Nieuwsarchief

Dat zeggen de vier grote steden (G4), die hun ongenoegen over het nieuwe huisvestingsbeleid van het kabinet hebben geuit in een brief aan de Tweede Kamer.

Wethouder van Rotterdam Hamit Karakus (Wonen), die de brief namens de vier grote steden heeft geschreven, vreest dat gemeenten de wet zullen gebruiken om personen uit andere gemeenten te weren.

Bron: nu.nl

Vandaag - 20 oktober - deed de rechter uitspraak in het kort geding dat de Woonbond en de Huurdersverening Amsterdam (HA) hadden aangespannen tegen de staat. Van de kortgedingrechter mag minister Donner de gewildheid van een woning opnemen in het puntenstelsel, waarmee de maximumhuur in schaarstegebieden hoger mag worden dan daarbuiten.

De Woonbond en de Huurdersvereniging Amsterdam vinden dat de rechter een te ruime interpretatie geeft van een wetsartikel in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en gaan in een bodemprocedure verder met de rechtszaak. Vandaag wordt de dagvaarding verstuurd waarmee die procedure in gang wordt gezet.

Voorzitter Frans Ligtvoet van de HA: 'De uitspraak is vanzelfsprekend teleurstellend. Wij hadden graag gezien dat de maatregel van Donner met terugwerkende kracht van tafel was gehaald. Nu mogen verhuurders de huren in gemeenten met woningnood fors verhogen, wat ze ook daadwerkelijk zullen doen.' De Woonbond en de HA zijn ervan overtuigd dat minister Donner deze maatregel niet had mogen invoeren zonder eerst twee wetten te wijzigen.

Hogere huur in gemeenten met woningnood
Sinds 1 oktober mogen verhuurders veel meer geld vragen als een sociale huurwoning een nieuwe bewoner krijgt. Om dat mogelijk te maken heeft Donner het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) aangepast, via een zogenaamde Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). In 140 gemeenten met woningnood kregen alle sociale huurwoningen 15 extra punten. Woningen met een WOZ-waarde die hoger is dan gemiddeld kregen daar nog eens 10 punten bovenop, in totaal 25 extra punten dus. Voor 15 punten mag een verhuurder 73 euro in rekening brengen, voor 25 punten 123 euro.

Gat in rechtsbescherming huurders
Om de maatregel door te kunnen voeren had Donner ook de Wet Waardering Onroerende Zaken moeten aanpassen, stelden de Woonbond en de HA. Woordvoerder Roseboom van de Woonbond: 'Er is hier een gat geslagen in de rechtsbescherming van huurders. Donner zal dat gat zo snel mogelijk moeten dichten.' Huurders kunnen namelijk niet bij de huurcommissie in beroep gaan tegen de hoogte van de WOZ-waarde, wat hen belemmert om hun recht te halen in uitspraken over de redelijkheid van de huurprijs. Op dit punt gaf de rechter de Woonbond en de HA wel gelijk. Hij stelt dat wijziging van de Wet WOZ wel degelijk noodzakelijk is om een uitspraak van de Huurcommissie over de redelijkheid van de huurprijs mogelijk te maken.

Donner heeft Kamer verkeerd geïnformeerd
Opmerkelijk is dat Donner de Kamerleden herhaaldelijk verkeerd heeft geïnformeerd. In de uitspraak van de kortgedingrechter staan daarvan twee voorbeelden. De Woonbond en de HA zullen niet nalaten de Tweede Kamerleden er op te wijzen dat dit bij herhaling is gebeurd.

De Woonbond en de Huurdersvereniging Amsterdam hadden een kort geding aangespannen tegen minister Piet Hein Donner van Binnenlandse Zaken vanwege zijn besluit om de maximaal toegestane huren in deze gebieden omhoog te schroeven.

Sinds 1 oktober mogen verhuurders in tien regio's (140 gemeenten) met een schaarse woningmarkt hun woningen tot 25 punten extra geven in het woningwaarderingsstelsel. Dit systeem bepaalt hoeveel een verhuurder maximaal voor een woning mag vragen. Door de maatregel kunnen de huurprijzen van sociale huurwoningen met maximaal 123 euro stijgen. Dat geldt overigens niet voor bestaande, maar alleen voor nieuwe huurcontracten.

De huurdersverenigingen stelden onder meer dat de minister de maatregel nam zonder de wet te wijzigen, terwijl hij zelf zou hebben gezegd dat dat wel nodig is. Volgens de rechtbank heeft Donner het besluit echter wel degelijk mogen nemen.

Bron: ANP

Zie ook het nieuws van 26 september hieronder.

Bij de nieuwe Amsterdamse systematiek voor woonruimteverdeling wordt er flink gedereguleerd. De criteria voor toewijzing van goedkope huurwoningen worden vereenvoudigd. Aan nieuwe huurders worden geen passendheidscriteria meer gesteld (binding aan de stad en relatie huishouden/grootte woning). Wat wel blijft is een inkomensgrens. In de Notitie Woonruimteverdeling stelde wethouder Freek Ossel voor huurwoningen tot 554 euro te bestemmen voor huishoudens met een inkomen van maximaal 38.150 euro.

Het college besloot een PvdA/Groenlinks-amendement op te volgen waardoor voor meer woningen een inkomensgrens blijft gelden. Voor alle particuliere huurwoningen tot de liberaliseringsgrens (142 punten/652 euro) komen straks alleen huurders in aanmerking met een maximaal gezinsinkomen van 43.000 euro. Er blijven daardoor meer gereguleerde woningen voor lage middeninkomens beschikbaar. Of liever: de nieuwe grens 'repareert' het verlies van gereguleerde woningen voor deze doelgroep na de aanpassing van het puntensysteem op 1 oktober (zie tabel). VVD en CDA stemden tegen de verhoging.

VOORRAAD GEREGULEERDE PARTICULIERE HUURWONINGEN
Tot 1 oktober gereguleerd (zonder Donner-punten)	62.000	22% huurvoorraad
Vanaf 1 oktober met inkomensgrens tot 121 punten	41.000	15% huurvoorraad
Vanaf 1 oktober met inkomensgrens tot 142 punten	60.000	22 % huurvoorraad

Tot 1 oktober golden er voor 22% van de huurvoorraad particuliere huurwoningen passendheidscriteria. Vanaf 1 oktober hebben de meeste Amsterdamse woningen 25 punten extra. In het oorspronkelijke collegevoorstel zou daardoor het percentage woningen met inkomensbegrenzing zakken naar 15. In het nieuwe voorstel blijft er voor 22% van de particuliere huurvoorraad een huisvestingsvergunning nodig. Het puntenstelsel geldt voor alle woningen tot 142 punten (652 euro).

Met deze 142-puntengrens komt er voor zowel de particuliere als sociale huurmarkt één grens tussen geliberaliseerd en gereguleerd. Dat is tevens de huurtoeslaggrens, waardoor het systeem aan eenvoud wint. Met deze grens sluit Amsterdam ook aan bij de rest van de stadsregio. Voor corporatiewoningen geldt wettelijk overigens een andere inkomensgrens. Corporaties mogen hun gereguleerde huurwoningen tot 142 punten alleen toewijzen aan huishoudens met een totaalinkomen van 33.000 euro.

Gezinnen
Andere passenheidscriteria vervallen. Zo hoeven verhuurders straks goedkope huurwoningen met drie of vier kamers straks niet meer verplicht te verhuren aan tweepersoonshuishoudens of gezinnen. De CDA-fractie maakte bezwaar tegen deze vorm van dereguleren. Gezinnen komen daardoor volgens deze partij hierdoor in de stad nog verder in de knel. De partij diende een motie in om in overleg te treden met corporaties over het minimaal te huisvesten gezinnen. De motie werd aangenomen. Tot dusver zijn in het huidige akkoord Bouwen aan de Stad II alleen monitorafspraken voorzien over het huisvesten van grote gezinnen (vanaf 5 personen).

Het nieuwe woonruimteverdeelsysteem zal in fasen worden ingevoerd vanaf 1 januari 2012. De snelheid daarvan is afhankelijk van overeenstemming met corporaties en de Stadsregio. De gemeente verwacht 2,5 miljoen euro op jaarbasis te bezuinigen op uitvoerings- en handhavingskosten.

Bron: NUL20

Huurders Tweede Kamer uitgezet
Aedes en de Woonbond pleiten al lang voor verhoging van de inkomensgrens van ruim 33.000 euro. Huishoudens met een inkomen net daarboven komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar in grote delen van Nederland hebben zij geen alternatief op de huur- of de koopmarkt. De Tweede Kamer dringt er al langer bij Donner op aan deze bezwaren serieus te nemen. Tijdens het overleg met de Kamer vroegen ook actievoerders, meegekomen met de VARA Ombudsman, aandacht voor hun woonproblemen. Zij werden echter door de politie de Tweede Kamer uitgezet.

Overleg over toepassing regels
Schrijnende gevallen moeten zich melden bij de woningcorporatie, zei Donner. Die moet dan maar aan de minister uitleggen waarom zij geen woning kan of wil toewijzen aan de betreffende woningzoekende. De minister stelde overigens dat de meeste corporaties bij hem aangeven dat ze geen problemen met de toewijzingsgrens verwachten. Corporaties mogen in 10 procent van de gevallen afwijken van de inkomensgrens. Wel wil Donner nog overleggen met brancheorganisatie Aedes over de manier waarop corporaties de regels toepassen. Misschien gaan corporaties wel verkeerd of te streng met de regels om, opperde hij.

Flexibele toepassing
Donner wil wel binnen de regels zo flexibel mogelijk omgaan met de toewijzing. Mogelijkheden zijn dan een verdeling van de 10% toegestane uitzonderingen over het hele land en soepel omgaan met schrijnende gevallen. Een deel van de ouderen krijgt na het scheiden van wonen en zorg overigens een huurcontract, dat is nu niet het geval. Die gaan dan buiten de inkomenstoetsing vallen. En de minister zal in het eerste jaar van de regeling niet al te streng optreden, zo stelde hij in het vooruitzicht.

Maar het blijft de vraag hoeveel woningzoekenden daarmee geholpen zijn. In onduidelijke flexibele toepassing van te strenge regels kunnen zij namelijk niet wonen.

Bron: Aedesnet.nl

Inzet van het kort geding is de voorgenomen wijziging van het Woningwaarderingstelsel (WWS). In een tiental schaarstegebieden (140 gemeenten) wordt het aantal woningwaarderingspunten afhankelijk van de WOZ-waarde met 15 of 25 punten verhoogd. Daardoor stijgt de maximale huur, respectievelijk met 73 of 123 euro per maand. Minister Donner wil de maatregel op 1 oktober aanstaande feitelijk in werking laten treden.

De Woonbond en de HA voorzien grote problemen als de maatregel in werking treedt. Huurwoningen in steden met een groot woningtekort (zoals Amsterdam, Utrecht en Den Bosch) worden onbetaalbaar. Het gat tussen bestaande huurprijzen en nieuwe huurprijzen wordt enorm. Hierdoor zal de doorstroming volledig stokken. Vele tienduizenden huurwoningen kunnen door de maatregel geliberaliseerd worden, waardoor het beschikbare aanbod aan betaalbare woonruimte drastisch zal slinken. Ook de wettelijke huur- en huurprijsbescherming van huurders wordt ernstig uitgehold.

De Woonbond en de HA zijn van mening dat minister Donner zeer onzorgvuldig heeft gehandeld bij de behandeling van zijn voorstel in de Eerste en Tweede Kamer. Nadat zijn voorstel om de maximale huren van alle huurwoningen in heel Nederland met 123 euro te verhogen door de Tweede Kamer naar de prullenbak was verwezen, heeft hij plompverloren een nieuw voorstel voor advies naar de Raad van State gestuurd. Dit terwijl hij in een eerdere brief aan de Kamer zelf aangaf dat deze regeling niet mogelijk is zonder wetswijziging. Kennelijk handelt hij willens en wetens in strijd met de wet. Het nieuwe voorstel is ook nooit aan het parlement voorgelegd, wat in strijd is met alle beginselen van behoorlijk bestuur.

Ook de handelswijze van de Raad van State (RvSt) is zeer opmerkelijk. De Woonbond en de Vereniging Sociale Advocatuur Nederland hebben brieven aan de RvSt gestuurd, waarin zij een groot aantal wettelijke bezwaren en belemmeringen tegen de maatregel hebben ingebracht. De RvSt heeft daar totaal geen acht op geslagen en een zogeheten ‘blanco’ advies uitgebracht. Dit geeft de minister de mogelijkheid de Kamers volledig te passeren, in het geval die geen kritische vragen stellen.

Meer info

Zie ook:

• AT5 van 28 september
• de aktieposter van de Woonbond en meer nieuws van Vara's Ombudsman
• Het Reformatorisch Dagblad van 7 oktober
  
  

UPDATE
17 oktober: Uitspraak in het kortgeding op 20 oktober om 10.00 uur. Meer info.

Dit is wat de HA daarover zegt: „Aan de ene kant wordt veel sociaal bezit door de corporaties verkocht, worden goede sociale woningen samengevoegd tot (te) dure geliberaliseerde woningen en worden goede sociale woningen gereserveerd voor studenten, omdat dit meer zou opbrengen. Aan de andere kant echter wordt er een zeer belangrijke aanbiedingsafspraak gemaakt (7500 woningen worden per jaar aangeboden met een prijs tot € 552,-, ongeacht de mogelijke maximale huur), de verkoop wordt op een goede manier verdeeld over de stad en de Ongedeelde Stad wordt door alle partijen onderschreven als het in beton gegoten uitgangspunt. Elk toekomstig beleid zal in het achterhoofd het uitgangspunt hebben dat iedere Amsterdammer overal kan wonen, ongeacht het inkomen of zijn/haar persoonlijke omstandigheden.

Dat de gemeente en corporaties een belangrijk deel van hun volkshuisvestelijke kerntaak overdragen aan de markt wordt geweten aan de economische omstandigheden. De HA kan zich niet aan de indruk onttrekken dat beide partijen het er zelf ook naar hebben gemaakt: een te groot vertrouwen in de markt in het algemeen en de kantorenmarkt in het bijzonder spelen de gemeente Amsterdam parten, terwijl een verschuiving van de kerntaak van sociale huisvesting naar vastgoedontwikkeling en –speculatie de corporaties dwingen tot (nu) rigoureuze maatregelen.

De HA hoopt dat alle partijen inmiddels bij zinnen zijn gekomen, en dat met Bouwen Aan De Stad II een einde komt van aan een verschuiving tot het huisvesten van slechts de beter verdienenden, en men terugkeert naar de kerntaak: Zorgen voor huisvesting voor alle Amsterdammers.

De HA weet zeker (gestaafd door buitengewoon accurate cijfers) dat met de verkoop van zoveel woningen en het grote contingent woningen dat door de 15/25 punten maatregel van Donner verschuift van sociaal naar geliberaliseerd, er meer dan voldoende woningen voor het middensegment in de komende jaren zullen ontstaan. Expliciet (extra) beleid voor deze groep wordt hiermee volkomen overbodig, sterker, een ieder zal zich veel meer dan nu op de groep eronder moeten richten.

Met deze wetenschap in het achterhoofd zal de HA zich de komende tijd inzetten tot een verantwoorde invulling van de nog niet afgeronde onderdelen van Bouwen Aan De Stad II.”

Simpelweg komt het er op neer dat de Amsterdamse verhuurders € 123,- extra mogen vragen voor een huurwoning. Zonder hier ook daadwerkelijk iets extra voor te doen of te moeten leveren.

Voorzitter Frans Ligtvoet van de Huurdersvereniging Amsterdam voorziet dat de gevolgen voor Amsterdam rampzalig gaan uitvallen in de toch al overspannen woningmarkt. “In Den Haag bestaat ten onrechte het idee dat de Amsterdamse huurders voor een dubbeltje op de eerste rij zitten. 'Mensen verdienen tonnen en wonen bijna gratis aan de gracht'. Misschien moeten ze uit Den Haag eens komen kijken hoe het werkelijk is”.

Voorbeeld: Een sociale huurwoning uit het recente aanbod van een Amsterdamse corporatie. Een tweekamerwoning in Amsterdam West op de 3e verdieping van 39 m2. De netto huur bedraagt nu € 549,38; tel hier de € 123,- van Donner bij op en de nieuwe huur bedraagt € 672,38! Deze woning zal dus uit de sociale sector verdwijnen. Niet een grachtenpand, maar een simpele kleine woning in Amsterdam West.

