedaan bij Meldpunt Zoeklicht.
Inspecteurs van WZS bezoeken het woonadres. De onderhuurder verklaart dat hij met twee andere personen de woning bewoont en dat hij 1000 euro per maand contant betaalt aan de echtgenoot van mw. X. Er is hier sprake van doorverhuur met winstoogmerk. Dat betekent een bestuurlijke boete van 12.000 euro.
Voordat de boete wordt opgelegd, nemen de inspecteurs contact op met de eigenaar. Deze heeft de huur met mw. X. opgezegd wegens wanprestatie. De woning is namelijk in gebruik gegeven aan derden zonder toestemming van de eigenaar/verhuurder.

Preventief middel
De bestuurlijke boete geeft lik op stuk op de woningmarkt. De gemeente verwacht dat de mogelijkheid om hoge boetes op te leggen een grote preventieve werking zal hebben.

De boetes
In de nieuwe Regionale Huisvestingsverordening staan de volgende boetes:

• 340 euro voor een onderhuurder, die zonder huisvestingsvergunning op de woning woont
• 3.000 euro (en bij herhaalde overtreding 4.500 euro) voor een huurder die zijn woning zonder huisvestingsvergunning doorverhuurt zonder dat winst is gemaakt
• 12.000 euro (en bij herhaalde overtreding 18.500 euro) voor een huurder die zijn woning zonder huisvestingsvergunning doorverhuurt als wel winst is gemaakt
• 6.000 euro (en bij herhaalde overtreding 9.000 euro) voor een eigenaar die zijn woning zonder huisvestingsvergunning verhuurt
• 12.000 euro (en bij herhaalde overtreding 18.500 euro) voor het zonder vergunning onttrekken van een woning aan de woningvoorraad

Meer informatie
Op de website van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven staat meer informatie over de bestuurlijke boete en over de regels rond huren en verhuren van (koop)woningen. Daar staat ook de volledige tekst van de Regionale Huisvestingsverordening.
Overigens was de Amsterdamse aanpak van woonfraude in 2009 redelijk succesvol, volgens de dienst.

Voor energiezuinige woningen kunnen corporaties straks maximaal 44 punten bijtellen op basis van het energielabel; nu is dat maximaal 28 punten voor verwarming en isolatie. De nieuwe systematiek zit zo in elkaar dat vooral de sprong naar B-label extra wordt gewaardeerd. Naar schatting heeft zo’n 13 procent van de corporatiewoningen een energielabel B of hoger.

Een enkele corporatiebestuurder sprak eerder de vrees uit dat het energielabel de Amsterdamse corporaties vele miljoenen aan huurderving gaat kosten, maar de meeste corporaties kunnen nog geen doorrekeningen presenteren. Bij Eigen Haard kost de WWS-wijziging de corporatie 47.000 punten op de totale woningportefeuille. Dat is een theoretische totale huurderving van 3 miljoen euro op jaarbasis.

Het Stedelijk Bureau Wijksteunpunt Wonen Amsterdam heeft een berekening losgelaten op de ruim 2073 woningen die zij in kaart hebben gebracht bij huisbezoeken. Het gemiddelde huureffect op de 327 woningen daarvan met een energielabel blijkt gering: de maximaal redelijke huur van die woningen stijgt met gemiddeld vier euro per maand. Per individuele woning kunnen huren wel flink stijgen of dalen: de maximale huur van B-label woningen stijgt gemiddeld 90 euro (18,5 punt); die van F-label woningen zakt bijna 40 euro.
Woningen zonder energielabel krijgen punten toegekend op basis van het bouwjaar, waarbij woningen ouder dan 1976 al direct in de laagste categorie G vallen (0 punten). Dat leidt volgens het onderzoek van het Wijnsteunpunt Wonen (1751 woningen) tot een gemiddelde verlaging van de maximale huurprijs van 27,50 euro. Ingrid Houtepen van het Stedelijk bureau: “Een fictief energielabel leidt in Amsterdam dus meestal tot een verlaging van de maximaal redelijke huur. Het loont voor een eigenaar vrijwel altijd direct om een energielabel aan te vragen.”

Overigens geldt het nieuwe WWS tot 2012 alleen voor verhuringen vanaf 2008 én nieuwe verhuringen van woningen met een officieel energielabel. Voor de meeste huurders verandert er dus niets per 1 juli.

bron: AFWC

Het zogeheten Vereveningsfonds van de gemeente kampt door negatieve ontwikkelingen op de vastgoedmarkt met grote tekorten. De verminderde vraag naar kantoren lijkt zelfs van structurele aard, schrijft directeur Jan Hagendoorn van het Ontwikkelingsbedrijf. Stevige maatregelen zijn volgens hem nodig. Voor 2014 dreigt een tekort van meer dan 300 miljoen euro.

