Op een aantal plaatsen in Nederland is geëxperimenteerd met de nieuwe manier van woningtoewijzing, en volgens de VNG blijkt de leefbaarheid in wijken erdoor aanzienlijk te verbeteren.

Het is de bedoeling dat mensen met vergelijkbare manieren van leven bij elkaar in de buurt gaan wonen. Volgens de VNG blijken bewoners dan meer begrip voor elkaar te hebben en voelen ze zich meer betrokken bij elkaar.

Beleid
De koepelorganisatie van gemeenten stelt wel een aantal voorwaarden aan de nieuwe aanpak. Zo mag het nieuwe beleid er niet toe leiden dat groepen op etnische of religieuze gronden worden gediscrimineerd.

Als iemand niet in een wijk kan wonen wegens een afwijkende manier van leven, moet hij of zij wel elders in de gemeente of regio terechtkunnen. Bovendien mogen de maatregelen volgens de VNG alleen tijdelijk worden getroffen.

Bron: ANP

Van de 3052 woningen die in de nieuwe woongebieden moeten komen, werden 1641 in aanbouw genomen. In IJburg, waar 1577 nieuwe huizen zouden komen, begon de bouw van 870 woningen.

De woningbouwproductie in een aantal nieuwe Amsterdamse wijken is dit jaar gehalveerd vergeleken met de doelstelling. Bouwprojecten aan de Zuidas, op de Zuidelijke IJoever (van de Minervahaven tot het Oostelijk Havengebied) en in de Zuidoostlob (tussen de Omval en het AMC) kwamen helemaal niet van de grond. Dit meldt wethouder Maarten van Poelgeest (Ruimtelijke Ordening, GroenLinks).

Van de 3052 woningen die in de nieuwe woongebieden moeten komen, werden 1641 in aanbouw genomen. Op de Zuidas zou de bouw van 82 woningen beginnen, op de Zuidelijke IJoever 108 en in de Zuidoostlob 285. Bij geen van deze projecten ging een eerste paal in de grond. In IJburg, waar 1577 nieuwe huizen zouden komen, begon de bouw van 870 woningen.

De productie kwam laat opgang. Tot de zomer werden 1200 huizen in aanbouw genomen, terwijl het college aanvankelijk 20.000 in vier jaar wilde bouwen.

Van Poelgeest maakte niettemin als meevaller bekend dat dankzij een sterke tweede helft in de hele stad 4400 huizen in aanbouw zijn genomen. Het planaanbod, het totaal van mogelijke projecten, betrof tussen de 13.000 en 14.000 huizen, waarvan de gemeente hoopte 7500 huizen al in aanbouw te nemen.

Van Poelgeest verwacht verder dat de productie in de eerste helft van 2009 fors inzakt, waardoor noodmaatregelen nodig zijn. Een mogelijkheid is de oprichting een participatiefonds waarin de stedelijke en rijksoverheid mede de risico's dragen.

Oorzaken van het inzakken van de productie zijn dat kopers moeilijker hypotheken krijgen, bouwers en ontwikkelaars de voorverkoop niet rondkrijgen en banken eisen dat huizen voor het begin van de bouw zijn verkocht. Van Poelgeest: „Bovendien eisen banken dat projecten met meer eigen vermogen gefinancierd worden. Tot de crisis volstond krap twintig procent eigen vermogen.”

Van Poelgeest dringt ook aan op steunmaatregelen. Hij wil verhoging van de hypotheekgarantie, verlaging van de overdrachtsbelasting en verruiming van de zogeheten wsw-borging (Wet sociale werkvoorziening) van woningcorporatieleningen, wat neerkomt op een garantieregeling door de overheid. Momenteel geldt die garantie voor honderd procent voor woningen tot twee ton.

Bron: Het Parool

De bewoners mogen ook een deskundige inschakelen voor een tweede beoordeling over de plannen van de woningcorporatie of de gemeente.

Dat bepleiten PvdA en ChristenUnie. De coalitiepartijen willen daarvoor een lokaal handvest in het leven roepen waarin afspraken komen over de huurprijs, recht op terugkeer in de buurt, de betaalbaarheid van de vervangende woning en over herhuisvesting.

Door een lokaal handvest te maken hoeft niet bij elke herstructurering het wiel opnieuw uitgevonden te worden, aldus PvdA-Tweede Kamerlid Staf Depla.
Hij brengt zijn ideeën deze week in bij de begrotingsbehandeling voor wonen.