De corporaties hebben de taak om mensen met een laag inkomen te huisvesten, maar zitten daarnaast in financieel zwaar weer. Waar ze makkelijk de extra punten kunnen vragen zullen ze dit zeker ook niet nalaten, is de verwachting. Alleen woningen in minder gewilde wijken zullen in de toekomst nog beschikbaar zijn voor ‘Jan Modaal’. CDA, VVD en PVV maken Amsterdam zo ontoegankelijk voor de gewone Amsterdammer.

De Woonbond en VSAN hebben zwaarwegende bezwaren aangevoerd. Deze zijn niet besproken en ook niet bekeken door de raad van State die over dit voorstel heeft geadviseerd. Zij beraden zich op verdere stappen. Ook de Huurdersvereniging Amsterdam overweegt actie.

Zie ook:

• Het Parool van 17 september
• Het Parool van 19 september
• Het Parool van 19 september
  
  

Op een aantal onderdelen scoren corporaties uiterst mager. Onderaan bungelt de afhandeling van klachten, bijvoorbeeld over de huurprijs, servicekosten of achterstallig onderhoud. Hiervoor hebben de geënquêteerde huurders slechts een 5,1 over. Online-dienstverlening krijgt een karige 6,7. Ook de informatievoorziening over ontwikkelingen in de wijk scoort met 6,8 niet best (in 2009 nog 7,1). Het nakomen van afspraken wordt beoordeeld met een 7,0.

Uit de ervaring van USP op het gebied van klanttevredenheid blijkt dat je vanaf rapportcijfer 7 kunt spreken van een tevreden klant. Aan de Bewonersscan doen jaarlijks tussen 15.000 en 20.000 huurders mee. De laatste 13 jaar werden in totaal bijna een kwart miljoen huurders ondervraagd.

Het onderzoeksbureau vraagt zich af of de teruglopende tevredenheid wellicht te maken heeft met de imagoschade die de corporatiesector de laatste jaren heeft geleden door een aantal schandalen die uitvoerig de media haalden. Ook maatregelen om kosten te besparen zouden een mogelijke verklaring kunnen zijn. Veel corporaties bezuinigen op de baliebezetting en richten zich meer op online-dienstverlening. ‘Corporaties bezinnen zich op hun bedrijfsvoering en zijn genoodzaakt keuzes te maken. De uitdaging is juist nu deze kans te grijpen en die keuzes te maken die niet alleen de bedrijfsvoering kostenefficiënter te maken, maar tegelijkertijd ook de klanten beter bedienen’, aldus USP.

De aangekondigde bezuiniging op de huurtoeslag leidt er toe dat huurtoeslagontvangers er volgend jaar 111 euro op achteruitgaan en in 2013 zelfs bijna 160 euro (een koopkrachtverlies van 1% tot 1,5%). Naast alle andere aantastingen van de koopkracht leidt dit tot armoede en betalingsproblemen.

Het belastbaar inkomen is laag
Het gemiddeld belastbaar inkomen van huurtoeslagontvangers bedraagt slechts 18.431 euro per jaar. Het netto besteedbaar inkomen ligt vanzelfsprekend fors lager. De laagste 20% van het inkomensgebouw betaalt nu al gemiddeld bijna de helft van het besteedbaar inkomen aan woonlasten. En vrijwel alle huishoudens met huurtoeslag vallen binnen deze categorie lage inkomens. 73 Procent van hen moet rondkomen van een minimuminkomen.

Geen goedkopere huurwoningen beschikbaar
Volgens het kabinet moeten huurtoeslagontvangers die financieel niet meer rond komen allereerst op zoek naar een goedkopere woning. Zij stelt dat de bezuinigingen leiden 'tot een grotere prikkel voor huishoudens met lage inkomens om een goedkopere woning te zoeken'. Maar er zijn in Nederland nauwelijks woningen met een huur van minder dan 361,66 euro beschikbaar. Huurders die verhuizen zullen vrijwel altijd te maken krijgen met een hoger huurniveau. Daarbij komen dan ook nog de kosten van verhuizing en herinrichting van de woning. Verhuizen naar een goedkopere woning is voor huishoudens met huurtoeslag in de praktijk geen optie.

Effecten van de bezuiniging in 2012
Als gevolg van de voor 2012 aangekondigde bezuiniging worden meer dan een miljoen huishoudens met huurtoeslag geconfronteerd met een nadelig inkomenseffect van gemiddeld 9,25 euro per maand. Zij moeten daardoor 111 euro per jaar meer huur betalen. Daarbovenop stijgt per 2013 ook nog eens de kortingen die eerdere kabinetten reeds doorvoerden met 3,93 euro per maand.

Draagvlak
Onderstaande maatschappelijke organisaties roepen de Tweede Kamer op om de koopkracht van de laagste inkomens te beschermen. Het afzien van de voorgenomen kortingen op de huurtoeslag is hiervoor een zeer gerichte en doeltreffende maatregel.

• Aedes, vereniging van woningcorporaties
• ANBO
• CDA Basisgroep Sociale zekerheid
• CG-Raad (Chronisch Zieken en Gehandicapten Raad)
• Coördinatieorgaan Samenwerkende Ouderenorganisaties (CSO)
• Coördinatieteam woongroepen voor ouderen Amersfoort
• Federatie Gemeenschappelijk Wonen
• Federatie Nederlandse Vakbeweging (FNV)
• G4
• G32
• HTIB Turkse Arbeidersvereniging in Nederland
• Huurdersvereniging Amsterdam (HA)
• Huurdersvereniging De Pijp
• Huurdersvereniging ZuiderAmstel (HVZA)
• Inspraak Orgaan Turken (IOT)
• Kences
• Landelijke Studenten Vakbond (LSVb)
• Landelijke Vereniging Groepswonen van Ouderen (LVGO)
• Landelijke Vereniging Centraal Wonen (LVCW)
• LIZE Overlegpartner Rijksoverheid Zuid-Europese Gemeenschappen
• LOC Zeggenschap in zorg
• Nederlandse Woonbond
• Stichting Studentenhuisvesting (SSH)
• Werkgroep De Arme Kant van Nederland
• Wijksteunpunt Wonen Centrum

Hoewel de HVDBBL niet in bovenstaand rijtje voorkomt, ondersteunt het de oproep om de koopkracht van de laagste inkomens te beschermen.

Dat blijkt uit de cijfers van de Asva studentenunie, de belangenbehartiger van Amsterdamse studenten. Volgens aantredend voorzitter Eline Peters heeft Amsterdam naar schatting veertienduizend woningen te weinig. „De gemeente gaat er tot dusver van uit dat dat tekort negenduizend woningen bedraagt. Studenten hebben het in Amsterdam onevenredig zwaar om woonruimte te vinden.”

Het verschil wordt volgens Peters voor een deel veroorzaakt doordat de gemeente zegt dat de stad 93.000 studenten telt, terwijl dat er volgens de Asva 109.000 zijn.
Volgens Peters zou het aantal zoekende studenten in werkelijkheid nog wel eens een stuk groter kunnen zijn. „Er zijn ook veel studenten die thuis wonen omdat ze toch al geen kans hebben op een huis.”

Permanente woonruimte
Volgens de Asva moet de gemeente voor meer permanente woonruimte voor studenten zorgen. Peters: „Er wordt te veel gefocust op tijdelijke woonruimte, bijvoorbeeld in huizen die binnen een paar jaar zullen worden gesloopt. Er komen dus steeds tijdelijke woningen bij, maar die verdwijnen aan de andere kant weer net zo hard uit het aanbod.”

De komende vijf jaar zal het aantal studenten van zeven- tot achthonderdduizend toenemen. Vorig jaar waren 330.000 van hen uitwonend. Over vijf jaar zullen dat er bijna vierhonderdduizend zijn. Volgens Kences, de brancheorganisatie voor studentenhuisvesting, zullen ongeveer 65.000 kamers extra nodig zijn. Gemeenten moeten wat Kences betreft bouwregels versoepelen om de kamernood te verminderen.

Bron: Het Parool - (Marc Kruyswijk))

In juni van dit jaar voerde de SEV samen met de Tilburgse woningcorporatie TBV Wonen een experiment uit. Er werden huurwoningen aangeboden via een internetveiling. Alleen woningzoekenden met een inkomen tussen de € 33.614- € 43.000 konden op deze woningen reageren. Door Europese Regelgeving is deze groep woningzoekenden sinds 1 januari aangewezen op huurwoningen van meer dan € 652 per maand.

De geveilde woningen kwamen uiteindelijk terecht bij hogere middeninkomens die met spoed een woning zochten en de hogere prijs net konden betalen. Het ging daarbij vooral om startende tweeverdieners zonder kinderen, met een gezamenlijk inkomen van rond de € 40.000. Huishoudens met een inkomen dat daaronder lag bleken de marktconforme huurprijzen niet op te kunnen brengen.

Met het experiment wilde SEV en de woningcorporatie er achter komen of veilen een bruikbare methode is voor woningtoewijzing, maar ook of lage middeninkomens bereid en in staat zijn een marktconforme huurprijs te betalen. Voor de volkshuisvesting is dat een belangrijke vraag. Als lage middeninkomens de huren niet kunnen betalen die woningcorporaties voor hen kunnen realiseren heeft de volkshuisvesting een probleem.

Weinig woningen in middensegment
De resultaten van het experiment lijken erop te wijzen dat de volkshuisvesting inderdaad een probleem heeft. Corporaties hebben weinig huurwoningen die net iets meer kosten dan 652 euro per maand. Door de Europese Regelgeving is het voor corporaties bovendien moeilijker geworden om dergelijke woningen te bouwen. Voor huurders met een bescheiden middeninkomen heeft dat desastreuze gevolgen. Er zijn voor hen geen woningen meer beschikbaar die ze kunnen betalen.

Te hoge huur brengt middeninkomens in problemen
Dat marktconforme huren voor middeninkomens te hoog zijn blijkt ook uit www.ikwilookwonen.nl, het meldpunt van de Woonbond voor gedupeerden van de nieuwe inkomensgrens. Ongeveer 10 procent van de melders betaalt op dit moment al een huur die hoger is dan 652 euro. Meer dan de helft van deze melders laat weten dat de huidige huurprijs hen in financiële problemen brengt, en dat zij juist om die reden willen verhuizen. Het is bijzonder wrang dat deze huurders vanwege de Europese Regelgeving geen kans maken om te verhuizen naar een woning die ze wel kunnen betalen.

Bron: Woonbond

‘Huurders van een corporatiewoning krijgen het recht hun woning tegen een redelijke prijs te kopen’, staat er in de begin juli gepubliceerde Woonvisie, een formulering die letterlijk is overgenomen uit het regeerakkoord van VVD en CDA. Tot voor kort nam niemand deze passage uit het regeerakkoord serieus, vooral ook omdat het in geen enkel verkiezingsprogramma stond. Het leek de makers van het akkoord te zijn ingefluisterd door een aantal invloedrijke lobbyisten van het kooprecht (geïnspireerd op het Engelse right to buy), zoals CDA-minister Hans Hillen en econoom Sweder van Wijnbergen.

Nu het kooprecht voor huurders in Donners Woonvisie terecht is gekomen, luiden diverse deskundigen de alarmbel. ‘De Woonvisie van Donner markeert binnen de volkshuisvestingssector het toppunt van ongeloofwaardigheid’, schampert Priemus vandaag in de Volkskant. ‘Minister Donner kondigt nu een kooprecht aan waarvoor geen enkele juridische grondslag bestaat. Het is juridisch onmogelijk om het bezit van particuliere organisaties (woningcorporaties, red.) zonder een wettelijke grondslag en zonder een toereikende compensatie te onteigenen.’ Hij haalt ongekend hard uit naar Donner. ‘Een jurist die met droge ogen een kooprecht voor huurders aankondigt, diskwalificeert zichzelf als kandidaat voor het vicevoorzitterschap van de Raad van State.’

Desastreus
Evenals Priemus wijzen de hoogleraren Maarten van Ham en Marja Elsinga in het nieuwste nummer van Aedes Magazine op de desastreuze effecten die het right to buy heeft gehad op de huursector in Groot-Brittannië. Sinds de invoering van right to buy door Margaret Thatcher in 1980 werden 2,5 miljoen van de 6 miljoen (gemeentelijke) huurwoningen verkocht aan de bewoners. Van Ham deed uitgebreid onderzoek naar het kooprecht en ‘de algehele conclusie is dat de gevolgen zeer negatief zijn.’ ‘Ooit had iedereen in Groot-Brittannië toegang tot een betaalbare, fatsoenlijke woning. Nu zijn de sociale huurwoningen er alleen nog voor de allerarmsten’, vertelt Van Ham in Aedes Magazine. Intussen verpaupert het eigenwoningbezit in snel tempo. De nieuwe kopers verdienen domweg te weinig om hun bezit te kunnen onderhouden.

Ideologie
Elsinga noemt het kooprecht het symbool van een doorgeslagen ideologie. ‘Aan eigen-woningbezit wordt van alles toegeschreven. Het zou beter zijn voor de buurt, mensen zouden stijgen op de maatschappelijke ladder, sneller een betere baan zoeken, een voorbeeldfunctie vervullen in hun buurt, noem maar op. Mijn onderzoek toont dat het allemaal gebaseerd is op ideologie. Die zegt dat woningbezit in zichzelf goed is en wonen in een sociale huurwoning iets minderwaardigs. Terwijl ik me steeds afvraag: wat is er mis met huren?’ In Schotland is men inmiddels ook tot dit inzicht gekomen. Daar is het right to buy begin dit jaar weer afgeschaft.

Bron: Woonbond

Zie hier de reactie van een jurist van de Vereniging Eigen Huis die dat kooprecht helemaal niet zo „bizar en onhaalbaar” vindt.

Het wetsvoorstel voor de Warmtewet is het antwoord op kritiek van ondermeer de Rekenkamer dat de prijzen voor stadsverwarming te hoog zijn en niet transparant. Groot is de verbazing van Vereniging Eigen Huis (VEH) en de Woonbond dan ook, nu blijkt dat de nieuwe wetgeving de consument op hogere kosten jaagt. De Warmtewet moet de consument juist beschermen tegen te hoge tarieven. Het Niet-Meer-Dan-Anders-principe, waarbij stadsverwarming niet meer mag kosten dan een gasgestookte ketel, lijkt steeds verder zoek.

Sinds 2003 is de Warmtewet in ontwikkeling. Deze wet moet huishoudens die zijn aangesloten op een collectieve verwarmingsinstallatie, waaronder stadsverwarming, onder andere beschermen tegen te hoge energietarieven. Deze huishoudens kunnen niet zelf hun leverancier kiezen en zijn dus afhankelijk van een monopolist.

Geen onafhankelijk toezicht op tarieven stadsverwarming
De Algemene Rekenkamer stelde in 2007 vast dat 'de tarieven voor stadsverwarming niet onafhankelijk en objectief tot stand komen en dat onafhankelijk toezicht hierop ontbreekt' en dat 'bewoners van nieuwe wo-ningen met stadsverwarming ten opzichte van nieuwe woningen met gasverwarming waarschijnlijk te veel betalen.'

Nieuwe Warmtewet consumentonvriendelijk
Door het wetsvoorstel dat nu bij de Kamer ligt, kan de huidige prijs voor stadsverwarming, volgens de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa), voor drie van de vier grote netten (266.000 verbruikers) gemiddeld 5% tot 15% stijgen (50 tot 150 euro per jaar). Slechts bij één van deze vier netten (Purmerend, 24.000 verbruikers) gaat de prijs gemiddeld met 5% omlaag (50 euro per jaar). De Woonbond en Vereniging Eigen Huis, gesteund door de Consumentenbond en vele bewonersgroepen, vinden dat de in ontwikkeling zijnde Warmtewet na al die jaren nog altijd zeer consumentonvriendelijk is. De prijzen gaan voor een grote groep huishoudens met stadsverwarming zomaar omhoog, terwijl de betreffende regelgeving nog altijd ondoorgrondelijk is.