Om het fonds weer gezond te maken is een bezuiniging nodig van minimaal 366 miljoen euro. Eerder al werd besloten nieuwe bouwprojecten zoveel mogelijk te beperken, maar dat levert onvoldoende op. Vandaar dat een ambtelijke werkgroep naar andere bezuinigingsmogelijkheden heeft gezocht. Amsterdam steunt nu nog op allerlei manieren de totstandkoming van sociale woningbouw, maar daar is de gemeente niet toe verplicht.

Drastische beperking van sociale nieuwbouw kan er op termijn wel toe leiden, dat Amsterdam onvoldoende betaalbare woningen heeft. De definitieve bezuinigingen worden overgelaten aan het nieuwe gemeentebestuur.

Lees het verslag (in pdf).

Dit initiatief is een samenwerking van de huurdersverenigingen uit de samen te voegen stadsdelen van Amsterdam West. Met dit debat willen zij de aandacht vestigen op de problemen en bewoners de gelegenheid bieden om de politici te vragen hoe zij denken die problemen te kunnen aanpakken.

Het debat wordt geleid door PETER LANKHORST. Aan het debat zullen de lokale kopstukken van de belangrijkste politieke partijen deelnemen; namelijk: RUTGER GROOT WASSINK (GroenLinks), GODFRIED LAMBRIEX (PvdA), GHABI CHOMA (SP), WERNER TOONK (VVD) en iemand van D66. Zij zullen aan de tand worden gevoeld over de resultaten die hun partijen na de vorige verkiezingen in 2006 tot 2010 hebben geboekt op het gebied van Wonen èn over hun woonvisies en concrete woonplannen voor dit jaar en de volgende jaren.

“Op grote schaal worden sociale huurwoningen in West gesplitst om te verkopen en ondertussen staan er koopwoningen gewoon leeg.”, zegt de Huurdersvereniging Westerpark. “En ondertussen is er woningnood”, voegt de Huurdersvereniging De Baarsjes/Bos en Lommer toe. “Jongeren komen het huis niet uit, want wie kan er met deze wachttijden nog ooit een woning bemachtigen?” Bij de Huurdersvereniging Oud West weten ze daar alles van, maar ze zien nog andere problemen: “Met de vergrijzing dreigt een tekort aan ouderenhuisvesting te ontstaan en het blijkt vaak moeilijk bestaande voorraad aan te passen aan de behoeften van ouderen.”

Deze kwesties zullen onderwerp van debat zijn op donderdag 11 februari in het Sieraad. Op de agenda staan de volgende thema’s:

• De leegstand, het splitsen en de verkoop van huurwoningen
• Meer en betere woningen voor ouderen en jongeren
• Betere toegankelijkheid van de woningmarkt voor kwetsbare groepen

Het debat vindt plaats op donderdag 11 februari 2010 van 20 tot 22 uur (inloop 19.30 uur) in de Trouwzaal van Het SIERAAD aan de Postjesweg 1.

Mensen met een laag inkomen en kwetsbare gebieden, zoals achterstandswijken, worden de dupe van de veranderingen. Dat staat in een rapport dat G32-voorzitter Jan Hamming donderdag heeft overhandigd aan minister Eberhard van der Laan van Wonen, Wijken en Integratie.

Volgens de G32 staan de veranderingen in de woningmarkt op stapel, omdat de woningmarkt momenteel „op slot zit”. „Vraag en aanbod zijn niet op elkaar afgestemd”, zeggen de 32 steden.

Randvoorwaarden
De groep steden stelt in het rapport voor de minister een aantal randvoorwaarden bij de verwachte wijzigingen op de woningmarkt „om zwakke groepen en gebieden te beschermen”.
De G32 wijst er in het rapport bijvoorbeeld op dat er regio's bestaan waar de vraag naar woningen het aanbod overstijgt en dat in andere regio's het aanbod juist groter is dan de vraag.
De verschillen per regio zullen na de genoemde veranderingen alleen maar groter worden, aldus een woorvoerder van de G32.

Compenserende maatregelen
De steden willen daarom dat de overheid 'compenserende maatregelen' neemt zoals het betaalbaar houden van (huur)woningen, en het omzetten van koop- naar huurwoningen.

