Nieuwsarchief

U kunt hier meer over lezen in het zomernummer van Huurwijzer, het blad van de Woonbond. Ook wordt volkshuisvestingsgoeroe Hugo Priemus geïnterviewd over bezuinigingen en de mogelijke gevolgen daarvan voor de woningmarkt.

In Huurwijzer-Plus staan we stil bij de mogelijke gevolgen voor huurders van de verkiezingsuitslag. U treft audio- en video-extra's in de vorm van diapresentaties, een gesproken column van Ronald Paping en een onderwerp uit 1Vandaag. En vanzelfsprekend kunt u waar nuttig doorklikken naar relevante informatie elders op internet.

Een ander hoofdartikel behandelt de mogelijkheden om door transformatie van leegstaande kantoren de woningnood te lijf te gaan, met name onder starters en studenten. Als voorbeeld in de rubriek Tweede Leven het Wijnhavengebied in Rotterdam waar inmiddels 70% van de voormalige kantoren wordt bewoond. En in de rubriek Wijkwerk in uitvoering een verhaal over de Schilderswijk, waar een groot deel van het openbaar groen over een paar jaar 'eetbaar' moet zijn. Het Portret is dit keer gewijd aan het Vesteda Platform, de landelijke huurdersorganisatie van de grootste institutionele belegger in Nederland. Het huurbeleid van deze commerciële verhuurders wordt wat de huurders betreft een 'heet hangijzer'.

In een gesprek op 8 juni hebben Aedes, Woonbond en VNG er bij WWI-minister Van Middelkoop met klem op aangedrongen de regeling niet per 1 oktober in te voeren en opnieuw met de Europese Commissie te gaan overleggen. Desalniettemin wil de minister zijn voornemen doorzetten. Daarom hebben de drie organisaties zich nu tot de Tweede Kamer gewend. Ze zijn van mening dat overhaaste invoering van de Europese richtlijn zal leiden tot een ernstige verzwakking van de woningmarktpositie en drastische inperking van de keuzemogelijkheden van huishoudens met een middeninkomen boven € 33.000. Bovendien zouden ze in veel gevallen een onacceptabel hoge huurquote krijgen.

Rampzalig
Een door bureau RIGO uitgevoerd onderzoek ‘Tussen wal en schip’ bevestigt dit. De belangrijkste gevolgen laten zich als volgt samenvatten:

• Een grote groep middeninkomens (meer dan 650.000 huishoudens!) komt in de problemen als zij een andere woning zoeken en valt tussen wal en schip;
• Deze huishoudens hebben op basis van hun inkomen vrijwel geen toegang meer tot een sociale huurwoning (huur onder € 647,50), terwijl een groot deel van deze woningen zowel financieel als kwalitatief volkomen passend is binnen de Nederlandse spelregels;
• Het inkomen van deze huishoudens is in grote delen van Nederland ontoereikend om een koopwoning te kunnen betalen;
• Commerciële huurwoningen in een voor hen bereikbaar segment zijn er niet of nauwelijks.

Onverantwoord
Aedes, Woonbond en VNG vinden het volstrekt onverantwoord om ruim 650.000 huishoudens op de woningmarkt aan hun lot over te laten. Juist nu de urgentie van de situatie op de woningmarkt voor iedereen duidelijk is geworden, komt er een regeling die de stagnatie op de woningmarkt ernstig zal vergroten. Volgens de drie organisaties biedt de Europese Commissie de ruimte om de invoering van de regeling uit te stellen. Invoering van een regeling binnen de in de Beschikking genoemde termijn is onhaalbaar gebleken. De val van het kabinet heeft vervolgens tot verdere vertraging geleid. Volgens juridische experts wegen deze omstandigheden zo zwaar dat de Commissie naar alle waarschijnlijkheid open zal staan voor overleg over de implementatie. In het Europees Parlement heeft een brede groep parlementariërs vragen gesteld over de zogenaamde ‘Dutch Case'. De Europese Commissie heeft in antwoord hierop aangegeven dat de Commissie aan Nederland de noodzakelijke ruimte kan en wil bieden bij implementatie van de beschikking.