Naast huishoudens met stadsverwarming, vallen inmiddels ook huishoudens met een andere collectieve verwarmingsinstallatie, zoals blokverwarming, onder het wetsvoorstel. Daardoor zal voor ca. 10% van de Nederlandse woningen de Warmtewet gaan gelden. Er moet een redelijk tarief komen voor gebruikers die straks onder de Warmtewet vallen. Een tarief dat zonder ingewikkelde formules te verantwoorden en zeker Niet Meer Dan Anders is.

Bron: Woonbond

Sinds 1 januari 2011 mogen als gevolg van nieuwe regelgeving slechts 10 procent van de corporatiewoningen (huur tot 653 euro/142 punten) worden toegewezen aan inkomens boven de 33.000 euro. De wetgeving kwam tot stand onder druk van Brussel. Het is onderdeel van een pakket maatregelen om corporaties om marktverstorende overheidssteun tegen te gaan.

Vriend en vijand zijn het er inmiddels wel over eens dat de toenmalige Minister Van der Laan akkoord is gegaan met een te lage inkomensgrens. Een groeiende meerderheid in de Tweede Kamer vindt dat minister Piet Hein Donner van Binnenlandse Zaken in actie moet komen. De CDA-bewindsman heeft de boot voorlopig grotendeels afgehouden, tot dusver gesteund door de VVD en PVV. Wel is hij in overleg getreden met de Europese Commissie om in ieder geval voor senioren een uitzondering te realiseren.

De zegen van Brussel is overigens niet strikt noodzakelijk. Corporaties kunnen een deel van hun woningbezit uit de sociale sector halen door de financiering daarvan via de markt te regelen, zonder overheidsborging (via het Waarborgfonds). Dat levert per woning gemiddeld wel rond de 70 euro extra kosten op. Dat is voor de corporaties alleen aantrekkelijk voor woningen die naar de vrije sector kunnen worden overgezet (meer dan 142 punten). Dan kunnen de extra kosten worden doorberekend in de huur.

In Amsterdam hebben corporaties al aangegeven daar wel oren naar te hebben. Zij bieden aan een deel van hun woningbezit voor huren tussen de de 650 en 950 euro beschikbaar te willen stellen aan lage middeninkomens. Dat is een huursegment dat momenteel nauwelijks bestaat in de hoofdstad.

In 2007 hebben de stadsdelen van de centrale stad een quotum gekregen voor het aantal particuliere huurwoningen dat in het stadsdeel mag worden verkocht. In een verdeelbesluit staat waar, in welke splitsingscategorie, en welke aantallen particuliere huurwoningen gesplitst mogen worden.

In de voormalige stadsdelen Bos en Lommer, De Baarsjes en Westerpark wordt het splitsingsquotum voor 1 september 2011 niet geheel gebruikt. Omdat het huidige verdeelbesluit loopt tot 1 september 2011, is het noodzakelijk een nieuw verdeelbesluit vast te stellen. In het nieuwe verdeelbesluit wordt het resterende splitsingsquotum ingezet in de voormalige stadsdelen waar uit het restant quotum afkomstig is.

Het verdeelbesluit heeft een looptijd van een jaar, van 1 september 2011 tot 1 september 2012.

Donner schrijft dit half juli in een brief aan de Tweede Kamer. Door diverse politieke partijen, de koepel van studentenhuisvesters Kences en de Woonbond, wordt al jarenlang aangedrongen op de invoering van huurtoeslag voor onzelfstandige studentenhuisvesting. Daardoor wordt het voor woningcorporaties aantrekkelijker om rendabel te investeren in de bouw van studentenwoningen. Nu lijden ze daar forse verliezen op. Maar minister Donner volhardt in zijn weigering. „Nog afgezien van het feit dat de financiële dekking hiervoor ontbreekt, ben ik van mening dat de studenten vooral gehuisvest zouden moeten worden in goedkopere woningen waarvoor huurtoeslag niet nodig is”, aldus Donner in zijn brief.

Donner erkent dat er forse knelpunten zijn bij de bouw van studentenkamers, vooral op het gebied van financiering en (bouw)regelgeving. Hij kondigt aan, samen met betrokken partijen, in het najaar met een actieplan te komen om deze knelpunten aan te pakken. Onderdeel van dit actieplan zijn in ieder geval het opzetten van een monitor ‘vraag en aanbod studentenhuisvesting’ en het bouwprogramma. Met name Amsterdam, Den Haag en Utrecht hebben ambitieuze plannen. Amsterdam wil de komende jaren 9.000 studentenkamers bouwen, Den Haag 3.000 en Utrecht 2.200.

Achilleshiel
Donners brief heeft tot kritische reacties geleid. Zo noemt professor Hugo Priemus in het Financieele Dagblad van 30 juli studentenhuisvesting „de achilleshiel van de kenniseconomie”. „Er is alle reden om dit proces nauwkeurig te volgen: er zijn nog onvoldoende signalen dat het met de studentenhuisvesting wel goed komt”, schrijft Priemus.

Bron: Woonbond

PS. Dienst Wonen Zorg en Samenleven (WZS) heeft speciaal voor studenten een woongids gemaakt met bruikbare tips bij het zoeken naar een woning.

In Amsterdam en omstreken komen er steeds minder huurwoningen vrij waarvan de huurprijs onder de 652,52 euro per maand ligt. In vijf jaar tijd is het aantal verhuringen van betaalbare woningen door woningcorporaties met 14 procent gedaald.

Het jaar 2010 liet een dieptepunt in het aantal verhuringen zien, maar ook in 2011 zal de doorstroming niet verbeteren. Dit blijkt uit recente cijfers van de Stadsregio Amsterdam.

Vooruitzichten niet gunstig
In een toelichting op de ’Rapportage Woonruimteverdeling 2010’ spreekt de Stadsregio Amsterdam haar zorgen uit over de stagnatie. ’De vooruitzichten stemmen, op basis van de verhuurresultaten van de eerste drie maanden van 2011, niet gunstig.’

Ook in kleinere gemeenten stagnatie
In het Noordholland Dagblad van 25 juli bevestigt Woordvoerder Brenda Blankendaal van Woningstichting Wherestad dat ook in Purmerend de sociale huurmarkt vastzit. ‘Vorig jaar waren er van januari tot en met juni 155 mutaties en in heel 2010 waren dat er 310. Dat was al een daling ten opzichte van de jaren daarvoor. Dit jaar zitten we op honderd tot en met juni en we verwachten dat we de tweehonderd dit jaar niet halen.’

Inkomensgrens houdt huurders in hun woning
Het probleem speelt niet alleen in Amsterdam en omstreken. Het Brabants Dagblad van 25 juli laat Henk Hendrikx, directeur van woningbouwcorporatie Brabantse Waard aan het woord. Door de nieuwe inkomensgrens voor het huren van een woning stokt de doorstroming, zegt Hendrikx. ‘Wat je ziet, is dat oudere mensen met een wat hoger inkomen een huurwoning aanhouden. Zij willen naar een seniorenappartement, maar dat kan niet door de nieuwe richtlijn.’ De richtlijn houdt in dat corporaties hun betaalbare huurwoningen nauwelijks nog mogen toewijzen aan huishoudens met een verzamelinkomen dat hoger is dan € 33.614 per jaar, netto ongeveer € 1800 per maand.

Verhuizen niet alleen voor ouderen moeilijk
Dat verhuizen voor ouderen moeilijk is geworden blijkt ook uit meldingen op ikwilookwonen.nl, het digitale meldpunt van de Woonbond voor gedupeerden van de nieuwe inkomensgrens. Daar blijkt ook dat het probleem zich niet tot ouderen beperkt. Ook jongeren, alleenstaanden, eenoudergezinnen, gehandicapten, stellen die willen gaan samenwonen, en gezinnen die groter willen wonen lukt het niet meer om weg te komen uit een woning die niet meer bij ze past. Omdat hun inkomen niet toereikend is voor de vrije sector of een koopwoning zit er voor veel woningzoekenden met een bescheiden middeninkomen niets anders op dan gewoon maar te blijven zitten.

De Woonbond blijft meldingen verzamelen, en blijft zich inzetten voor een hogere inkomensgrens. Kunt u door de nieuwe inkomensgrens ook niet meer verhuizen? U kunt zich nog altijd melden op www.ikwilookwonen.nl.

Bron: Woonbond

Dat blijkt uit nog niet gepubliceerd onderzoek van brancheorganisatie Aedes, dat in het bezit is van NRC Handelsblad. Reden zijn de nieuwe Europese regels: huishoudens met een bruto-inkomen boven de 33.614 euro komen sinds 1 januari veel moeilijker in aanmerking voor een sociale huurwoning.

Corporaties mogen van Brussel maximaal 10% van de vrijkomende woningen met een huur onder de 652,50 euro toewijzen aan deze huishoudens. Uit het onderzoek onder 149 corporaties, 18% van het totaal, blijkt dat ruim een kwart van de verzoeken uit de groep van de middeninkomens heeft afgewezen.

Meldpunt
Vooral de lagere middeninkomens zouden vaak bot vangen. Eerder opende de Woonbond een meldpunt voor gedupeerde huurders. Daar zijn inmiddels 3800 klachten binnengekomen, aldus NRC. De Tweede Kamer nam voor de zomer een motie aan waarin minister van Binnenlandse Zaken Piet Hein Donner (CDA) werd opgeroepen om opnieuw te onderhandelen in Brussel. Zijn woordvoerder laat in de krant optekenen dat de bewindsman dat niet van plan is.

Dat blijkt uit de Trendrapportage woningbouwcorporaties 2011 van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Groeiende schuldenlast
Tot 2005 waren de langlopende schulden vrij stabiel en schommelden rond de 25 duizend euro per woning. Nadien zijn ze echter fors gestegen tot ruim 33 duizend euro aan het eind van 2010 en de corporaties gaan ervan uit dat ze eind 2015 zullen zijn opgelopen tot meer dan 38 duizend euro.

Onrendabele toppen
Een belangrijke verklaring hiervoor zijn de sterk toegenomen investeringen gedurende de afgelopen 6 jaar in nieuwe huurwoningen met zogenoemde 'onrendabele toppen'. Dat is het deel van de investering dat niet uit de huur kan worden terugverdiend. Daarnaast namen ook de investeringen in maatschappelijk vastgoed en in leefbaarheid sterk toe.

Bescheiden saldo
Als de schuld per woning in 2010 afgezet wordt tegen de bedrijfswaarde (de verdiensten per huurwoning bij het voortzetten van de exploitatie), dan is er een bescheiden positief saldo van 1500 euro per woning. In 2004 en 2005 was dat gemiddeld nog 12 duizend euro.

Zorgen
Hoewel de verhouding tussen schuldpositie en bedrijfswaarde nog positief is, is er reden genoeg om bezorgd te zijn over de financiële draagkracht van de corporaties in de toekomst. Allereerst is daar de historisch lage rente. Als die de komende jaren stijgt – en de kans daarop is groot - , dan zal er minder geld overblijven uit de huurinkomsten na betaling van rente en kosten voor onderhoud en bedrijfsvoering (de vrije exploitatiekasstromen). Daar komt nog bij dat het kabinet van plan is de corporaties vanaf 2014 te laten bijdragen aan de huurtoeslag, wat neerkomt op een jaarlijks bedrag van 650 miljoen euro.

Verkopen
Mocht er een tekort in de exploitatiekasstromen ontstaan, dan kan de corporatiesector dat ongedaan maken door de opbrengsten uit de verkoop van bestaande huurwoningen. Maar de verwachte verkoopopbrengsten zijn niet voldoende om zowel de huidige onrendabele investeringen als het tekort in de exploitatiekasstromen ongedaan te maken. Daar de huurprijs is gereguleerd, zullen de corporaties zich vooral moeten richten op het terugdringen van de uitgaven.

Duivels dilemma
Corporaties kunnen zich gedwongen zien drastisch te snijden in onderhoud en bedrijfslasten. Een alternatief is om minder te investeren in woningen en andere maatschappelijke gewenste projecten. Met dit dilemma zal een aantal corporaties de komende jaren te maken krijgen.

Bron: binnenlandsbestuur.nl

Deze groep valt nu tussen de wal en het schip omdat ze niet in aanmerking komt voor een betaalbare (sociale) huurwoning. Verder is een woning kopen lastiger geworden door strengere hypotheekvoorwaarden.

Het college van B&W stelt daarom 9 maatregelen voor in de notitie Woningmarktpositie middensegment. Het college wil onder meer het huuraanbod transparanter maken, kleine woningen samenvoegen en aanbiedingsafspraken met corporaties maken voor de middeninkomens.

Samenvoegen huurwoningen corporaties en particuliere verhuurders
Het college wil dat corporaties en particuliere verhuurders meer kleine huurwoningen samenvoegen tot grotere en deze gaan verhuren voor maximaal 800 euro per maand. Grote woningen met een huur tot 800 euro zijn vooral binnen de ring zeer schaars. Eerder dit jaar spraken gemeente en woningcorporaties al af om 250 huurwoningen samen te voegen zonder de benodigde woononttrekkingsbijdrage. Dit kost al snel vele duizenden euro’s per woning. De gemeente wil nu een stap verder gaan: voor alle huurwoningen wordt het samenvoegen tot huurwoningen met een huur tot 800 euro gedurende twee jaar vrijgegeven. Verhuurders zijn dan wel verplicht om deze woningen voor langere periode te verhuren voor een huur van 800 euro.

Het college pleit bij het rijk voor herziening van het puntensysteem voor huurwoningen waarmee de huurprijs wordt bepaald. Herziening van de omgevingspunten zoals nabijheid van voorzieningen, verkeersveiligheid, brengt de populariteit van de locatie van de woning beter tot uitdrukking in de huurprijs. Binnen de ring zou dit op een aantal locaties een opwaarts effect op de maximaal redelijke huur kunnen hebben en relatief ten gunste werken van lage middeninkomens.

Amsterdam telt 68.000 huishoudens met een middeninkomen. Dat zijn veelal alleenstaanden tussen de 25 en 34 jaar maar ook veel 65-plussers. Bijna een vijfde heeft een verhuiswens. Ze verdienen teveel om in aanmerking te komen voor een goedkope huurwoning. Door Europese regelgeving mogen corporaties niet meer dan 10% van de sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een jaarinkomen boven 33.614 euro. De strengere hypotheekeisen en soms onzekere arbeidspositie maakt het hen moeilijk een woning te kopen. Huishoudens met een laag middeninkomen zijn daarom aangewezen op woningen van particuliere verhuurders en duurdere woningen tussen 650 en 800 euro.

De notitie Woningmarktpositie middensegment wordt behandeld in de raadscommissie op 7 september.

Gemiddeld wordt er ruim 40 euro per maand te veel voor een kamer gevraagd. Studenten woonden afgelopen collegejaar wel in een grotere kamer dan het jaar daarvoor.

Amsterdam het duurst
De kamers zijn het duurst in Amsterdam; Sittard heeft de goedkoopste studentenkamers. Een kleine 50.000 studenten lieten de LSVb weten hoe groot hun kamer is (zelfstandige en onzelfstandige woonruimte) en wat ze daarvoor betalen. Daaruit bleek dat de gemiddelde studentenkamer in het schooljaar 2010/2011 274,22 euro kostte en bijna 17,5 vierkante meter groot is.

Uit het onderzoek van de studentenvakbond blijkt verder dat nog steeds heel veel huurbazen een all-in huurprijs vragen, terwijl dat niet is toegestaan. Huurbazen zijn wettelijk verplicht de kosten te specificeren, slechts twee derde van de verhuurders doet dat. (ANP)

In het voorstel Nieuwe Amsterdamse Woonruimteverdeling doet wethouder Ossel (Wonen) vijf voorstellen die moeten leiden tot een verbetering van het stelsel voor de komende tien tot vijftien jaar. Het belangrijkste voornemen is het vervangen van de vergunningplicht door eenvoudigere afspraken met woningcorporaties en particuliere verhuurders. Dit zorgt ervoor dat de toewijzing van woningen vlotter verloopt en de doorstroming verbetert.

Woningmarkt op slot
De Amsterdamse woningmarkt zit op slot, ook in het goedkope huursegment van woningen met een huur tot 554 euro. Wachttijden zijn zeer lang. Starters wachten gemiddeld zeven jaar op een betaalbare huurwoning, doorstromers zestien jaar. Het huidige stelsel voor woonruimteverdeling bestaat sinds 1996 en staat op gespannen voet met de huidige Amsterdamse woningmarkt. Voorheen kon de schaarste enigszins worden opgevangen door bij te bouwen, nu moeten oplossingen ook worden gezocht binnen de bestaande woningvoorraad.