© ANP

Hoofdzaak is dat huurdersorganisaties uit de commerciële sector nu (nagenoeg) dezelfde rechten krijgen als huurdersorganisaties van woningcorporaties.
Op 31 oktober was er een symposium van de Nederlandse Woonbond waar de wijzigingen in de Overlegwet werden toegelicht. Er zijn twee hoofdzaken:
1. Voortaan hebben huurders van woningcorporaties en huurders van particuliere verhuurders dezelfde rechten.
2. Huurdersorganisaties hebben nu meer zeggenschap over het beleid van de verhuurder.

Particuliere en corporatiehuurders
Tot nu toe hebben huurdersorganisaties in de woningcorporatiesector meer rechten, via het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). Deze rechten zijn overgeheveld naar de Overlegwet, waarmee het verschil tussen beiden verdwijnt.

Grens: 25 woningen (was 100)
Momenteel kunnen huurdersorganisaties pas meepraten als hun verhuurder meer dan 100 woningen heeft. Vanaf 1 januari is dit verlaagd naar 25 woningen.

Representativiteitseis vervalt
Huurdersorganisaties bij particuliere verhuurders hoeven niet langer aan te tonen dat ze ten minste 50 procent van de huurders vertegenwoordigen. Wel is het aan te raden dat zij zo goed mogelijk contact onderhouden met hun medehuurders.

Advies over meer onderwerpen
Het recht op overleg en advies wordt uitgebreid met de volgende onderwerpen: fusies, overnames, renovaties, verkoopbeleid, sloop, leefbaarheid buurt, uitspraken klachtencommissie verhuurder, prestatieafspraken met de gemeente.

Instemmingsrecht over servicekosten
Huurdersorganisaties hebben met ingang van 2009 instemmingsrecht over het servicekostenbeleid van hun verhuurder. Dat houdt in dat de verhuurder pas een besluit hierover kan doorvoeren als hij de huurdersorganisatie eerst om instemming heeft gevraagd – en deze heeft gekregen.

Huurders van meerdere verhuurders vertegenwoordigen
Het wijzigingsvoorstel maakt het mogelijk dat ook huurdersorganisaties die huurders van meer verhuurders vertegenwoordigen als gesprekspartner voor hun verhuurder mogen optreden.

Overleg met alle huurdersorganisaties of specifiek
De hoofdregel is dat de verhuurder moet overleggen met álle organisaties die zijn huurders vertegenwoordigen. Er zijn twee uitzonderingen:
- als er een overkoepelende huurdersorganisatie is (een huurdersorganisatie ‘op verhuurderniveau’), dan heeft deze het primaat en hoeft de verhuurder over algemene plannen alleen met die club te overleggen. Gaat het om plannen over een specifiek complex, dan moet de verhuurder daarnaast met de bewonerscommissie van dat blok overleggen;
- is er geen overkoepelende club, dan moet de verhuurder over specifieke plannen alleen overleggen met de desbetreffende bewonerscommissie.

Adviesrecht bewonerscommissies
Over zaken die spelen op complexniveau moet de verhuurder behalve met de overkoepelende huurdersorganisatie ook overleggen met de bewonerscommissie van dat blok. Zij krijgen adviesrecht over sloop, renovatie, huurprijzenbeleid, het servicekostenpakket en de leefbaarheid van de buurt.

Verlenging adviestermijn
De adviestermijn voor een huurdersorganisatie wordt verlengd tot minimaal zes weken.

Agendarecht
Nieuw is dat huurdersorganisaties en bewonerscommissies het recht krijgen onderwerpen op de overlegagenda te zetten. Ook hebben ze het recht een eigen expert uit te nodigen voor de vergadering.

Kostenvergoeding
De vergoedingsregeling is uitgebreid. Interne organisatiekosten (vergaderruimte, porto) moeten vanaf 1 januari volledig worden vergoed. Huurdersorganisaties kunnen met hun verhuurder een budget afspreken voor organisatiekosten, krantje of weblog, inhuren expertise enzovoorts. Om een voorbeeld te noemen: het bedrijf Grouwels Vastgoed stelt dit op 7 euro per huurder per jaar. Het is aan te raden vooraf een goede jaarbegroting in te dienen en achteraf een jaarrekening op te stellen waarin verantwoording wordt afgelegd.