Commentaar HVDBBL:

Het invoeren van de nieuwe toewijzingsregel is niet alleen een ramp voor veel huishoudens met een inkomen net boven de 33.000 euro. Het staat ook haaks op het streven van Amsterdam om beter gemengde buurten te creëren. Vooral in een stadsdeel als Amsterdam West leidt zo'n maatregel ertoe dat mensen met een middeninkomen - en dus veel starters op de woningmarkt - er geen woning kunnen vinden (huurhuizen zijn te goedkoop en koopwoningen te duur).

Zie ook: hier

UPDATE
2 juli 2010: Kamer schort uitvoering Europees besluit op. Lees meer

Welke kleur de nieuwe regering ook krijgt, het risico is groot dat een nieuw kabinet het inflatievolgend huurbeleid niet zal continueren. Ook het heilige (VVD) huisje van de hypotheekrenteaftrek blijft wellicht niet overeind. Alleen CDA-leider Balkenende had hiervan een breekpunt gemaakt en hij is opgestapt. Bij de coalitiebesprekingen komt dit punt ongetwijfeld aan de orde, hoogstwaarschijnlijk in relatie tot de plannen voor de huursector. Die plannen liggen bij de diverse partijen mijlenver uit elkaar. De VVD heeft als enige in zijn verkiezingsprogramma aangegeven te willen bezuinigen door de huren sterk op te trekken en die extra huurinkomsten door te sluizen naar het rijk. Ook D66 wil de huren fors laten stijgen, maar wel in combinatie met het aanpakken van de hypotheekrenteaftrek. De andere potentiële regeringspartijen zijn voor een gematigder huurstijging, maar willen wel het scheefwonen aanpakken. Dat kan grote gevolgen hebben voor huurders met een bescheiden middeninkomen.

Slechtste scenario
Het slechtste scenario is dat een nieuw kabinet ervoor kiest om de huren sterk te laten stijgen. Volgens de Woonbond zou dat een ramp zijn voor de koopkracht van huurders. „Dat er bezuinigd moet worden is duidelijk, maar laten we alsjeblieft zorgvuldig en rechtvaardig opereren en niet overhaast de keuze maken om kopers te ontzien en huurders niet. Laten we vooral ook voorkomen dat de corporaties geen geld overhouden om te blijven investeren in betaalbare woningen voor mensen met een laag of bescheiden middeninkomen.”

Het protest werd gespot en naar AT5 Gespot gestuurd. Leverde 5 reacties op, maar het blijft gissen of iemand door deze actie op andere verkiezingsgedachten is gebracht.

De ministerraad heeft op voorstel van minister Van Middelkoop voor Wonen, Wijken en Integratie ingestemd met het instellen van deze geschillencommissie die wordt ondergebracht bij de huurcommissie.

De Wet op het overleg huurders verhuurder (de zogeheten Overlegwet) geldt voor alle sociale verhuurders en particuliere verhuurders die 25 of meer woningen bezitten. De wet geeft huurdersorganisaties het recht op overleg met de verhuurder bij belangrijke beslissingen over de huurwoningen.

De commissie kan uitspraak doen in geschillen over:

• het voeren van overleg en het verschaffen van informatie door verhuurder als bedoeld in de Wet op het overleg huurders verhuurder;
• het bevorderen van de werkzaamheden van een bewonerscommissie als bedoeld in die wet;
• het vergoeden van kosten van een huurdersorganisatie;
• overige verplichtingen die voortvloeien uit die wet.

De ministerraad heeft ermee ingestemd het wetsvoorstel voor advies aan de Raad van State te zenden. De tekst van het wetsvoorstel en van het advies van de Raad van State worden openbaar bij indiening bij de Tweede Kamer.

Eerder al werd de huurtoeslag gekort met € 17,05 per maand. De huidige plannen betekenen dat huurders te maken krijgen met een oplopende korting op de huurtoeslag van de huidige € 17,05 per maand naar € 17,91 in 2011 en € 18,64 in 2012. Dat is bijna € 20 per maand.