De Nieuwe Amsterdamse Woonruimteverdeling die op dinsdag 12 juli door het college van B&W is vastgesteld, bevat vijf voorstellen. De vergunningplicht wordt vervangen door afspraken. Het aantal doelgroepen dat met voorrang een woning krijgt, wordt kleiner. De criteria voor toelating en toewijzing worden aangepast. Verder komen er nieuwe verdeelvormen waarbij meer kan worden ingespeeld op de behoeften van de woningzoeker. Tot slot zal de handhaving op misbruik van woningen en huurders zich meer gaan richten op de bestrijding van excessen en de aanpak van leegstand.

Kwetsbare groepen met voorrang aan woning helpen
Mensen die dat het hardst nodig hebben moeten sneller aan een woning worden geholpen. Daarom wordt het aantal groepen dat voorrang krijgt op een woning kleiner. Daardoor neemt ook het aanbod voor de reguliere woningzoekenden toe. Voor de groepen die geen voorrangspositie meer hebben zoals studenten en grote gezinnen, worden gerichte afspraken gemaakt met de corporaties. Daarnaast wil het college met corporaties en particuliere verhuurders afspraken maken om het aanbod goedkope huurwoningen voor de groep middeninkomens, waaronder ook politieagenten, verpleegsters en onderwijzers vallen, te vergroten.

Met corporaties nieuw verdeelmodel ontwikkelen
Samen met de woningcorporaties wordt een nieuw verdeelmodel ontwikkeld waarbij wordt uitgegaan van typen woningzoekenden, zodat Amsterdammers sneller en makkelijker een passende woning kunnen vinden. Sommigen hebben haast bij het vinden van een woning (spoedzoekers), anderen willen doorstromen naar een betere woning en zijn bereid om daar langer op te wachten (selectieve zoekers). Om sneller aan een woning te komen, kunnen spoedzoekers meedoen aan lotingen. Daarnaast wordt voorgesteld dat spoedzoekers maximaal drie keer een woning mogen weigeren.

Van vergunningplicht naar afspraken
Om in Amsterdam te kunnen wonen in een woning met een huur tot 554 euro is nu een huisvestingsvergunning nodig en moet de huurder voldoen aan een aantal voorwaarden. Om de regel- en lastendruk te verminderen wil het college deze vergunningplicht vervangen door afspraken met woningcorporaties voor voldoende woningen voor de lage inkomens. Ook voor particuliere verhuurders vervalt de vergunningplicht. Zij moeten daarvoor wel bereid zijn afspraken te maken met de gemeente. Voorwaarde is dat de verdeling transparant is en dat zij goedkope woningen via een eerlijk systeem verdelen en toewijzen.

Vervolg
Het voorstel Nieuwe Amsterdamse Woonruimteverdeling wordt na de zomer besproken met de gemeenteraad. Daarna wordt het voorstel voorgelegd aan de Stadsregio Amsterdam omdat de Regionale Huisvestingsverordening moet worden aangepast. Ook woningcorporaties zullen worden betrokken. Sommige maatregelen kunnen vrij snel worden ingevoerd, bij andere zal dat langere tijd duren. Het doel is dat uiterlijk 1 januari 2013 alle maatregelen zijn ingevoerd.

Bron: Amsterdam.nl

Dit blijkt uit een simulatiestudie van de Amsterdamse dienst Wonen, Zorg en Samenleven (WZS). Het voorstel van minister Donner ligt voor advies bij de Raad van State.

Schaarstegebied
Een vrije sectorwoning telt meer dan 142 punten, en een huurprijs boven de 652 euro. Amsterdam en omgeving behoort tot één van de 10 ‘schaarstegebieden’ in Nederland waarvoor een bijtelling geldt van 15 of 25 punten, afhankelijk van de woz-waarde per vierkante meter van de woning. Ligt die boven de 2900 euro dan is de bijtelling 25 punten, daaronder is die 15 punten. De meeste Amsterdamse woningen krijgen er 25 punten bij, wat neerkomt op een huurverhoging van 120 euro.

Afgesloten weg
Volgens een recent uitgekomen advies van de Raden voor de leefomgeving en infrastructuur kunnen huishoudens met een bruto jaarinkomen van 38 duizend euro een maximale basishuur betalen van ongeveer 690 euro. Verhuizen naar een huurwoning in de vrije sector (1 op de 4 huurwoningen in Amsterdam als het plan doorgaat) is hiermee voor deze groepen een afgesloten weg omdat die in het algemeen veel duurder zijn. Nieuwe huurders zullen in de schaarstegebieden jarenlang op wachtlijsten moeten staan.

Kopen geen optie
En ook kopen is vaak geen optie in Amsterdam en omgeving. Ze krijgen met de aangescherpte hypotheekregels slechts maximaal 4,5 keer hun jaarinkomen als hypotheek en vaak is de keus in huizen voor zo'n bedrag erg klein. Iedereen in deze groepen blijft zitten dus waar die zit en aan de stagnatie op de woningmarkt gebeurt niets.

Maximale huur
Overigens is het nog maar de vraag of de corporaties de mogelijkheid om bij verhuizingen een hogere huur te vragen maximaal zullen benutten. Momenteel vragen de Amsterdamse corporaties gemiddeld 80 procent van de maximale huur. Landelijk is dat 72 procent.

Bron: Binnenlandsbestuur.nl

​Volgens de Woonbond worden huurders hiermee gestigmatiseerd als ‘scheefwoner’ en met torenhoge huren geconfronteerd om ze hun woning uit te jagen. Dit terwijl ze nauwelijks mogelijkheden hebben om te verhuizen. De maatregel pakt vooral slecht uit voor gezinnen.

De 5 procent extra huurverhoging komt bovenop de jaarlijkse inflatiecorrectie. Verhuurders kunnen de inkomens-gegevens van hun huurders bij de Belastingdienst opvragen. In een verklaring vermeldt de Belastingdienst of het gezamenlijk belastbaar huishoudinkomen hoger of lager is dan 43.000 euro. Uitgangspunt is het inkomen in het tweede jaar voorafgaand aan de huurverhoging. Voor de huurverhoging per 1 juli 2012 geldt dus het inkomen over 2010.

Huurders in gebieden met woningnood de klos
De wettelijke maximumhuur volgens het woningwaarderingsstelsel blijft van toepassing; door extra de huurverhoging mag de huur niet hoger worden dan deze wettelijke maximumhuur. Maar het kabinet heeft ook besloten dat de wettelijke maximumhuur omhoog mag, in tien gebieden waar de woningnood hoog is. Woningen in deze gebieden kunnen tot 25 extra woningwaarderingspunten krijgen, wat gelijk staat aan een maximumhuur die120 euro per maand hoger ligt. Door de combinatie van deze maatregelen zijn vooral hurende huishoudens in gebieden met woningnood de klos. Hun huur zal fors omhoog gaan.

Geen doorstroommogelijkheden op de woningmarkt
Met de maatregel wil het kabinet de doorstroming naar duurdere huur- of koopwoningen stimuleren. Maar daar zit volgens de Woonbond juist het probleem. Een groot deel van deze groep heeft weinig doorstroommogelijkheden op de woningmarkt. Dure huurwoningen kunnen zij niet betalen, koopwoningen zijn door de aangescherpte hypotheeknormen niet financierbaar. De Woonbond vindt het daarom onrechtvaardig om deze groep uit de huursector te gaan uitroken. Het is bovendien onterecht dat al deze hurende huishoudens door de minister weggezet worden als ‘scheefwoners’ die zo snel mogelijk hun woning moeten verlaten.

Relatie met kwaliteit zoek
De Woonbond vindt de inflatie-plus-5% maatregel ook principieel onjuist. De huurprijs wordt afhankelijk van het inkomen, terwijl deze gebaseerd zou moeten zijn op de kwaliteit van de woning. De Woonbond plaatst daarom ook vraagtekens bij de juridische houdbaarheid van deze maatregel.

Administratieve rompslomp
De uitvoering van de nieuwe maatregel zal veel administratieve rompslomp geven, verwacht de Woonbond. Verhuurders zullen zich in een korte tijd massaal melden bij de Belastingdienst voor inkomensverklaringen. De Belastingdienst krijgt het dan erg druk. Het kan namelijk betekenen dat de dienst ruimschoots vóór 1 april volgend jaar zo’n 3 miljoen inkomensverklaringen aan verhuurders moet verstrekken. Eerder leidden dit soort grote operaties tot chaos bij de Belastingdienst. Wie de – vermoedelijk zeer hoge kosten hiervan betaalt is vooralsnog onduidelijk. Ook voor verhuurders die van deze mogelijkheid tot extra huurverhoging gebruik willen gaan maken (het is niet verplicht), betekent het een heleboel extra werk.

Wetsvoorstel nog niet openbaar
Het wetsvoorstel waarmee de extra huurverhoging mogelijk wordt gemaakt wordt nu voor advies voorgelegd aan de Raad van State. Daarna verstuurt de minister het voor behandeling naar de Tweede Kamer. Dan pas wordt het wetsvoorstel openbaar.

Bron: Woonbond

Wethouder Freek Ossel van Volkshuisvesting deelt die vrees. “Wonen in de grote stad dreigt te duur te worden voor veel groepen.”

De maatregel van Donner leidt tot hogere huren. In alle simpelheid is dat goed nieuws voor verhuurders, slecht nieuws voor huurders die zijn aangewezen op de sociale huursector en goed nieuws voor de groeiende groep huurders die is aangewezen op de vrije sector. Particuliere verhuurders steunen dus Donners maatregelen, huurdersorganisaties zijn tegen.

Volgens voorzitter Frans Ligtvoet van de Huurdersvereniging Amsterdam (HA) is de bijtelling een onzalig idee en dient het geen enkel logisch doel. “Ik had van deze minister, toch een zeer intelligente man, iets beters verwacht. Eerst moest in heel Nederland de huur omhoog; nu zijn tien regio’s de klos. In Groot Amsterdam gaat de woningmarkt op slot, ontstaat segregatie tussen rijk en arm en lopen de woonlasten zwaar op.”

Ligtvoet voorziet een sterke afname van het aantal goedkope huurwoningen. Zeker particuliere verhuurders zullen maximaal de geboden ruimte benutten, zo verwacht hij. “Daling van het aantal sociale huurwoningen is een schande. Ik zie werkelijk niet welk voordeel de samenleving daar van heeft.”

Hij ergert zich in het bijzonder aan het sterk toenemende verschil in woonlasten. Het verschil tussen de oude en de nieuwe huur kan meer dan 200 euro bedragen. “Voor hetzelfde product moet door nieuwe huurders ineens veel meer worden betaald. Dat is toch belachelijk.” Van een hogere huur wordt vervolgens niemand beter, meent de voorzitter van de Huurdersvereniging Amsterdam.
Hij verwijst in dit verband naar een willekeurig ouder echtpaar dat graag naar een kleinere, beter toegankelijke woning wil verhuizen. “Als een dergelijke woning veel duurder wordt, dan blijven zij in hun oude huis wonen. Daar zijn vervolgens dure aanpassingen nodig. Bovendien daalt de doorstroming. Iemand die graag zijn eerste huurwoning wil betrekken, wordt daar het slachtoffer van. Die moet nog langer wachten.“

De Huurdersvereniging krijgt bijval van wethouder Freek Ossel van Volkshuisvesting. Hij spreekt namens de vier grote steden (G4) zijn teleurstelling uit over de houding van de minister. “Wij zien niks in een integrale verhoging van de huurprijzen van alle woningen.” Eerder heeft de G4 aangedrongen op plannen om de doorstroming te bevorderen. De bijtelling treft overigens van de G4 alleen Amsterdam en Utrecht.

Lees meer hier en hier

Terwijl het kabinet fors bezuinigt op allerlei terreinen, krijgt een groep mensen, namelijk huizenkopers, een cadeau. De rekening wordt betaald door mensen die nu gebruik maken van spaarloon. Bovendien zullen de banken ongetwijfeld de bankenbelasting doorberekenen aan hun klanten, dus alle Nederlanders.

FNV en Woonbond vinden dat de overdrachtsbelasting bekeken moet worden in een integrale visie op de woningmarkt, waarbij ook de fiscale stimulering van de eigen woning aangepast wordt. Zoals het nu gebeurt, is het onevenwichtig en onrechtvaardig. Hiermee wordt de subsidie voor de eigen woningbezitter verhoogd, op kosten van alle belastingbetalers, ook huurders. Door de verlaging van de overdrachtsbelasting raakt een integrale hervorming van de woningmarkt verder uit beeld. Daar komt bij dat het kabinet een structurele bezuiniging op de huursector van bijna één miljard euro invoert, onder andere door te korten op de huurtoeslag.

De FNV en Woonbond pleiten voor een belasting op financiële transacties die vooral is gericht op de korte termijn speculaties die de crisis hebben veroorzaakt. Ze vrezen dat een bankenbelasting vooral op het bord van alle belastingbetalers, waaronder huurders, terechtkomt.

De verlaging van de overdrachtsbelasting is ook niet effectief. Als het kabinet de woningsector wil stimuleren kan dit beter gebeuren door rechtstreeks te investeren in onder andere nieuwbouw en energiebesparing.

Bron: de Woonbond

​Vanaf 1 juli houdt het Woningwaarderingsstelsel (WWS) rekening met de energiezuinigheid van woningen. De zogenaamde puntentabel die hoort bij de invoering van het energielabel is vandaag gepubliceerd in het Staatsblad. Dat betekent dat de nieuwe puntentabel vanaf vandaag officieel van kracht is.

Door de opname van het energielabel in het puntenstelsel is de wettelijk toegestane maximumhuur van veel woningen gewijzigd. Voor energiezuinige woningen is de wettelijk toegestane maximumhuurprijs hoger geworden, voor energieslurpende woningen is de maximale toegestane huurprijs juist omlaag gegaan.

Huurders van oude, slecht geïsoleerde woningen komen mogelijk in aanmerking voor huurbevriezing. Met het rekenprogramma van de Woonbond kunt u dit berekenen.

Het jongerencontract is volgens de Woonbond juridisch aanvechtbaar wat betreft de beëindiging ervan. Het Amsterdamse jongerencontract is een tijdelijk huurcontract voor jongeren tussen 18 en 22 jaar.
Een half jaar nadat de huurder 26 is geworden, eindigt het contract automatisch. Op grond van de huurbescherming is dat echter niet mogelijk. Het bereiken van een bepaalde leeftijd is volgens het huurrecht geen geldige grond voor opzegging van een huurcontract.

Alleen voor nieuwe huurders
De nieuwe contractvorm gaan alleen gebruikt worden voor zelfstandige woningen van maximaal 45 m2, met een huur onder € 361,66 (de huurtoeslaggrens voor jongeren). Het jongerencontract geldt alleen voor nieuwe huurders, dus zittende huurders hoeven niet te verhuizen als ze 26 worden. De huurders behouden hun inschrijfduur bij WoningNet Stadsregio Amsterdam, zodat zij na afloop van het jongerencontract meer kans hebben op een reguliere woning.

De Woonbond is tegen versoepeling van de regels. De bond vreest dat de huren enorm zullen stijgen als corporatiewoningen in handen komen van beleggers. ‘De praktijk leert dat huurders bij commerciële huurbazen 20 procent meer betalen voor een vergelijkbare woning’, zegt directeur Ronald Paping vandaag in het Financieele Dagblad.

Minimaal 2,5 miljard
Volgens het onderzoek willen de vijftig grootste particuliere en institutionele beleggers tot eind 2012 minimaal 2,5 miljard euro investeren in nieuwe en bestaande huurwoningen; 80 procent van de beleggers wil woningen kopen van woningcorporaties. Dit mag nu niet.

Volgens de huidige regels moeten corporaties woningen eerst aanbieden aan de zittende huurders. Alternatief is complexgewijze verkoop aan een andere woningcorporatie. Marijn Snijders van Jones Lang LaSalle: ‘Wij hebben een dringende oproep gedaan aan het ministerie van Binnenlandse Zaken om de vrijstellingsmogelijkheden voor verkoop door woningcorporaties te verruimen. Dat zorgt voor de impuls die de woningmarkt juist nu nodig heeft.’