Geschillenregeling eenvoudiger
Als de wet ingaat, is er nog geen landelijke geschillenregeling in de vorm van een commissie. Minister Vogelaar wil deze wel instellen. Voorlopig kunnen huurdersorganisaties die een onoplosbaar lijkend geschil hebben met hun verhuurder alleen naar de kantonrechter stappen. Deze kan de plannen van de verhuurder waarover een geschil bestaat niet inhoudelijk beoordelen. Wel toetst de rechter of de verhuurder zich aan de wet heeft gehouden.

Bron: symposium van de Nederlandse Woonbond, ‘Nieuwe kansen voor de Overlegwet’, 31 oktober 2008.

Dit blijkt uit onderzoek van het gemeentelijk bureau Onderzoek en Statistiek (O+S) naar verhuizingen.

Volgens onderzoeker Jeroen Slot van O+S lijden onder sociale achterstandsgroepen 'etnische woningzoekenden' nog het meest.
Het onderzoek wijst uit dat er voor alle Amsterdammers een groot gat zit tussen de wens te verhuizen en de kans dat dit lukt. Een kwart van de Amsterdammers wil verhuizen. Een derde deel van hen lukt dit binnen twee jaar. Na vier jaar is de helft van de woningzoekenden verhuisd, terwijl de rest blijft zitten.
Jaarlijks zijn er 120.000 verhuizingen in Amsterdam, inclusief die van en naar gebieden buiten de stad.

Juist mensen met hogere inkomens maken op alle delen van de woningmarkt de meeste kans te verhuizen. Volgens de cijfers lukt het 56 procent van de woningzoekenden met hoge inkomens binnen twee jaar te verhuizen - bij mensen met lage inkomens is dat 31 procent.
Van alle Amsterdammers met een Marokkaanse achtergrond die willen verhuizen, is na twee jaar helemaal niemand verhuisd naar een koopwoning; dertien procent is vertrokken naar een sociale huurwoning en twee procent naar een particuliere huurwoning. Zo'n 85 procent heeft geen andere woning gevonden.
Marokkanen die in de sociale sector huren en willen verhuizen, staan onderaan de ladder. Zij maken vrijwel geen gebruik van vrije-sector- of koopwoningen.

Turken kopen wel huizen en Surinamers en Antillianen begeven zich op de particuliere verhuurmarkt.
Volgens Slot biedt het onderzoek geen harde bewijzen voor de oorzaak van het verschil in kansen. „Voor een deel blijft het speculatie, maar we hebben ernaar gekeken.”

„Wie is het handigste?” zegt de onderzoeker. Belangrijk is ook dat mensen met hoge inkomens meer kennis hebben van de woningmarkt. Ten slotte telt netwerken mee. Slot: „Iedereen weet dat je het via-vianetwerk moet gebruiken als je een huis zoekt. Mensen met hoge inkomens verhuizen sneller, dus weten kennissen uit dat circuit het snelst waar woningen die vrijkomen.”
Bron: Het Parool (TON DAMEN)

Ook pleit ze voor een systeem dat voor een winkel een maximale huur berekent.
Volgens Gesthuizen kunnen de huurprijzen van winkelpanden nu fors toenemen nadat zij bijvoorbeeld zijn gerenoveerd. De huur gaat dan 'soms wel drie keer over de kop'. „Net als mensen die een huis huren, zouden kleine ondernemers fatsoenlijke huurbescherming moeten krijgen.”

Korting
Het Kamerlid wil ook dat niet langer wordt toegestaan dat winkelcentrumeigenaren grote supermarkten korting geven op de huurprijs per vierkante meter, terwijl kleine ondernemers het volle pond betalen. Tevens zou de vergoeding voor het betrekken van een tijdelijk pand tijdens een verbouwing moeten worden verhoogd.

Gesthuizen dient het rapport woensdag in als de begroting van het ministerie van Economische Zaken wordt besproken in de Tweede Kamer.

Bron: Novum

Tegelijkertijd zouden mensen met een laag inkomen die een onevenredig groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan huur, extra geld moeten krijgen. „Je kunt het zo uitwerken dat het geld van de ene groep naar de andere gaat, maar dat moet ik nog bezien,” aldus Herrema.

Hij reageerde woensdag in de gemeenteraad enthousiast op een voorstel van de PvdA-fractie om de huurprijs te bepalen als 'quotum van het inkomen'. Hiermee zou het zogenoemde scheefwonen kunnen worden bestreden. Naar schatting twintigduizend sociale huurwoningen worden bewoond door mensen die daar op grond van hun inkomen eigenlijk geen recht meer op hebben. Het betreft vaak ex-studenten.