Vorig jaar werd de geplande bezuiniging op de huurtoeslag na protesten van de Woonbond door de Tweede Kamer ongedaan gemaakt. Nu dreigen ruim een miljoen huurtoeslagontvangers echter opnieuw geconfronteerd te worden met koopkrachtverlies.

De Woonbond is fel tegen de plannen van de minister. „Korting op huurtoeslag tast de betaalbaarheid van de laagste inkomens aan. Dat is onacceptabel, zeker in deze tijden van economische crisis” aldus Woonbonddirecteur Ronald Paping. „Dit is een volstrekt verkeerd signaal zo vlak voor de verkiezingen.” De Woonbond roept dan ook de politieke partijen in de Tweede Kamer op om deze korting zo spoedig mogelijk ongedaan te maken.

Woonbonddirecteur Ronald Paping vindt het ‘treurig dat kraken nu verboden wordt en dat er een leeg leegstandsbeleid voor in de plaats komt.’ Vorige week publiceerde weekblad Binnenlands Bestuur nog een eigen onderzoek waaruit blijkt dat de helft van de grote gemeenten de nieuwe wet links gaat laten liggen. Binnenlands Bestuur vroeg de 100.000+ gemeenten wat ze van de wet kraken en leegstand vinden en of ze die wet willen inzetten. 19 Gemeenten kwamen met een reactie, anderen verwezen naar het VNG standpunt dat de wet ‘onuitvoerbaar’ is.

De Woonbond wijst er op dat gemeenten heel verschillend zullen omgaan met de wet hetgeen grote onzekerheid met zich meebrengt o.a voor krakers. Tevens verwacht de Woonbond een toename van leegstand omdat het leegstandsonderdeel van de wet aan alle kanten rammelt en slecht valt bij gemeenten, terwijl zij dat onderdeel juist moeten uitvoeren. Daarnaast is de Woonbond niet blij met dat de wet antikraak promoot als goed alternatief voor leegstand. Het zelfregulerende keurmerk waar de antikraakbranche binnenkort mee komt, bestendigt slechts de huidige gang van zaken in de antikraaksector en daarmee de rechteloze positie van kraakwachten. ‘Daarmee draagt dit wetsvoorstel bij aan het ontstaan van een categorie-B huurders’, zegt Woonbondwoordvoerder Hans Roseboom. De Woonbond heeft zich richting de Tweede en Eerste kamer uitgesproken tegen het wetsvoorstel en daarbij onder andere gewezen op de zwakke rechtspositie van kraakwachten.

Minister Hirsch Ballin van Justitie zei dat de wet uiterlijk op 1 oktober in werking kan treden. Op aandringen van het CDA zegde de minister toe dat er na drie jaar wordt gekeken of de wet wel voldoet aan de verwachtingen. De PVV hielp het kraakverbod vorig jaar in de Tweede Kamer aan een meerderheid nadat de indieners CDA, CU en VVD, de strafmaat van vier maanden verhoogden tot een jaar. Om technische redenen moest daarvoor ook de straf voor huisvredebreuk verdubbeld worden naar een jaar. Wanneer krakers als groep opereren én geweld gebruiken, kan de celstraf oplopen tot twee jaar en acht maanden. Ook kunnen krakers worden aangehouden als ze niet op heterdaad zijn betrapt. De wet treedt overigens ‘met terugwerkende kracht’ in werking: er is geen overgangsregeling voor mensen die momenteel in kraakpanden wonen.

Er was vandaag geen centrale manifestatie van krakers in Den Haag omdat de kraakbeweging wilde aangeven dat de politiek kraken wel bij wet kan verbieden, maar dat kraken door zal gaan. Wel vinden er op meerdere plekken in het land acties plaats tegen de wet. In Breda werd gedemonstreerd met de leuze 'Leegstand, speculatie, woningnood, da's pas crimineel'. Aan het eind van de demonstratie werd een pand gekraakt dat sinds 2001 leegstond. In Arnhem gingen krakers, getooid in boevenpakken, alvast hun plek in de gevangenis bekijken, en lazen bij de koepelgevangenis een manifest voor in het bijzijn van de pers. Al eerder deze week werd de Asta, een monumentaal pand aan het Spui in Den Haag, gekraakt namens tien culturele organisaties die daarmee een statement maakten tegen het kraakverbod en de voorgestelde bezuinigingen op kunst en cultuur.