Ook aantal corporaties voor het plan
Opmerkelijk is dat ook een aantal woningcorporaties oren lijkt te hebben naar het plan van de beleggers. Dat blijkt volgens het adviesbureau uit de reactie van dertig corporaties die hebben meegewerkt aan het onderzoek. Welke dat zijn is nog onbekend, omdat het complete onderzoekrapport nog niet openbaar is. Corporaties willen delen van hun woningbestand verkopen om het vrijkomende geld te investeren in nieuwbouw en renovatieprojecten.

Prijs te laag
Het ministerie van Binnenlandse Zaken vindt versoepeling van de regels niet nodig. ‘We geloven niet dat dit voorstel nou die klap zou geven die de woningmarkt nodig heeft’, aldus een woordvoerder in NRC Handelsblad. Ook directeur Peter Boelhouwer van onderzoeksinstituut OTB reageert kritisch. ‘Vaker hebben beleggers hun interesse geuit in de woningen van corporaties. Maar telkens loopt het vast op de prijs. Beleggers zeggen een redelijke prijs te willen te willen betalen, maar corporaties vinden die te laag.’

Bron: De Woonbond

Commentaar
In Bos en Lommer is het overigens al eerder gebeurd dat huurwoningen aan beleggers zijn verkocht. Zo heeft Rochdale huurwoningen in de Erasmusparkbuurt aan een vastgoedonderneming verkocht en daarmee de huurders overgeleverd aan een huisbaas die alleen maar in huizen wil handelen.

Dat blijkt uit een analyse van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Volgens de berekeningen van het Fonds is een dergelijke huurstijging (die inclusief de huurharmonisatie bij bewonerswisseling is) ruim voldoende om de heffing van 760 miljoen te financieren die het kabinet de corporaties wil opleggen.

Politieke doodzonde
Minister Donner van Binnenlandse Zaken bracht de CFV-analyse maandag 23 mei in allerijl naar buiten, nadat hij door de Tweede Kamer op de vingers was getikt. Tijdens het overleg op 18 mei over het huurbeleid had hij ontkend over deze analyse te beschikken, terwijl die al weken op het ministerie lag. Een doodzonde in politiek Den Haag.

Aanbod Woonbond niet voor betalen heffing
Het aanbod dat de Woonbond vorig jaar deed gaat ook uit van een huurstijging van 1 procent boven de inflatie. Dit aanbod is echter nooit bedoeld om de heffing te betalen, maar om te investeren in het oplossen van problemen in de volkshuisvesting (nieuwbouw, wijkaanpak, krimp en energiebesparing).

Heffing onrechtvaardig
De Woonbond vindt de heffing onrechtvaardig en zal die samen met de corporaties bestrijden. Als die onverhoopt toch doorgaat kan deze grotendeels worden gefinancierd uit een verlaging van de bedrijfslasten, zo blijkt uit het onderzoek van het CFV.

Woonbonddirecteur Ronald Paping: „De vraag is of een huurverhoging van 1 procent boven de inflatie wel noodzakelijk en wenselijk is. De analyse van het CFV laat zien dat de verhoging lager dan 1 procent kan zijn, tenzij er spijkerharde afspraken worden gemaakt worden over extra investeringen. En dan nog is de vraag of 1 procent wel helemaal nodig is.”

Bron: Woonbond

De Nederlandse Woonbond, de landelijke belangenbehartiger voor huurders, laat weten blij te zijn. Vanmiddag wordt een voorstel in de Tweede Kamer besproken om de maximale huren in heel Nederland met 123 euro per maand te verhogen. Deze maatregel zou leiden tot hogere huren, het volledig stokken van de doorstroming op de woningmarkt en aantasting van de betaalbaarheid.

Gisteravond melde het NOS-journaal dat het CDA tegen de plannen is en vanochtend deelde de PVV mee het kabinetsvoorstel niet te steunen. Ook de voltallige oppositie is tegen het voorstel om 25 extra woningwaarderingspunten voor elke woning te geven. Dat betekent dat de uitkomst van de kamerbehandeling vanmiddag niet anders kan zijn dan een afwijzing van het kabinetsvoorstel.

De afwijzing van het kabinetsvoorstel geeft de mogelijkheid om na te denken over sociale en intelligente hervormingen om de huurmarkt beter te laten functioneren. Biojvoorbeeld: binnen een gematigd huurbeleid meer differentiatie aan te brengen in de jaarlijkse huurstijging (huursombenadering). Daarnaast is het volgens de Woonbond mogelijk om binnen het woningwaarderingstelsel verbeteringen aan te brengen, zonder dat dit leidt tot een huurexplosie.

Zie ook:

• onderzoek Trouw waaruit zou blijken dat de corporaties niet massaal van plan zijn om de huur te verhogen.
• Het Parool van 19 mei over de cijfers die de minister achterhield.
• De Woonbond voor een reactie.

De Tweede Kamer debatteert woensdag over het voorstel. Als het voorstel wordt doorgevoerd, kan de maximale huur binnen een paar jaar met 120 euro per maand worden verhoogd voor nieuwe huurders.

„Studenten worden hierdoor zwaar getroffen”, zegt LSVb-voorzitter Sander Breur. „Studenten verhuizen vaak, dus deze huurstijging heeft op hen snel een groot effect.”

Ernstige belemmering
De studentenorganisatie vindt ook dat minister Donner een ernstige belemmering opwerpt voor de mobiliteit tussen verschillende studentensteden.
„Studenten zijn met deze desastreuze huurverhoging minder snel geneigd in een andere stad een aanvullende studie te volgen”, aldus Breur. Volgens de LSVb gaat het om ongeveer tachtigduizend zelfstandige studentenwoningen waarbij door deze maatregel de huur sterk zal stijgen.

Bron: Nu.nl

Het jongerencontract is een tijdelijk huurcontract bestemd voor jongeren die bij afsluiting van het contract tussen 18 en 22 jaar oud zijn. Het contract eindigt automatisch een halfjaar nadat de huurder 26 is geworden. De huurders behouden hun inschrijfduur bij WoningNet, zodat zij na afloop van het jongerencontract meer kans hebben op een reguliere woning.

Het huurcontract is verbonden aan hat-eenheden (Huisvesting Alleenstaanden en Tweepersoonshuishoudens) en zelfstandige woningen van maximaal 45 vierkante meter verspreid over de hele stad. Het jongerencontract geldt alleen voor nieuwe huurders. Zittende huurders in de jongerenwoningen hoeven dus niet te verhuizen als ze 26 worden.

Het jongerencontract is een experiment dat wordt ondersteund door de gemeente Amsterdam. Over een paar jaar wordt onderzocht of het voor jongeren makkelijker is geworden een woning in Amsterdam te vinden.

Bron: Het Parool

De corporaties geven in hun reactie op de discussienota Woonruimteverdeling van de gemeente aan dat samen met de gemeente vooral moet worden gesproken over de doelen van de woonruimteverdeling. Afspraken over prestaties behoren dus vooral over het ‘wat’ te gaan: wat willen we met elkaar bereiken? Als dat heldere afspraken zijn, die bijvoorbeeld aansluiten op bepaalde doelgroepen of een gemeentelijke woonvisie, dan kan het ‘hoe’ worden overgelaten aan de woningcorporaties.

De Amsterdamse corporaties pleiten er in een brief aan de gemeente voor dat zij de vrijheid krijgen om zelf te bepalen hoe zij aan de gemaakte afspraken voldoen. Dat betekent onder meer dat bijvoorbeeld sommige passendheidseisen (grote gezinnen hebben voorrang bij grote woningen) of voorrangslabels (ouderen hebben voorrang op begane grond en eerste verdieping appartementen) kunnen vervallen, tenminste in de zin dat ze door de gemeente worden voorgeschreven. Vrijheid bij het ‘hoe’ betekent dat corporaties kunnen bepalen op welke wijze zij hun woningen willen aanbieden.

Vergunningenstelsel nodig?
Naar de mening van de corporaties is het een begaanbare weg dat corporaties met de gemeente een regime afspreken zonder vergunningenstelsel. Nu is het zo dat huurwoningen in Amsterdam tot de grens van € 554,76 onder de regionale huisvestingsverordening vallen en daarmee vergunningplichtig zijn. Bovendien behandelen corporaties de sociale huurwoningen tot de maximale huurtoeslaggrens (€ 652,52) ook alsof het vergunningplichtige woningen zijn.

Gemeente en corporaties kunnen beide veel geld en werk besparen als wordt afgezien van het vergunningenstelsel. Inhoudelijk kan een convenant worden overeengekomen waarin over een aantal kwetsbare doelgroepen afspraken worden gemaakt die ertoe leiden dat zij in voldoende mate kansen krijgen op de woningmarkt. De corporaties monitoren de woningtoewijzing en rapporteren periodiek over de voortgang en met name de toewijzing aan de kwetsbare groepen waarover afspraken zijn gemaakt.

Veel risico zit daar voor de gemeente niet in. Als de afspraken niet worden nagekomen, kan de gemeente altijd nog een vergunningenstelsel invoeren. Maar de praktijk van de laatste jaren is dat het verstrekken van een vergunning een puur administratieve handeling is geworden die althans bij corporaties geen doel meer dient maar wel tijd en geld vergt. Bij ons weten is de laatste jaren bij een corporatie ook nooit een vergunning geweigerd.

Rol gemeente
Wat de corporaties betreft kan de gemeente een uitdrukkelijke rol houden in het veiligstellen van de positie van kwetsbare groepen, maar dan zonder vergunningenstelsel en tegen lagere kosten, en met grotere uitvoeringsvrijheid van de corporaties. Wij vertrouwen er overigens op dat een succesvol initiatief zoals Zoeklicht, dat is bedoeld om onrechtmatige bewoning tegen te gaan, kan worden gecontinueerd.

---

Makkelijker zoeken
De woningcorporaties in de Stadsregio Amsterdam bieden hun sociale huurwoningen aan via woningnet.nl. De vernieuwde website is eigentijds vormgegeven en presenteert de informatie over de woningen die te huur zijn duidelijk en aantrekkelijk. Op basis van een persoonlijk profiel krijgen woningzoekenden die inloggen als eerste de woningen te zien die aan hun woonwensen en omstandigheden voldoen. De presentatie van dit passende aanbod maakt de keuze overzichtelijker.

Persoonlijke slaagkans
Op de nieuwe website is ook de slaagkans te zien van een woningzoekende voor een woning. Deze persoonlijke slaagkans wordt berekend aan de hand van een aantal gegevens, zoals de wachttijd, toewijzingsregels en de populariteit van een vergelijkbare woning. Hiermee willen de corporaties de woningzoekenden stimuleren om vooral te reageren op woningen waarop zij een redelijke kans maken.

Woningkrant verdwijnt
De vernieuwde website is onderdeel van een groter pakket aan veranderingen. Tot nu toe staan er elke twee weken nieuwe huurwoningen op de website. Dat willen de corporaties versnellen naar een wekelijks aanbod en op den duur zelfs dagelijks. Woningzoekenden kunnen dan sneller reageren op een vrijkomende woning en daardoor staan woningen minder lang leeg. Wekelijks aanbieden van nieuwe huurwoningen kan niet via de papieren woningkrant. Daarom verschijnt die krant op 1 juni 2011 voor het laatst. Woningzoekenden kunnen vanaf dat moment alleen nog op een woningadvertentie reageren via de website of via de reactietelefoon. Het is daarnaast mogelijk om een gratis abonnement te nemen op Digizine: een digitale woningkrant met voor de woningzoekende passend woningaanbod.

Begeleiding woningzoekenden
De overgrote meerderheid van de woningzoekenden maakt al gebruik van de website om het woningaanbod te bekijken en een woningvoorkeur door te geven. Minder dan 3 procent van de woningzoekenden gebruikt nu nog de woonbon in de woningkrant. Mensen die nog niet zo vaardig zijn met een computer krijgen op allerlei manieren hulp om wegwijs te worden in de nieuwe manier van zoeken én vinden. Er is een internetsnelgids ontwikkeld en er zijn gerichte internettrainingen opgezet in samenwerking met het Amsterdams Steunpunt Wonen. De nieuwe website bevat een helpfunctie en er zijn instructiefilmpjes te zien die de woningzoekende stap voor stap meenemen bij de basisfuncties. Bovendien kunnen woningzoekenden voor hulp altijd terecht bij alle deelnemende corporaties.

De nieuwe website is ontwikkeld in opdracht van het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad. De 18 corporaties die lid zijn van dit platform verhuren jaarlijks in totaal een kleine 15.000 sociale huurwoningen in de Stadsregio Amsterdam. WoningNet is dienstverlener voor en partner van woningcorporaties op gebied van woonruimtebemiddeling. WoningNet helpt woningzoekenden bij het vinden van een nieuwe woning, samen met corporaties, gemeenten en bedrijven. Ruim 450.000 mensen staan ingeschreven bij WoningNet, waarvan er zo’n 90.000 per jaar eenmaal of vaker reageren op een geadverteerde woning.

Bron: AFWC

Berekeningen van de Huurdersvereniging Amsterdam laten zien dat appartementen van meer dan 60 m2 met 3 kamers (CV, dubbel glas en een klein balkonnetje) straks in de vrije sector verhuurd kunnen worden. “Donner bepaalt hiermee een kleine maximale woonkwaliteit voor mensen met lage (midden)inkomens. De particuliere verhuurders binnen de ring zullen deze ruimte zeker benutten en ook corporaties lijken dat te willen”, aldus Frans Ligtvoet van de HA.

Hans Weevers, raadslid van de PvdA stelt, “De federatie omarmt de slechte plannen van Donner. We zullen ze moeten gaan houden aan de afspraken om in de hele stad betaalbare woningen te blijven aanbieden en desnoods die afspraken gaan aanscherpen. We zullen ze moeten gaan houden aan hun kerntaken.”

Volgens Remine Alberts, raadslid van de SP leidt de maatregel van Donner tot een huurexplosie “Donner stuurt mensen terug naar de tijd, dat er gewoond werd met stapel- en opklapbedden. Zelfs voor gezinnen met een middeninkomen is klein wonen dadelijk weer de norm.”

GroenLinks raadslid Tamira Combrink onderstreept de noodzaak van de campagne, “De 25 extra puntenmaatregel biedt geen enkele oplossing voor de woningmarkt problemen, maar spekt vooral de kas van de vastgoedsector. Dat de corporaties hierin meebuigen is ronduit kortzichtig.”

Huishoudens met een inkomen boven de € 33.614 komen door de Europese toewijzingsmaatregel niet meer in aanmerking voor huurwoningen tot € 650 van een corporatie. Een aanbod tussen de € 700 en 900 is voor de getroffen groep een schijnoplossing. Dat dit aanbod door de maatregel van Donner wordt uitgebreid veroorzaakt alleen hogere woonlasten.

De gemiddelde Amsterdamse huurquote (het deel van het netto inkomen dat naar de huur gaat) voor inkomens tussen de € 33.614 en 43.000 is nu 20-23%. Woningen met een huur tussen de € 700 en 900 veroorzaken voor deze groep onacceptabel hoge huurquotes.
Het aanbod van bijvoorbeeld Ymere (de Woonticket) kost in merendeel ruim boven de € 750 en dat leidt tot huurquotes boven de 45%. Dat betekent dat de mensen vooral werken om de huur te kunnen betalen en er weinig over blijft voor andere noodzakelijke uitgaven, zoals lokale woonlasten, energiekosten, verzekeringen, voedsel en kleding, zeker als er ook kinderen in het huishouden zijn.

De Europese toewijzingsmaatregel is niet gemaakt door de corporaties en kan niet door hen worden opgelost. De 10% ruimte voor vrije toewijzing is in Amsterdam bestemd voor urgenten (stedelijke vernieuwing, sociaal en medisch). De enige oplossing is een afschaffing of aanpassing van de gestelde inkomensgrenzen. Het beroep bij het Europese Hof dat de corporaties, waaronder Ymere, hebben ingesteld kan daaraan zeker bijdragen. Zolang de slechte Europese maatregel geldt, verzoekt de Huurdersvereniging Amsterdam de corporaties om een aanbod tussen de € 650 en 700 als noodverband.

Dat de problemen groot zijn is duidelijk te zien op het meldpunt www.ikwilookwonen.nl van de Woonbond, waar al meer dan 2.200 meldingen zijn binnengekomen.