De G32 is een groep van 32 steden met een inwoneraantal boven de 100.000. Steden als Groningen, Alkmaar en Tilburg zijn hierin vertegenwoordigd. De grootste vier steden van Nederland, Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, maken geen deel uit van de G32.

© ANP

Dat blijkt uit informatie van de Dienst Wonen Zorg en Samenleven, meldt Het Parool zaterdag. Vorig jaar gingen 4125 van de 9400 sociale huurwoningen naar daklozen, drugsverslaafden, jonge moeders met problemen en onderwijzers. Ook politieagenten, verpleegkundigen en mensen die vanwege sloopplannen hun huis moeten verlaten kunnen met voorrang een woning krijgen. De gemeente streeft ernaar om het deel woningen voor zogeheten urgenten onder de veertig procent te houden maar sinds 2007 ligt het daar al boven.

De gemiddelde wachttijd voor doorstromers is tussen 2007 en 2008 van 14 tot 15 jaar gestegen. Voor starters van 6,2 tot 6,7 jaar.

Bron: AT5

Waar mogelijk blijft de eis gehandhaafd dat de eigenaar van eengekraakt pand alleen hulp van de sterke arm krijgt als hij aantoonbaar een bestemming voor de ruimte heeft.
In het initiatiefwetsvoorstel van CDA, VVD en ChristenUnie wordt bepaald dat bij kraken in alle gevallen direct tot ontruiming moet worden overgegaan, hetgeen in de Amsterdamse situatie zou betekenen dat de ME zo'n beetje dagelijks in actie moet komen. Justitie en gemeente, die nu, zoals deze week, drie tot vier ontruimingsrondes per jaar laten uitvoeren, voelen daar heel weinig voor, omdat het eenenorme aanslag is op de capaciteit van de politie en omdat op die manier actief wordt meegewerkt aan leegstand.

De eis tot hergebruik blijft in principe het uitgangspunt, zegt een woordvoerder van burgemeester Job Cohen. „We ontruimen niet voor leegstand, dat is goed gebruik in Amsterdam, al was het maar op pragmatische gronden, omdat zo'n pand dan meteen weer gekraakt wordt. Maar als directe ontruiming bij wet wordt geregeld, plaatst dat Amsterdam wel voor een probleem. Je moet natuurlijk de wetgever volgen, maar het helpt ons niet.”

Officier van justitie Otto van der Bijl is terughoudend als het gaat om de vraag of de huidige ontruimingsroutine onder de nieuwe wet gehandhaafd zal blijven. „Wij zijn nu niet aan zet.'' Hij denkt wel dat voor zowel gemeente als justitie een zekere mate van bewegingsvrijheid zal blijven bestaan. „De burgemeester kan invloed uitoefenen op het tijdstip van ontruiming, als die bijvoorbeeld implicaties voor de openbare orde heeft. Maar ook het Openbaar Ministerie houdt de vrijheid keuzes te maken. Ook nu maken we keuzes, omdat je onmogelijk elk misdrijf kunt vervolgen waarvan aangifte wordt gedaan. Maar het is te vroeg om te zeggen wat onze opstelling zal zijn.”

De Amsterdamse kraakwereld boekte deze week in de Ruyschstraat twee opmerkelijke succesjes: café Het Boek op nummer 42 werd door de politie teruggegeven aan de krakers, nadat een knokploeg van een man of vijftien de aanwezige kraker op straat had gezet. De knokploeg werd aangehouden, maar er zijn wel afspraken gemaakt om in overleg te komen.

De door de huurder gevraagde ontruiming van café Magenta, iets verderop, werd door de rechter in kort geding afgewezen, omdat niet aannemelijk was gemaakt dat er serieuze plannen zijn met het pand, dat aantoonbaar twee jaar leegstond.

Kraakadvocaat Rahul Uppal, die in deze twee zaken optrad, is erg benieuwd wat de driehoek met het te verwachten kraakverbod zal doen. Hij verwacht dat ook in de toekomst niet ontruimd zal worden als de eigenaar geen heel duidelijke plannen heeft. „Wat ik hoor, is dat de burgemeester wil vasthouden aan een paar ontruimingsrondes per jaar, zo'n beetje de situatie van nu, en dat een kraakverbod aan de Amsterdamse praktijk niet veel zal veranderen. Elk arrondissement heeft z'n eigen prioriteiten. Amsterdam heeft ook z'n eigen problemen: er is veel leegstand, vooral in kantoorpanden, en er is een nijpend tekort aan betaalbare huurwoningen.” (ALBERT DE LANGE)

Bron: HET PAROOL