Bron: de Woonbond

Het CBS verklaart dit verschil tussen huurders en kopers als volgt:

1. huurders behoren vaker tot de huishoudens met een lager inkomen die meer uitgeven aan wonen;
2. huurders hebben doorgaans een kortere woonduur, waardoor ze dichter tegen de woonlasten aan zitten die ze zich konden veroorloven op het moment van de verhuizing. Ze zijn nog niet in de gelegenheid geweest om “financieel uit de woning te groeien”, er vanuit gaande dat iemands inkomen met de tijd toeneemt.
3. de huur wordt over het algemeen jaarlijks opgehoogd waardoor de woonuitgaven van huurders jaar-op-jaar meegroeien, iets wat bij de woonlasten van een eigenaarbewoner minder waarschijnlijk is.
   
   

Het CBS heeft ook berekend hoeveel de energiekosten (deel van de woonkosten) gestegen zijn. Zo gaf een huishouden in Nederland in 2009 gemiddeld iets minder dan 2.300 euro per jaar uit aan gas en elektriciteit. De waterrekening en heffingen van overige publiekrechtelijke lichamen zoals OZB- en waterschapsbelasting vullen deze post jaarlijks aan met achtereenvolgens 177 en 62 euro. In 2006 bedroeg het laatste bedrag nog 45 euro; een toename van bijna 40%. De kosten voor energie zijn ten opzichte van 2006 fors gestegen (gemiddeld met ruim 30%).

Deze stijging is niet iets van de laatste tijd; ten opzichte van 1998 betaalt een huishouden gemiddeld nu meer dan 2,5 keer zoveel aan gas en elektra.
De toename is maar voor een deel toe te schrijven aan het gebruik; het grootste effect op de energierekening is toe te schrijven aan de stijging van de eenheidsprijzen (euro per kubieke meter gas en euro per kilowattuur stroom). Deze zijn in 10 jaar tijd bijna verdubbeld. Ook in de stijging van de afgelopen drie jaar zijn de eenheidsprijzen doorslaggevend. Ter illustratie: een gezin met kinderen was ten opzichte van 2006 32% meer kwijt aan elektriciteit, terwijl het gebruik nagenoeg gelijk is gebleven.

Zie ook: hier

Uit het onderzoek komt naar voren dat er grote lokale verschillen zijn. In de drie steden Amsterdam, Leiden en Delft is er sprake van een zeer gespannen woningmarkt voor studenten. In Den Haag, Eindhoven, Nijmegen, Tilburg, Utrecht en Wageningen is er voor studenten een gespannen woningmarkt. In al deze steden is er lokaal een verdere verbetering van de woningmarktsituatie van studenten nodig. Landelijke aandacht voor studentenhuisvesting blijft nodig maar de inzet moet vooral op lokaal niveau gebeuren.

Amsterdam
Volgens het rapport kent Amsterdam veel krapte op de markt voor studentenhuisvesting. Uit onderzoek bleek dat Amsterdam al in 2005 een theoretisch tekort van een kleine 10.000 eenheden kende. Uit het onlangs verschenen visiedocument van de universiteiten wordt een tekort genoemd van 12.500 eenheden tot 2014. De gemiddelde wachttijd voor een student op een kamer is afhankelijk van de locatie. Voor een kamer binnen de ring geldt een wachttijd van 4,1 jaar. Buiten de ring bedraagt de wachttijd 2,6 jaar. In Diemen is de wachttijd 1,3 jaar.

Studentenhuisvesting heeft in Amsterdam een hoge prioriteit. De gemeente wil zich positioneren als een economische metropool. Volgens de universiteiten is studentenhuisvesting belangrijk voor de economische- en kennisontwikkeling van de stad en de positionering van Amsterdam als metropool. Er is regelmatig overleg met de universiteit en de corporaties. De 'tijdelijkheid' van studenten en hun huisvesting loopt als rode draad door het beleid heen. Het aanbod groeit continu, maar is onvoldoende voor de enorme toeloop van studenten. Bovendien zijn studenten niet de enige doelgroep van beleid op de toch al overspannen woningmarkt.