Een wetsvoorstel vanuit het vorige kabinet werd onlangs door de ministers Donner (Binnenlandse Zaken) en Opstelten (Justitie) ingetrokken. De wet, waarbij verhuurders verplicht kunnen worden huurwoningen te verbeteren, zou volgens de ministers voor extra regeldruk zorgen en nauwelijks een aanvulling zijn op de huidige wetgeving.

Jacques Monasch (PvdA) stelt echter dat er met het wetsvoorstel veel meer mogelijk zou zijn. “Nu is het alleen mogelijk om verhuurders op te roepen energiebesparende aanpassingen aan het huis doen, in ruil voor huurverhoging”, stelt Monasch. “In de nieuwe, ingetrokken wet mag de huurder van alles voorstellen, waaronder bijvoorbeeld aanpassingen tegen inbraak.”

Initiatief
De PvdA'er is voornemens om samen met SP en GroenLinks alsnog een initiatief-wetsvoorstel in te dienen. D66 laat weten dit te zullen steunen en ook het CDA wil het huidige huurdersrecht aanpassen. De PVV laat donderdag bij monde van Eric Lucassen in het debat weten onaangenaam verrast te zijn geweest door de intrekking van het wetsvoorstel en open te staan voor het initiatief van de linkse oppositiepartijen.

Compensatie
Volgens SP-Kamerlid Sadet Karabulut zou dit wetsvoorstel enige compensatie betekenen na al het 'huurdertje pesten' door dit kabinet. “Na de huurverhogingen, heffingen voor corporaties en de inkomensgrens voor sociale huurhuizen was dit eindelijk een maatregel waar de huurder wel baat bij had.”

Regeldruk
Linda Voortman (GroenLinks) noemt het onzin dat de ingetrokken wet voor meer regeldruk zou zorgen. “Het initiatief ligt bij de huurder, dat betekent dat diegene het hele verbouwplan zal moeten opstellen. Daar ligt dus ook de verantwoordelijkheid.” Monasch merkt dat in de huidige wet de corporaties verbouwingen tegenwerken. “Die willen vaak gewoon slopen, in plaats van huizen opknappen. Terwijl de huurders met wat aanpassingen gewoon in hun huis willen blijven zitten. Maar ja, dat past dan niet in het businessplan van de corporaties.”
Ook het CDA is het er niet mee eens dat het kabinet de wet zomaar heeft ingetrokken. “Er moet wel iets gebeuren”, stelt Kamerlid Bas Jan Bochove. “Misschien moet het initiatief inderdaad dan maar via de Kamer komen, al ben ik niet voor ongebreidelde vrijheid voor de huurders.”

Donner
In het debat kreeg Donner het donderdag stevig aan de stok met de Kamer, waaronder zijn eigen CDA. Door de argumentatie van de minister ontstond bij diverse partijen het idee dat het kabinet het wetsvoorstel introk, vanwege de kritische vragen die werden gesteld vanuit de Kamer. „In dat geval voel ik mij door de minister belemmerd in mijn werk”, aldus Van Bochove. „Voortaan zal ik mijn kritische vragen extra moeten wegen.”
Donner liet vervolgens weten dat het kabinet geen voorstel wil verdedigen waar het niet achter staat, maar moest wel erkennen dat de kritische vragen over het doel van het wetsvoorstel bij het kabinetsbesluit zijn meegewogen.

Bron: NU.nl/Lucas Benschop

Sinds 2002 is er een dalende trend in het aantal verhuringen. In 2010 daalde het aantal verhuringen met 9% naar slechts 8.809 huizen. Als het eerste kwartaal maatgevend is voor de rest van 2011, zullen in Amsterdam niet meer dan zo'n 7.800 woningen worden verhuurd, dus nog 1.000 minder dan het al slechte jaar 2010. De mutatiegraad daalt daarmee verder naar 4,1 procent. Volgens de AFWC is in een gezonde woningmarkt is een mutatiegraad van 6 á 7 procent normaal. In de cijfers zijn studentenwoningen en tijdelijke verhuur niet meegenomen. Opvallend is dat in de rest van de Stadsregio Amsterdam het aantal verhuringen in de sociale huursector meer stabiel blijft. In het eerste kwartaal van 2011 werden daar 1.209 sociale huurwoningen verhuurd. In dezelfde periode in 2010 bedroeg dat aantal 1.269.

Het wordt nog erger
De Federatie voorziet overigens een verdere daling van het aantal verhuringen in de komende jaren. Het aantal op te leveren nieuwbouwwoningen daalt in 2011 en 2012 zeker verder. Bovendien worden ook de gevolgen van de Europese regelgeving voelbaar, namelijk dat mensen met een inkomen boven 33.614 euro nog maar in uitzonderingsgevallen een sociale huurwoning kunnen krijgen (maximaal 10 procent van alle verhuringen). Dat betekent dat mensen met een iets hoger inkomen niet meer kunnen doorverhuizen naar een andere sociale huurwoning en bij gebrek aan alternatief in hun huidige woning blijven zitten.

Meer info op de site van de AFWC

Bron: NUL20

Donner stelt voor om alle woningen in Nederland 25 extra punten te geven in het Woningwaarderingsstelsel. Daarmee wordt de maximumhuur die mag worden gevraagd ruim 120 euro hoger.

Op 19 april werd het plan van Donner besproken in een Algemeen Overleg over het huurbeleid. In dit overleg werd verhinderd dat Donner de maatregel binnen vier weken kan invoeren. De Tweede Kamer eist dat het voorstel eerst schriftelijk wordt behandeld, en daarna in een debat wordt besproken.

Oppositie wil alternatief
Oppositiepartijen willen dat er een alternatief plan komt dat de belangen van huurders beter beschermt en dat de huurmarkt beter laat functioneren. Zij willen dat de minister hierover gaat praten met de Woonbond, verhuurders, het samenwerkingsverband van grote steden en andere belanghebbenden. Maar ook regeringsfracties toonden zich kritisch over het plan van Donner. Eric Lucassen (PVV) constateerde dat het voorstel van Donner niet overeenkomt met de afspraken in het regeerakkoord. Betty de Boer (VVD) vond het jammer dat er in het nieuwe plan van de minister geen relatie meer is met de WOZ-waarde van de woningen.

Woonbond wijst op nadelige gevolgen
In een brief aan de Kamer liet de Woonbond weten fel tegen het voorstel te zijn. “De maatregel heeft verstrekkende nadelige effecten. De gevolgen voor de werking van de Huisvestingswet zijn niet onderzocht en de gevolgen voor de huurtoeslaguitgaven worden sterk onderschat.” Ook stelt de Woonbond dat snelle invoering van een maatregel met zulke verstrekkende gevolgen niet voldoet aan criteria voor zorgvuldige, werkbare en goed afgewogen regelgeving.

Wethouders grote steden tegen
Ook de wethouders van de vier grote steden stuurden een protestbrief aan de Kamer. ‘Wij zijn verbaasd en teleurgesteld over de toepassing van de 25 extra punten in het WWS… Teleurgesteld omdat deze generieke toepassing een groot en negatief effect zal hebben op de toegankelijkheid en doorstroming in onze steden en op het tegengaan van inkomenssegregatie’, aldus de wethouders in deze brief.

Bron: Woonbond

Onder de huurders blijkt een groot draagvlak voor Huur op Maat. Bijna 80 procent vindt het rechtvaardig dat de huurprijs wordt gekoppeld aan het inkomen. De Woonbond en Aedes hebben bedenkingen.

Inkomensafhankelijke huur zorgen ervoor dat mensen met een laag inkomen meer kans hebben op een kwalitatief goede woning. Maar Huur op Maat biedt ook extra mogelijkheden om scheefwonen tegen te gaan.

Aedes-voorzitter Marc Calon ziet wel bezwaren. Hij vindt het 'onzuiver' dat woningcorporaties op deze wijze aan inkomenspolitiek moeten gaan doen. En waar lagere inkomens profiteren, zullen middeninkomens vaak meer gaan betalen voor hun huurwoning om budgettair neutraal uit te komen. „Corporaties zijn er ook voor de middeninkomens, laten we dat deze groep niet uit het oog verliezen”, waarschuwt hij via Aedesnet.

Woonbond-directeur Ronald Paping vindt dat inkomenspolitiek niet bij de corporaties maar bij de overheid thuis hoort. Ook wijst hij op het gevaar dat de doorstroming verder terugloopt. Calon vindt de proefperiode van drie jaar te kort om daar conclusies over te trekken. Calon: „Het is te vroeg om te stoppen, maar ook te vroeg om het landelijk in te voeren.

Commentaar
In een ingezonden brief in de NRC van 30 april maakt Hugo Priemus overigens duidelijk dat huur op maat een vorm van inkomenspolitiek is door de corporaties en dat hij dat zeer ongewenst vindt. Hij schrijft: „Blijkens een evaluatie van de Stichting Experimenten Volkshuisvesting bij dertien woningcorporaties is het experiment ‘Huur op maat’ een succes. Bijna 80 procent van de ondervraagde huurders vindt het rechtvaardig om de hoogte van het inkomen en de huurprijs van een huis aan elkaar te koppelen. NRC Handelsblad bracht op 19 april verslag uit over dit succes. Calon (Aedes), Paping (Woonbond) en Boelhouwer (TU Delft) constateren dat woningcorporaties in het experiment feitelijk aan inkomensbeleid doen. Toch vinden Calon en Boelhouwer dat het experiment zou moeten worden gecontinueerd.

Het Rijk heeft evenwel het alleenrecht als het om inkomenspolitiek gaat. Alleen dan kan aan huurders zekerheid worden geboden over de betaalbaarheid van het wonen. Ook bewoner-eigenaren verdienen, grotendeels ter vervanging van de hypotheekrenteaftrek, een inkomensgebonden woontoeslag. Een dergelijke beleidslijn verdient nader onderzoek. Aan experimenten waarin woningcorporaties inkomenspolitiek bedrijven, dient per direct een einde te worden gemaakt.”

De HVDBBL heeft in 2009 en 2010 onderzoek gedaan naar problemen die bewoners ondervinden als hun woning gesplitst wordt. De resultaten daarvan staan in het rapport.
Namens het bestuur van de HVDBBL bood Martin Louwe maandagavond het rapport aan aan de portefeuillehouder en de aanwezige (duo)raadsleden. Hij zei o.m. „Omdat wij de resultaten van het onderzoek dat we gedaan hebben waardevol vinden en met name de aanbevelingen graag bij de politiek verantwoordelijken onder de aandacht brengen, hebben we besloten ze ook in rapportvorm te publiceren en deze gelegenheid aan te grijpen om dat rapport persoonlijk aan uw portefeuillehouder voor woonzaken aan te bieden.”

De portefeuillehouder toonde zich dankbaar en zegde toe serieus op de aanbevelingen te zullen reageren.

Het rapport (dat hier is te downloaden) is ook aangeboden aan alle raadsleden van West en aan andere partijen die mogelijk hun voordeel kunnen doen met de uitkomsten en de aanbevelingen.

Alle huurwoningen krijgen in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) extra 25 punten, dat betekend dat bij nieuwe verhuring voor alle woningen minimaal €120 meer gevraagd mag worden. Daarnaast zullen honderdduizenden sociale huurwoningen na mutatie geliberaliseerd kunnen worden, waarbij de gevraagde huur nog veel hoger kan uitvallen.

Het voorstel wijkt sterk af van de afspraak uit het regeerakkoord. Het werkingsgebied zou oorspronkelijk beperkt zijn en afhankelijk worden gemaakt van de WOZ waarde. Deze wijziging raakt heel Nederland overal met hetzelfde effect. Frans Ligtvoet, voorzitter van de Huurdersvereniging Amsterdam. “Dit is de gevreesde botte bijl constructie. Deze keus zal leiden tot het totaal vastlopen van huurwoningmarkt, segregatie tussen rijk en arm en uiteindelijk zwaar oplopende woonlasten voor de huurders in steden als Amsterdam.”

In de begeleidende toelichting kijkt de minister alleen naar de feitelijke huur van zittende huurders, maar het voorstel van Donner raakt vooral de huur van nu aangeboden huurwoningen. “De onderbouwing van dit voorstel is bijzonder slecht”, aldus Frans Ligtvoet van de Huurdersvereniging Amsterdam. “De gevraagde huur bij een lege huurwoning is veel hoger dan daarvoor, dat weet iedereen. Donner wil dat niet zien, deze minister weet blijkbaar weinig van het onderwerp Volkshuisvesting. De Tweede Kamer mag hier geen genoegen meenemen, zeker niet als de gevolgen zo groot zijn.”

De gekozen route van de minister vereist geen wetswijziging en kan dus ingevoerd zijn voor 1 juli 2011. Opvallend is dat de minister het plan nu naar buiten brengt, kort voor de Tweede Kamer twee weken met meireces gaat. Tijd om over deze enorme ingreep te debatteren blijft amper over.

De Huurdersvereniging Amsterdam roept huurders op om aan de Tweede Kamer kenbaar te maken dat dit voorstel zo niet kan. Met de website www.huurdersbedonnerd.nl zal de komende week een e-mailactie gestart worden richting de Tweede Kamer.

Bron: Woonbond

Zie ook hier en hier en hier.

Leegstand van kantoren en bedrijfspanden kan een negatief effect hebben op de buurt. Daarom is het belangrijk om te zoeken naar een nieuwe invulling die ook een positieve uitstraling heeft. Bij hergebruik kan gedacht worden aan het omzetten in woningruimte, bijvoorbeeld voor studenten, maar ook aan het omzetten naar andere bedrijfs- of werkruimtes, bijvoorbeeld hotel, of naar ruimtes voor maatschappelijke doeleinden. Samen met onder andere de eigenaren van lege/leegkomende kantoor- en bedrijfspanden kijkt het stadsdeel naar de mogelijkheden en kansen. In samenspraak met de buurt wordt gekeken naar de gevolgen voor de directe omgeving.

Er zijn in West al een aantal acties op dit gebied in gang gezet. De plannen voor het GAK gebouw aan het Bos en Lommerplantsoen zijn in een vergevorderd stadium. Het gebouw wordt door eigenaar AM en Stadgenoot in drie fases omgebouwd naar studentenwoningen (huur en koop), horeca en bedrijfshuisvesting. Er is een aanvraag voor een bouwvergunning ingediend. Ook zijn er ideeën voor het Achmea gebouw aan de Molenwerf. Hiervoor maakt een werkgroep een plan om te komen tot woningen in de middenhuur klasse.

Godfried Lambriex, portefeuillehouder Wonen en Ruimtelijke Ordening: „Het hergebruik van lege kantoor- en bedrijfspanden is belangrijk voor het stadsdeel. Daarom moeten we als overheid kijken tegen welke belemmeringen we in de regels aanlopen, zoals bijvoorbeeld in de bestemmingsplannen. Hiermee helpen we eigenaren om leegstaande kantoor- en bedrijfspanden te hergebruiken. Uiteindelijk zijn het natuurlijk de eigenaren zelf die het hergebruik van de lege kantoren moeten uitvoeren.”

Bron: stadsdeel West

Tamira Combrink, woordvoerder wonen van de GroenLinksfractie in Amsterdam legt uit: “Wat wij willen is een nieuwe vorm van tijdelijk bewoning waar bewoners meer rechtsbescherming genieten dan antikraak. Met deze vorm van tijdelijke bewoning kunnen we ervoor zorgen dat bewoners een passende opzegtermijn krijgen, de verhuurder informatieplicht opdragen en mensen helpen bij herhuisvesting.”

Hans Weevers, woordvoerder wonen van de PvdA fractie: “Deze vorm zou gebruikt kunnen worden voor situaties waar tijdelijke verhuur niet is toegestaan, maar wel dringend gewenst is omdat reguliere huur in sommige situaties geen optie is. Wij denken dat dergelijke situaties nu in toenemende mate voorkomen en hebben om een inventarisatie gevraagd. Als daaruit blijkt dat het nodig is, willen we dat onderzocht wordt of een derde weg kan worden gecreëerd.”