PvdA-raadslid Sonja Hauet wekte verbazing met het voorstel, omdat haar fractie vorig jaar een soortgelijk plan van Herrema had verworpen. Van dat plan werd niets meer gehoord omdat de PvdA en andere raadsfracties tegen waren.

Ook nu leven bij andere partijen bezwaren. GroenLinks vindt dat een huurbelasting gepaard moet gaan met meer ruimte om door te stromen op de woningmarkt. De VVD noemt het 'een doorbraak' dat de PvdA scheefwonen wil aanpakken, maar ook raadslid Pauline Buurma geeft de voorkeur aan het 'stimuleren van doorstroming'.

Over de vorm van het experiment wil Herrema overleggen met corporaties en huurdersverenigingen. In Amersfoort en Almere begint nog dit jaar een experiment waarbij huurders een korting krijgen waarvan de hoogte afhankelijk is van hun inkomen.

Bron: Het Parool

In de programmabegroting voor 2009 komt een uitgewerkt voorstel over het gewenste aanbod van het wijksteunpunt, en de benodigde budgetten.

Het Wijksteunpunt Wonen is het loket voor bewoners van De Baarsjes en Bos en Lommer over zaken rond wonen. In Amsterdam zijn sinds 2007 twaalf wijksteunpunten. Voorlichting en hulpverlening aan woninghuurders, ondersteuning bij belangenbehartiging en participatie en signalering zijn de basistaken. In De Baarsjes kunnen ook eigenaar-bewoners bij het wijksteunpunt met hun vragen terecht.

Uit evaluatie en kleinschalig onderzoek van de Dienst Wonen blijkt de tevredenheid hoog: 91% procent geeft aan dat het advies helpt, 98% zou vrienden of familie doorsturen naar het spreekuur. 70% van de spreekuurbezoekers heeft een laag inkomen. Het bereiken van allochtone klanten blijft een aandachtspunt; 64% van de spreekuurbezoekers is van Nederlandse afkomst.

Het onderzoeksbureau schaart woningcorporaties tot 5000 woningen onder de noemer 'klein'. Uit het onderzoek blijkt dat deze groep op bijna alle gebieden beter scoort. Alleen wat betreft de openingstijden presteren de grote woningcorporaties beter. De cijfers die huurders geven aan de service van de corporaties zijn vrijwel gelijk gebleven. Zo krijgen de corporaties in 2008 voor klantvriendelijkheid een 7,59, tegen een 7,56 een jaar eerder. Voor de totale service gaven klanten een gemiddeld cijfer van 7,31, in 2007 was dat 7,30.

Volgens de FNV kunnen mensen er tot 700 euro per jaar op achteruitgaan doordat zij een deel van hun huurtoeslag kwijtraken.

Dat is volgens de vakcentrale „een onbedoeld effect” van aanpassingen op de regeling Buitengewone Uitgaven.

Verzamelinkomen
Omdat mensen vanaf 1 januari een deel van de zorgkosten niet meer kunnen aftrekken, stijgt hun zogeheten verzamelinkomen. Daardoor kunnen zij minder aanspraak maken op huurtoeslag dan voorheen.

In de brief stellen FNV, het CNV, de MHP, de CG-raad en de Woonbond voor de inkomensgrens voor de huurtoeslag te verhogen om zo de inkomensachteruitgang te ondervangen.

De Woonbond vindt dit een goede zaak. In de Amsterdamse situatie is duidelijk dat huurders die onderhuren voorkruipen. Dat onderverhuurders hun financiële voordeel kan worden afgepakt, maakt het beter mogelijk illegale onderverhuur aan te pakken.

De zaak die voor het hof diende betrof een huurster die sinds 1990 een woning van woningcorporatie Ymere heeft. Ze verhuurde het huis zeker sinds begin 2003 aan studenten voor minstens 1.000 euro per maand, terwijl ze zelf 419 euro huur betaalde. Het Hof honoreerde de eis van Ymere dat de vrouw het huis opgeeft en een schadevergoeding betaalt die gelijk is aan haar veronderstelde winst van 13.800 euro.

Amsterdam lanceerde onlangs een nieuwe campagne om het doorverhuren van woningen tegen te gaan. Spotjes op de lokale televisie en advertenties in het openbaar vervoer, op hogescholen en eetgelegenheden, moeten de Amsterdammer wijzen op de risico's van doorverhuren. Mensen die vermoeden dat iets niet in de haak is bij een goedkope huurwoning, kunnen dit doorgeven aan het meldpunt van bureau Zoeklicht, een samenwerkingsverband van gemeente, politie en verhuurders.