In het huidige studiejaar is het aantal voorinschrijvingen flink gestegen. Met name de UvA heeft veel nieuwe studenten te verwerken ten opzichte van het jaar ervoor (+57%). Doordat de vraag het aanbod ruim overtreft, zijn studenten genoodzaakt te kiezen voor wat er beschikbaar is. Iedereen wil graag in het centrum wonen terwijl mogelijkheden voor locaties daar beperkt zijn.

In Amsterdam is zowel vraag naar zelfstandige als onzelfstandige woonruimte. Jongerejaars wonen eerst onzelfstandig en stromen daarna door naar zelfstandige woonruimte. Wat nu wordt bijgebouwd zijn met name zelfstandige eenheden. Indien huurtoeslag voor onzelfstandige woonruimte zou worden toegepast, is efficiënter ruimtegebruik mogelijk.

Op dit moment werkt Amsterdam aan een tienpuntenplan. Er worden nadere afspraken gemaakt om zaken te versnellen en de productie in te halen. De gemeente heeft een stimuleringsbijdrage voor knelpunten in ontwikkeling.

Maatregelen in uitvoering

• Campuscontracten
• Labeling
• Nieuwbouw
• Tijdelijke huisvesting sloopwoningen
• Tijdelijke eenheden
• Transformatie kantoren

Bron: Min van VROM

De ‘Programmamaker Wonen, kieswijzer voor huren’ bevat de standpunten van alle politieke partijen over wonen. Huurders kunnen zien wat die standpunten betekenen voor huurprijzen, de huurtoeslag en de leefbaarheid in de wijk. ‘Vind je dat de hypotheekrenteaftrek in stand moet blijven of moet worden versoberd, of ben je tegen grote huurstijgingen, dan kun je door de kieswijzer in te vullen, erachter komen hoe de verschillende politieke partijen daarover denken', aldus Woonbonddirecteur Ronald Paping.

De partijprogramma’s bevatten ook verschillende standpunten over het werk van woningcorporaties. Moeten zij meer huur gaan vragen en de opbrengsten hiervan investeren in de wijkaanpak, in energiebesparing of in nieuwbouw? Of worden corporaties straks ingezet als incassobureau dat huurders de rekening van de crisis presenteert? ‘Dat zijn belangrijke keuzes, waar onze huurders een stem in hebben. Met het rode potlood kunnen zij laten merken wat ze belangrijk vinden voor hun huis, buurt en wijk’, zegt Aedes.

De kieswijzer voor huurders is te bereiken via www.programmamakerwonen.nl.

Dat wil niet zeggen dat elke huur met 1,2% wordt verhoogd. Het wil ook niet zeggen dat u per se een verhoging met 1,2% moet accepteren.
Wilt u weten waar u aan toe bent, of heeft u een huurverhogingsvoorstel ontvangen en wilt u controleren of het wettelijk is toegestaan, kijk dan hier.

Dat de VVD, SGP en D66 weinig oog hebben voor de belangen van huurders wordt opnieuw bevestigd. Bij de andere partijen zijn de stijgingen beperkter, maar alleen de SP kiest voor continuering van het inflatievolgende huurbeleid.

Het algemene beeld wat de woonlasten betreft is, dat de rechtse partijen het geld voor de noodzakelijke bezuinigen op de overheidsuitgaven vooral bij huurders weghalen en de eigenaar-bewoners ontzien. CDA, VVD en PVV stellen de hypotheekrenteaftrek te willen handhaven. De overige partijen zeggen weliswaar de hypotheekrenteaftrek te willen aanpakken, maar ze kiezen daarbij allemaal voor geleidelijkheid (in meer of mindere mate). Dat geeft ernstig te denken, gezien het feit dat het criterium van geleidelijkheid niet wordt gehanteerd bij de te realiseren huurverhogingen.