Combrink vindt antikraak contracten verre van optimaal en is dan ook blij dat er snel een alternatief onderzocht en ontwikkeld wordt: “Antikraak is niet de oplossing om leegstand te bestrijden. Zo kan de eigenaar of het antikraakbureau zonder aankondiging met de sleutel je huis binnenvallen. Ook kan het antikraakcontract zonder opgaaf van redenen in twee weken worden beëindigd.” De motie is aangenomen met steun van de SP. In juli 2011 rapporteert het College de mogelijke voorstellen.

Bron: Groenlinks

Om dit makkelijker te maken heeft het dagelijks bestuur uitvoeringsbeleid vastgesteld. Voor het toevoegen van verblijfsruimte geldt nu een minimale hoogte van 2 meter en 10 centimeter en voor het toevoegen van zelfstandige woonruimte geldt een hoogte van minimaal 2 meter en 40 centimeter. Deze regel geldt alleen voor bestaande bouw.

Portefeuillehouder Wonen, Godfried Lambriex: „Met dit beleid maken we het mogelijk dat bewoners langer in hun eigen huis in West kunnen blijven wonen.”

Bron: stadsdeel West

De grens van de huurregulering houdt op bij 142 punten volgens het Woningwaarderingssysteem. Daarbij hoort een maximale huur van 653 euro. Daarboven begint de vrije sector. Vanwege de enorme druk op de markt schieten de huren in Amsterdam dan direct voorbij de 900-1000 euro. Om dit gat te dichten wordt er in Amsterdam gepleit de huurregulering door te laten lopen tot huren van zo’n 900 euro.

NUL20 vroeg Amsterdamse politieke partijen naar hun mening.

De vereniging mist een actief beleid om leegstand op te sporen, vindt het werkingsgebied van de verordening veel te beperkt en mist een monitoringsysteem. De werking van de Leegstandverordening is beperkt tot de gebieden Amstel III en Teleport, en geldt alleen voor grote panden (> 10.000 m²) en ontruimde kraakpanden.

Huurdersvereniging Centrum wil de Leegstandverordening voor de hele stad en voor alle panden laten gelden. “Juist kleine panden voldoen aan een grote behoefte als het gaat om omzetting van de bestemming van kantoor naar een woonbestemming.” Ook zou een serieus monitoringsysteem van de leegstand moeten worden opgezet. Die huidige registratie zou een ‘wassen neus’ zijn.

Meer hier

De resultaten zijn behaald door de inzet van een mix van maatregelen. Ongeveer de helft betreft nieuwbouw en de andere helft is in de bestaande woningvoorraad gevonden. Het gaat om permanente huisvesting en voor een deel om tijdelijke woningen. Om in de grote behoefte aan studentenwoningen te voorzien is rond 2006 een groot aantal tijdelijke containerwoningen gebouwd. Deze woningen zijn nog bijna allemaal in gebruik en een groot deel daarvan kan langer blijven staan dan de voorgenomen vijf jaar. Daardoor zijn er nog eens 2857 studenteneenheden beschikbaar. De totale beschikbare capaciteit voor studentenhuisvesting in de periode 2006-2010 is dus vergroot met 10.199 eenheden.

Wethouder Ossel (Wonen en Wijken): „Ruim 10.000 studentenwoningen in vier jaar tijd is een resultaat om trots op te zijn. Maar ook de komende jaren blijven we investeren in de stad met woningen voor studenten. Om hier vaart achter te zetten hebben we aan het rijk een 7 puntenplan aangeboden dat belemmeringen in de regelgeving voor studentenhuisvesting wegneemt.”

Het programakkoord voor de periode 2010-2014 zet in op het toevoegen van 9000 studentenwoningen. Dit is gebaseerd op de groei die het hoger onderwijs de komende jaren verwacht. Voldoende studentenhuisvesting is noodzakelijk om de groei in het Amsterdamse onderwijs te faciliteren. De gemeente kijkt hiervoor naar de bestaande woningvoorraad en nieuwbouw en zet wederom in op een mix van maatregelen.

Inspanning van verschillende partijen
De ambitie vraagt om een enorme inspanning van alle partijen. De gemeente heeft gesprekken gevoerd met corporaties, beleggers en ontwikkelaars over de mogelijkheden om de komende jaren studentenhuisvesting te realiseren. Met de plannen van corporaties en marktpartijen én de ontwikkeling van een aantal nieuwe locaties hoopt het college 5000 nieuwe studentenwoningen te bouwen. Ook heeft wethouder Ossel namens de G4-wethouders een brief gestuurd aan de ministers Donner en Schultz van Haegen met de vraag om onnodige belemmeringen in landelijke wet- en regelgeving weg te nemen. Op zeven punten wordt actie gevraagd voor het wegnemen van knelpunten in de rijksregelgeving. Hierdoor wordt een impuls gegeven aan de realisatie van studentenhuisvesting.

Nieuwe locaties
De gemeente biedt in deze fase vier nieuwe locaties aan om studenten te huisvesten: in Teleport aan de Radarweg vlakbij station Sloterdijk, de Zuidas aan de De Boelelaan, het Jan van Schaffelaarplantsoen bij het Bos en Lommerplein en de Paalbergweg vlakbij het AMC. Twee daarvan zijn al nader uitgewerkt:

1. Teleport
Het gebied rond station Sloterdijk wordt steeds meer een multifunctioneel stedelijk gebied. Het station wordt verbouwd, er komen nieuwe hotels, congresfaciliteiten en andere voorzieningen, zoals studentenhuisvesting. In Teleport is ruimte voor ongeveer 1000 studenteneenheden op twee aan elkaar grenzende locaties. In Westpoort studeren al 4000 studenten aan de daar aanwezige onderwijsvoorzieningen.

2. Zuidas
Het college heeft ook besloten om op de Zuidas tijdelijke studentenhuisvesting mogelijk te maken. Het streven is om aan de De Boelelaan voor een periode van tien jaar ongeveer 500 studentenwoningen te realiseren. De beoogde plek ligt naast het voormalige Universitair Sportcentrum.

Op dit moment wordt er een voorstel uitgewerkt om markpartijen te interesseren voor de ontwikkeling van de vier nieuwe locaties.

Bron: Gemeente Amsterdam

Ossel heeft hierover vrijdag een brief gestuurd aan de ministers Piet Hein Donner (Binnenlandse Zaken) en Melanie Schultz van Haegen (Infrastructuur). De grote steden willen dat zij een aantal belemmeringen in de landelijke wet- en regelgeving opheffen om het rendabel bouwen van studentenwoningen mogelijk maken. Het gaat daarbij om bijvoorbeeld het treffen van fiscale maatregelen om de transformatie van kantoren naar woonruimte aantrekkelijker te maken.

Verder vragen de G4 het kabinet onder meer om urgentie te geven aan de invoering van het nieuwe Bouwbesluit en een onderzoek uit te voeren naar de belemmeringen van het woningwaarderingsstelsel bij het bouwen van studentenhuizen. De gemeenten geven aan dat ze zelf ook al bezig zijn om bepaalde regels aan te passen.

De vier steden willen de komende jaren flink meer woonplekken voor studenten maken. Amsterdam heeft zich voorgenomen in de periode 2010-2014 negenduizend woningen voor deze groep te realiseren en Utrecht zet zich in voor vijfhonderd permanente woonruimtes, gebruik van leegstaande kantoren voor tijdelijke huisvesting en nog eens 1700 plekken na 2014. Den Haag is bezig 1500 extra plekken te maken en na 2015 moet daar nog een zelfde aantal door nieuwbouw en vrijgekomen leegstaand vastgoed bij komen. Rotterdam stort zich op de kwaliteit van de woningen en wil eveneens kantoren ombouwen tot woonruimte.

Bron: ANP

Het artikel stelt verder:

„Recente gerechtelijke uitspraken, afgedwongen in procedures tegen de staat, hebben de juridische positie van krakers in feite teruggebracht naar de situatie van voor oktober 2009, toen de Hoge Raad strafrechtelijke ontruiming van kraakpanden verbood.

Een jaar later, op 1 oktober 2010, trad de Wet kraken en leegstand in werking en werd kraken een misdrijf. Het leek erop dat justitie de vrije hand had om naar believen te ontruimen, maar inmiddels hebben de krakersadvocaten zo veel waarborgen weten af te dwingen in jurisprudentie dat krakers weer vrijwel de rechtsbescherming genieten die ze hadden voor oktober 2009, toen de overheid ontruimingen niet hoefde aan te kondigen, wat nu wel weer moet.

In november oordeelde het gerechtshof in Den Haag dat krakers te weinig verweer mogelijkheid hebben tegen een voorgenomen ontruiming, wat in strijd is met het Europese Verdrag voor de Rechten van de Mens. De overheid heeft tegen dit arrest cassatie aangetekend, maar met een 'beleidsregel' wel bepaald dat ontruiming ruim van tevoren zal worden aangekondigd, zodat krakers naar de rechter kunnen gaan, en dat de uitkomst van een kort geding zal worden afgewacht.

Deze week ging het gerechtshof Amsterdam, dat ontruiming van het kraakpand Schijnheilig aan de Passeerdersgracht van de hand wees, nog een stap verder door te besluiten dat er ook een belangenafweging moet worden gemaakt. Het huisrecht van de kraker kan daarbij zwaarder wegen dan het belang van de openbare orde of van de eigenaar van het gekraakte object.

Dat geeft het principe 'niet ontruimen voor leegstand', dat in Amsterdam al stilletjes werd gehanteerd, een voorlopige gerechtelijke basis. In de rechtszaal is daarmee de discussie terug over de vraag of eigenaren van kraakpanden wel serieuze plannen hebben met hun bezit na ontruiming.

Dat bleek donderdag tijdens een kort geding dat vier Amsterdamse kraakpanden tegen de staat hadden aangespannen. Daarbij stond niet de strafbaarheid van de krakers centraal, maar de vraag naar het werkelijke belangvan de eigenaar.”(ALBERT DE LANGE)

Bron: Het Parool

Vanaf 1998 mogen corporaties sociale huurwoningen splitsen en verkopen om het eigenwoningbezit in Amsterdam op te vijzelen. Dat was toen 17 procent. Ook particuliere eigenaren kregen toestemming om een deel van hun woningen uit het gereguleerde segment te splitsen en te verkopen.

Het idee was toen het aandeel eigen woningen – mede door nieuwbouwproductie - tot 35 procent te laten groeien in 2010. Dat is niet helemaal gelukt. We schommelen rond de dertig procent.

De corporaties verkochten veel minder woningen dan toegestaan; de eerste jaren omdat sommige corporaties niet wilden verkopen en andere het verkoopproces niet onder de knie hadden; de laatste jaren vanwege de economische tegenwind. Daarbij formuleerden stadsdelen buurtquota en andere restricties die de verkoop belemmerden.

Minder beperkingen
Van het quotum van 28.600 woningen zijn er eind 2010 een kleine 16.000 verkocht. De corporaties krijgen nu tot 2020 (met een uitloop tot 2027) de ruimte om die resterende 12.000 woningen alsnog te verkopen. Het totale quotum bestaat nu uit 30.000 reguliere woningen en 5000 woningen via Koopgarant. Minstens zo belangrijk voor de corporaties is dat de verkoopmogelijkheden in het populaire Centrum en Zuid (marktgebied 1) zijn verruimd, zolang het aantal sociale huurwoningen niet zakt onder de 47.000 woningen. Dat aantal is gebaseerd op dertig procent van de totale woningvoorraad per 1/1/2010. Maar omdat Overhoeks en de Houthaven nu worden toegevoegd aan marktgebied 1, zorgen nieuwe sociale huurwoningen in die gebieden ervoor dat er weer appartementen in Centrum en Zuid kunnen worden verkocht.

Procedures voor verkoop worden bovendien sterk vereenvoudigd; er worden aan de te verkopen woningen geen aanvullende (bouwkundige) eisen meer gesteld die uitgaan boven de wettelijke. De invloed van stadsdelen op het verkoopproces wordt een stuk kleiner; vanwege de vermindering van werkzaamheden moeten ook de leges omlaag.

De vraag is natuurlijk of het de corporaties niet al te gemakkelijk gemaakt wordt. Ze hebben het moeilijk, maar volgens ons betekent dat niet dat goed in de gaten gehouden wordt of ze niet de belangen van de bewoners ondergeschikt maken aan die van henzelf. Zie bijv. hier.

Bron: Nul20

Als huurder met een bruto jaarinkomen van meer dan 33.614 euro komt u bijna nergens in Nederland meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, een woning met een huur tot €652,52. Dat is het gevolg van nieuwe toewijzingsregels die sinds 1 januari van kracht zijn. Heeft u een (bescheiden) middeninkomen, dan bent u aangewezen op huurwoningen met een markthuur, of een koopwoning.

Mocht u uw probleem nu al willen melden bij de Woonbond, stuur dan een e-mail naar ikwilookwonen@woonbond.nl

De fraude kwam aan het licht toen een medewerker van Eigen Haard de woning wilde laten zien aan belangstellenden die via Woningnet hadden gereageerd. De gedupeerden waren benaderd nadat ze een advertentie op Marktplaats hadden gezet of op een kamerverhuursite hadden gelezen. De fraudeurs boden de woning aan via sites als kamer.nl en kamertje.nl. Omdat ze het slot van de woning hadden vervangen, konden de fraudeurs de nieuwe 'huurders' een huurovereenkomst en sleutel overhandigen. Het is voor zover bekend de eerste keer dat Eigen Haard met dergelijke fraude te maken krijgt.

Volgens het onderzoek zijn in 2010 slechts 8.809 van de 191.500 sociale huurwoningen opnieuw verhuurd, 8 procent minder dan in 2009. De zogeheten mutatiegraad is daarmee uitgekomen op 4,6 procent, het laagste niveau in vele jaren.

Kloof tussen huren en kopen
Volgens de federatie heeft het vastlopen van de markt verschillende oorzaken. Om te beginnen werden er in 2010 slechts 4.000 nieuwe woningen opgeleverd, tegenover 5.000 in 2009.
Daarnaast is het gat tussen huren en kopen voor veel huurders onoverbrugbaar geworden, zeker in de hoofdstad. De huizenprijzen stegen de afgelopen jaren veel sterker dan de huren.
Huren in de vrije sector is nauwelijks een reëel alternatief voor woningzoekenden. De huren beginnen meestal pas bij 900 euro per maand, onbetaalbaar voor mensen met een laag of middeninkomen.

Corporaties hebben helft woningvoorraad
De woningcorporaties bezitten bijna de helft (48 procent) van de Amsterdamse woningvoorraad. De grootste zijn Ymere (78.000 woningen in metropoolregio Amsterdam) en Eigen Haard (56.000 in de regio).

Huurdersvereniging Amsterdam vindt dat woningcorporaties met spoed meer aan onderhoud moeten gaan doen.

Ook de voorzitter van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties erkent dat dure reparaties worden uitgesteld: 'Op het moment dat besloten is dat een complex gesloopt wordt, ga je geen lange termijn investeringen doen in onderhoud.'

Volgens de corporaties wordt de komende maanden meer duidelijk over de sloopplannen in de wijken. Dan wordt dan ook meer bekend over de onderhoudsplannen van de woningen.

Zie het filmpje op AT5.

De Woonbond vindt dat lokale en landelijke politici kleur moeten bekennen en er voor moeten zorgen dat deze heilloze plannen de prullenbak in gaan. De komende maanden voert de bond samen met de lokale huurdersorganisaties en bewonerscommissies actie waarbij het motto is ‘Houd Huren betaalbaar in Heel Nederland’.

Hogere maximumhuren
In het regeerakkoord Rutte-Verhagen is het voornemen opgenomen om in de regio’s met schaarste het aantal woningwaarderingspunten (WWS) met maximaal 25 te verhogen. De verhoging wordt afhankelijk van de WOZ-waarde van een woning. Op dit moment is nog niet bekend hoe het voorstel precies wordt uitgewerkt, maar duidelijk is wel dat de effecten ervan desastreus uitpakken. De maatregel leidt namelijk tot huurverhogingen van wel 120 euro per maand. Een groot deel van de huurwoningvoorraad wordt daardoor ontoegankelijk voor de laagste inkomens. En ook huurders met modale inkomens kunnen straks geen betaalbare huurwoning meer krijgen. De huren zullen voor hen meer dan een derde van hun inkomen opslokken en daar komen nog de overige woonlasten (zoals energiekosten) bovenop. Ook de doorstroming komt nog meer in de knel. In gemeenten met een zeer gespannen woningmarkt kan het zelfs leiden tot een huurinfarct.