De actie loopt volgens het bureau vooruit op de bestuurlijke boete die, zoals het er nu naar uitziet, begin volgend jaar wordt ingevoerd. Wie zich schuldig maakt aan onrechtmatige doorverhuur, kan rekenen op een bekeuring van maximaal 18.500 euro. De onderhuurder kan een boete van 340 euro krijgen.

Bron: De Woonbond

Het duurt vaak jarenlang voordat zij voldoende woonduur hebben opgebouwd en daarom zijn zij natuurlijk extra kritisch en zorgvuldig met verzilveren.
De drie belangrijke wijzigingen zijn:

• Tijdelijk behoud woonduur na verhuizing
• Samenvoegen woonduur
• Geldigheid inschrijving bij WoningNet

Lees verder
Zie ook de website van Woningnet

Op aandringen van de stadsdeelraad wordt die beperking van 140 m2 door het Dagelijks Bestuur uit de Partiële Herhuisvestingverordening van 2001 geschrapt.
De deelraad neemt 23 september het definitieve besluit. Na twee jaar wordt het nieuwe beleid geëvalueerd.

De HVDBBL is niet blij met deze wijziging. Het stadsdeel redeneert „dat er uiteindelijk een zeer beperkt aantal woningen van meer dan 140 m2 zullen ontstaan. Dat komt omdat er gewoonweg weinig grote (van meer dan 70 m2) woningen in De Baarsjes zijn. De kans dat er dan twee boven elkaar liggen is dan helemaal te verwaarlozen. Wij vinden een paar hele grote woningen een goede aanvulling op de woningmarkt van ons stadsdeel.”

Wij zijn het niet oneens met het oordeel dat een paar hele grote koopwoningen een aanwinst kunnen zijn. Ons bezwaar is dat het in dit geval ten koste gaat van (middelgrote) sociale huurwoningen. Dat is een onaanvaardbaar verlies omdat er juist zeer grote behoefte bestaat aan zulke sociale huurwoningen. Zelfs als het maar om een paar gaat, is zo'n verlies te groot omdat er nauwelijks vooruitzicht is op compensatie daarvan (die voorraad slinkt alleen maar)*. Grote dure koopwoningen - als daar behoefte aan is - kunnen makkelijk in nieuwbouwprojecten worden gerealiseerd.

Op 16 september a.s. vergadert de commissie Wonen over deze zaak. Als u onze opvatting deelt en wil steunen, kom dan naar die vergadering die om 20.00 uur begint in de Raadszaal van het stadsdeel aan de Baarsjesweg.

* „Nadat eind jaren ’90 gemiddeld bijna 4.400 woningen waren opgeleverd, daalde in 2000 het aantal opleveringen tot onder de 2.000 woningen. De meeste van deze woningen zijn koopwoningen en (middel)dure huurwoningen.
Ongeveer 30% behoort tot de sociale huur. Pas in 2005 volgt een voorzichtig herstel. De sloop van (sociale) huurwoningen is vanaf 2003 bijna verdrievoudigd tot een kleine 1.500 woningen per jaar (in 2006 zelfs nog meer: bijna 2.400). De verkoop van corporatiehuurwoningen is vanaf 2003 gaan aantrekken: eerst naar 1.000 en vervolgens naar bijna 2.500 woningen per jaar.”
Bron: Dienst Wonen van Amsterdam in Ruimte voor Amsterdamse kwaliteit

De Gedragscode gaat gelden voor alle splitsingsaanvragen in Amsterdam.
Per 1 september 2008 gaat de code op vrijwillige basis in, vanaf 1 januari 2009 wordt hij verplicht gesteld aan alle verhuurders en eigenaren die willen splitsen.

Het gaat dan om huurders die hun beklag doen over een te hoge starthuurprijs of onderhoudsgebreken. Dat heeft het ministerie van VROM bekendgemaakt. Goedkoper
Huurders die klagen over de hoogte van de prijs die zij betalen voor hun huis en in het gelijk gesteld worden, zijn daarna gemiddeld 80 euro per maand goedkoper uit.
Voor mensen die klagen over onderhoudsgebreken gaat de prijs gemiddeld zelfs met 90 euro per maand omlaag.

Huurcommissies
Huurcommissies treden op bij geschillen tussen huurders en verhuurders over de prijs, onderhoud of servicekosten.
In de huurcommissies zijn huurders en verhuurders vertegenwoordigd. Het gaat om onafhankelijke commissies die onder het ministerie van VROM vallen.

Bron: Nu.nl