Lokale actie
Plaatselijk worden verhuurders en politici benaderd met de vraag wat zij vinden van het regeringsvoornemen om de maximale huur op te trekken. Feitelijk wordt hen verzocht om kleur te bekennen. En vooral ook om te beargumenteren waarom men een bepaald standpunt inneemt. Door die reacties in te zamelen en landelijk (met naam en functie van betrokkene) te publiceren, stellen we huurders in staat om 2 maart bij de Provinciale Statenverkiezingen een overwogen keuze te maken.

Schaarstegebieden
Om welke regio’s het gaat, is nog onzeker. Het Centraal Plan Bureau (CPB) gaat ervan uit dat een dertiental regio’s worden bedreigd. Dat zijn de regio’s (steden en omgeving): Haarlem, Amsterdam, Veluwe, het Gooi, Utrecht, Leiden, Den Bosch, Zuidwest Gelderland, Delft, Alphen aan de Rijn, Zuidoost Brabant, Eindhoven en Alkmaar.

Zo wordt onderzocht of short stay goed functioneert in Amsterdam en of het heeft geleid tot minder illegale hotels in woonruimte. De resultaten van het onderzoek worden in zomer 2011 verwacht.

Short stay
Het is mogelijk om in Amsterdam een woning te huren en verhuren voor periodes tussen één week en zes maanden. Dit heet short stay. Hiervoor is in Amsterdam beperkt een vergunning beschikbaar. Huur en verhuur van periodes korter dan één week is alleen toegestaan in hotels. Het short stay beleid zoals dat sinds 1 juli 2009 geldt past in de doelstelling van de gemeente Amsterdam om mensen, meestal voor werk, de gelegenheid te geven om voor kortere perioden in Amsterdam te verblijven zonder daarbij andere groepen te verdrukken die een woning zoeken op de krappe woningmarkt.

Resultaten onderzoek
Een goed short stay beleid is van belang voor Amsterdam, een stad waar bedrijven van een aantrekkelijk sociaaleconomisch vestigingsklimaat kunnen profiteren. Een belangrijke voorwaarde daarvoor is het bieden van goede huisvesting. In de evaluatie wordt daarom gekeken naar de ervaring van betrokkenen en belanghebbenden maar ook naar eventuele verdringingseffecten op de woningmarkt.

De evaluatie brengt het aantal verleende vergunningen in kaart en maakt een inschatting van de toekomstige vraag aan short stay. Ook onderzoekt men of het beleid heeft geleid tot minder illegale hotels in woonruimte. Direct betrokkenen waaronder eigenaren, vertegenwoordigers van expatbemiddelaars en stadsdelen wordt naar hun mening gevraagd over het beleid.

Een onderzoek naar het short stay beleid maakt onderdeel uit van het opnieuw evalueren van de woonruimteverdeling en regelgeving in Amsterdam. Naar verwachting zijn de resultaten van het onderzoek deze zomer bekend. In september 2011 beslist de gemeenteraad over eventueel nieuw beleid.

Bron: De Woonbond

Zaterdag 12 februari 2011 (13:00 uur, Dam, Amsterdam) organiseert SASH een landelijke demonstratie 'STOP DE SLOOP, VÓÓR BETAALBAAR WONEN' tegen het woonbeleid van dit kabinet. Het slopen en verkopen van goede en betaalbare woningen leidt tot grote schaarste en woningnood.

Stop Afbraak Sociale Huisvesting is een actiecomité van buurtbewoners voor buurtbewoners. Meer informatie op hun website.

Om precies te zijn: per jaar gaat 37 procent van de ongeveer tienduizend beschikbare sociale huurwoningen naar deze groep.
Volgens Buntinx moet er nog eens gekeken worden naar de selectiecriteria. Het beleid werd vorig jaar januari ook al aangescherpt door het college van B&W. Buntinx: „Dat ging toen over mensen met dringende medische en sociale redenen. Wij hebben die groep met 250 mensen teruggebracht door strenger te selecteren.”

Stadsvernieuwingskandidaten
Zoiets zou volgens Buntinx ook kunnen bij de groep stadsvernieuwingskandidaten. Dat zijn mensen die gedwongen moeten verhuizen vanwege sloop of renovatie. Buntinx: „Dat is nu een heel grote groep. Bijna de helft van alle urgentieverklaringen gaat naar die categorie.”

Hij noemt ook de voorrangsplekken voor maatschappelijk noodzakelijke beroepsgroepen. Dat zijn mensen van buiten die in de stad willen werken in de zorg of het onderwijs of bij de politie. Per jaar worden aan hen 250 woningen beschikbaar gesteld.

In maart praat de gemeenteraad over de zaak. Wethouder Freek Ossel, (Wonen en Wijken, PvdA): „Het terugbrengen van het aantal urgentieverklaringen is een van de opties die ik daarin meeneem.”
Joyce Janssen, woningcoördinator bij het Initiatief Lerarentekort Amsterdam, protesteert: „Bij afschaffing of aanscherping van deze voorrangsregeling wordt het voor Amsterdam moeilijk om leerkrachten aan te trekken van buiten de regio, terwijl die wel nodig zijn.” (CHARLOTTE VAN 'T WOUT) Bro: Het PArool

Zo heeft het college een leegstands verordening gemaakt die kan worden ingezet bij de strijd tegen de leegstand van kantoren. Ook zijn de mogelijkheden die de wet biedt voor goede, tijdelijke verhuur verder uitgewerkt.

Het is nu eenvoudiger om woningen tijdelijk te verhuren. Het college van B&W vindt leegstand van gebouwen maatschappelijk ongewenst. Het werkt verpaupering in de hand. Bovendien kampt Amsterdam met schaarste op de woningmarkt én met beperkte beschikbare ruimte binnen zijn stadsgrenzen.
Freek Ossel (wethouder wonen) en Maarten van Poelgeest (wethouder grondzaken) hebben daarom een gezamenlijke aanpak ontwikkeld om de leegstand in de stad tegen te gaan.

Lege kantoren slim gebruiken
In Amsterdam staat 18% van de kantoren leeg. Het college vindt dat veel te veel en wil dit op alle mogelijke manieren tegengaan. De wet Kraken en leegstand biedt de mogelijkheid tot een Leegstandsverordening. In gebieden waar deze verordening gaat gelden dient een eigenaar de leegstand van een kantoor te melden bij de gemeente. De gemeente zal vervolgens in gesprek gaan met de eigenaar om samen een oplossing te vinden. Als de eigenaar niet wil meewerken kan de gemeente een gebruiker voor het kantoor aandragen. Het structureel niet melden van leegstand kan een boete betekenen. De verordening zal gaan gelden voor de gebieden Amstel III en Teleport. Onder de verordening vallen ook de kantoorgebouwen groter dan 10.000 m2 en ontruimde gebouwen die gekraakt waren.

Daarnaast neemt het college stimuleringsmaatregelen. De wethouder grondzaken heeft een zogenaamd ‘transformatieteam' opgericht. Dit team zoekt samen met vastgoedeigenaren naar alternatief gebruik van de panden. Ook helpt het team de eigenaren met de soms ingewikkelde regelgeving voor het verbouwen van kantoren voor andere functies, zoals woningen, hotels, ruimten voor creatieve, startende bedrijven en broedplaatsen. Dit doet het team in samenwerking met de kantorenloods, de hotelloods, stadsloods, bedrijvenloods, programmamanager studenten- en jongerenhuisvesting en Bureau Broedplaatsen.

Betere rechtspositie
De leegstand van woningen in Amsterdam is beperkter dan die van kantoren (circa 4% van de totale woonvoorraad), maar even ongewenst. Bij voorgenomen sloop, renovatie en verkoop is het vaak niet mogelijk woningen regulier te verhuren. Dan stimuleert het college tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet, bijvoorbeeld voor jongeren en studenten.

Als dit niet mogelijk is, is ook antikraak een optie. Dit wel onder strengere voorwaarden in de vorm van een keurmerk of modelovereenkomst, waardoor de rechtspositie van bewoners beter geregeld is, voor onder andere de opzegtermijn, de gebruiksvergoeding en de privacy. Daarnaast zet het college de aanpak van de leegstand van goedkope huurwoningen voort. Kern hiervan is het aanschrijven van eigenaren van deze woningen. Goedkope huurwoningen moeten beschikbaar blijven voor de minst draagkrachtige huishoudens (huur tot 554,76 euro huurprijs, 122 punten). Met de corporaties zijn afspraken gemaakt over juiste verhuur en het melden van leegstand bij de gemeente.

Inspraak
De notitie ‘Leegstand in Amsterdam: inzet op gebruik, aanpak van leegstand' gaat de inspraak in. De leegstandsverordening voor kantoren gaat naar verwachting in op 1 juni 2011.

Lees hier een reactie van vastgoedeigenaren.

Hij meldt dat in reactie op berichten dat de kabinetsaanpak van het zogenoemde scheefwonen niet eerder mogelijk is dan juli 2012.

Koppeling
Het kabinet wil de doorstroming op de huurmarkt bevorderen. In het regeerakkoord is daarom de mogelijkheid opgenomen voor een huurverhoging van 5 procent voor huurders die een inkomen hebben boven de 43.000 euro.

Aanpassingen aan de huur vinden doorgaans per 1 juli van een jaar plaats. Voor de koppeling van de huur aan het inkomen is echter een wetswijziging nodig die tijd kost om voor te bereiden.

Vaste voornemen
Maandagochtend erkende het ministerie nog dat daardoor de wijziging niet eerder dan juli 2012 zou kunnen worden ingevoerd. Maar, zo benadrukt een woordvoerster van Donner nu, de minister heeft het vaste voornemen te voldoen aan de afspraken in het regeerakkoord om een hogere huur voor rijkere huurders al per 1 juli mogelijk te maken.

© ANP

Ossel wil zo vooral de mensen helpen die te veel verdienen om te huren en te weinig verdienen om te kopen, aldus zijn woordvoerder. Volgens hem bestaat ook in andere grote steden „behoefte aan meer vrijheid om de huren te kunnen aanpassen.” De PvdA-wethouder wil ook de huurgrens voor sociale woningbouw optrekken van 647 euro tot 800 euro.

Sociale huurwoning
Sinds begin dit jaar komen met de invoering van een regeling van de Europese Commissie mensen die meer verdienen dan 33.614 euro niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Veel mensen dreigen volgens de wooncorporaties hierdoor tussen wal en schip te vallen, omdat ze te weinig verdienen voor een koopwoning. Wethouder Ossel wil minister Piet Hein Donner (Binnenlandse Zaken) daarom vragen hierbij voor Amsterdam een uitzondering te maken. Het doel van deze voorstellen is om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen.

Zie ook
het artikel in het Parool
de reactie van de VVD in dezelfde krant 3 dagen later, en
wat Groen Links hiervan vindt.

Blijkens een brief aan de raad van het stadsdeel van vandaag willen B&W 20% i.p.v. 30% bouwen om „een extra opbrengst ten gunste van het Vereveningsfonds te behalen” dat een groot tekort kent. Lambriex: „Eerder heb ik aangegeven een dergelijk generiek percentage niet verantwoord te vinden, gezien de stedelijke vernieuwingsopgave en daaraan verbonden herhuisvestingsopgave waarvoor het stadsdeel staat. 20% generiek houdt in dat er of in de stedelijke vernieuwing onvoldoende sociaal terugkomt of dat binnen de ring vrijwel geen sociaal meer gebouwd kan worden. Dit is vanuit het oogpunt van de ongedeelde stad ongewenst.

In het bestuurlijk overleg is op dit punt nu het volgende afgesproken:

• In de stedelijke vernieuwingsgebieden kan de sociale woningbouw gehandhaafd blijven op minimaal 30%.
• Binnen de ring spant het stadsdeel zich in om net als in de Houthaven, te komen tot 20%.

Ik acht een ondergrens van minimaal 20% binnen de ring verantwoord, zeker in die gebieden waar de ambitie van de ongedeelde stad dit toelaat.”

De huurdersvereniging HVDBBL beraadt zich nog op een standpunt hierover.

Het niet mogen samenvoegen van kleinere woningen is opgenomen in het coalitieakkoord van West.

Nieuwe uitvoeringsregels
De maatregel maakt deel uit van de nieuwe uitvoeringsregels voor woningonttrekking in heel West. Deze regels vervangen de uitvoeringsregels van de vier voormalige stadsdelen. In de uitvoeringsregels is vastgelegd op basis waarvan het stadsdeel een woningonttrekkingsvergunning verleent. Zo een vergunning is nodig als er een woning wordt onttrokken aan de woningvoorraad. Dit is bij:

• het samenvoegen van woningen
• het omzetten van een woning in een niet-woonfunctie
• het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte, en
• het slopen van een woning.

De Uitvoeringsregels woningonttrekking zijn opgesteld in lijn met het beleid uit de voormalige stadsdelen van West.

Nog geen volledige harmonisatie
Van volledige harmonisatie is nog geen sprake omdat het nieuwe stadsdeel West haar woonbeleid pas in de loop van 2011 vaststelt. Als het nieuwe woonbeleid is vastgesteld, worden de regels verder geharmoniseerd. De regel dat woningen onder de 35m2 niet mogen worden samengevoegd geldt niet voor corporaties, zo lang de huur van de samengevoegde nieuwe woning onder de huurtoeslaggrens blijft.

Bron: Stadsdeel West

Hiermee werd bovendien een deel van de bezuiniging op de Huurdersvereniging Amsterdam teruggedraaid. Deze zelforganisatie speelt een belangrijke rol in de mobilisatie van vrijwilligers in de stad en in de communicatie met huurders over veranderingen. Tamira Combrink van Groenlinks (en voormalig ondersteuner van de HVDBBL): „De gemeente verwacht veel van vrijwilligers in de Wijkaanpak en we zien graag dat huurders zich organiseren om energiebesparingen te regelen. Daar is juist goede ondersteuning bij onmisbaar. Ook moet je je eigen tegenspraak blijven financieren, dat hoort bij democratie.”

Onder de duizenden Amsterdamse huishoudens die nu ineens buiten de boot vallen, zijn ook veel gezinnen en alleenstaanden die al jaren ingeschreven staan en nog altijd hard op zoek zijn naar een sociale huurwoning. Sommigen reageren al jaren elke keer op het woningaanbod, maar verdienen nu ineens een paar tientjes per maand te veel, aldus de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC).

Uit berekeningen van de federatie blijkt dat ongeveer zestien procent van de zestigduizend actief woningzoekenden in Amsterdam meer verdient dan 33.614 euro, sinds 1 januari de inkomensgrens voor een sociale huurwoning.

Vorige zomer, toen duidelijk werd welke gevolgen de nieuwe regels zouden hebben, heeft de federatie alle woningzoekenden hierop geattendeerd via de website van Woningnet. Veel van de gedupeerden zijn er echter nog niet in geslaagd een woning te bemachtigen.

De problemen zijn het gevolg van nieuwe regels van de Europese Unie. Die bepaalde onlangs dat woningcorporaties per 1 januari 2011 een inkomensgrens van 33.164 euro moeten hanteren bij de toewijzing van sociale woningen (maximumhuurprijs 652 euro). Omdat corporaties staatssteun ontvangen doordat ze goedkoop geld kunnen lenen, kan de EU beperkingen opleggen.

Vooral huishoudens die tussen de 33.000 en de 45.000 euro bruto verdienen, komen in problemen. Met een inkomen tot 45.000 euro is een koophuis in Amsterdam immers nauwelijks een optie.

Van de EU mogen corporaties nog tien procent van de vrijkomende woningen verhuren aan mensen die meer verdienen dan 33.614 euro. „Maar het heeft voor die mensen eigenlijk geen zin om te reageren,” zegt een woordvoerder van woningcorporatie Ymere. „Wij hebben al die woningen nodig voor stadsvernieuwingskandidaten en mensen met een urgentieverklaring.”

De problemen zijn in Amsterdam groter dan elders, zegt een woordvoerder van de AFWC. „Het gat tussen huren en kopen is hier groter. Sociaal huren kan tot 650 euro, huren op de vrije markt vanaf 900 euro per maand. In dat segment zijn in Amsterdam nauwelijks huurwoningen te vinden.” (JASPER KARMAN)

Overgenomen uit: Het PAROOL