Klik hier voor het volledige overzicht van overeenkomsten en verschillen.

Ook bij de SGP en D66 zijn huurders niet best af. Bij de SGP gaan de huren structureel met 40 procent omhoog en bij D66 met 31 procent. Bij de andere partijen zijn de stijgingen beperkter, maar nog altijd veel hoger dan de inflatie: PvdA plus 15 procent, ChristenUnie plus 14 procent, GroenLinks plus 11 procent en CDA plus 5 procent. Bij de PVV worden de huren niet structureel verhoogd ten opzichte van het basispad, maar deze partij wil wel een forse corporatieheffing invoeren. Alleen de SP kiest voor continuering van het inflatievolgende huurbeleid. Dit resulteert in een structurele daling met 3 procent ten opzichte van het CPB-basispad. Het CPB benadrukt dat het landelijke macro-effecten zijn (doorgerekend tot 2040), die regionaal verschillend kunnen uitpakken.

De Woonbond vindt het onterecht dat de huursector door veel politieke partijen zo hard wordt aangepakt. Huurders mogen de komende jaren niet benadeeld worden ten opzichte van kopers. Alle partijen ter rechterzijde (VVD, CDA en PVV) willen de koopsector, en dan met name de hypotheekrenteaftrek, ontzien. ‘Bij bezuinigingen moeten de sterkste schouders de zwaarste lasten dragen en die bevinden zich niet in de huursector. Het is voor ons daarom onaanvaardbaar dat huurders de komende jaren aangeslagen worden, terwijl de koopsector buiten schot blijft’, aldus Woonbonddirecteur Ronald Paping. ‘Als een komende regering deze heilloze weg op wil gaan, zullen we als huurders in actie moeten komen.’ De komende weken bespreekt de Woonbond met zijn leden de bedreigingen die de huursector boven het hoofd hangen, alsmede manieren (en acties) om de huren betaalbaar te houden.

Bron: Woonbond

Zie ook

• de reactie van de Huurdersvereniging Amsterdam op de bezuinigingsvoorstellen van de ambtelijke werkgroep Wonen.
  
• het artikel in NUL20 (Jacht op scheefwoner geopend)
  
• de samenvatting van Keuzes in kaart (het woonbeleid van de grote politieke partijen doorgerekend door het Centraal Planbureau)
  

Geen verharding
Verschillende Eerste Kamerfracties refereerden in het debat aan het VU-rapport ‘Kraken in Amsterdam anno 2009’, dat tegenspreekt dat er sprake is van verharding binnen de krakerswereld. Het rapport maakt tevens gewag van een zeer opvallende daling van het aantal krakers (het aantal krakers zou de afgelopen twintig jaar met 80 procent zijn afgenomen) en stelt dat kraken nog steeds een primaire relatie heeft met woningnood. Het CDA vroeg om een reactie hierop.

Wetsindiener Ten Hoopen (CDA) zei dat ‘de krakersbeweging een beweging blijft zonder democratische legitimatie die zich aan eigenrichting schuldig maakt.’ Kennelijk vond hij het volgende treffend in dit verband: ‘Het VU-rapport beschrijft duidelijk hoe dienst en wederdienst de smeerolie van de kraakbeweging vormen… Daarbij maken krakers hun eigen afweging, los van wat democratisch is besloten. Zo kan het gebeuren dat krakers zich verzetten tegen de komst van koopwoningen om een wijk te revitaliseren, omdat zij een ander wereldbeeld aanhangen dan de verantwoordelijke wethouder of wethouders.’

Verschillende fracties stelden vragen over de plotselinge strafmaatverhoging op kraken (van 4 maanden naar een jaar) en D66 kon zich in dat opzicht ‘niet aan de indruk onttrekken dat de strafmaten zijn verhoogd in ruil voor politieke steun (van de PVV, red).’ Hierop kwam geen reactie van de wetsindieners.

Geen overgangsregeling
Het wetsvoorstel voorziet niet in een overgangsregeling voor huidige kraakpanden en zittende krakers. Als de wet van kracht wordt, worden zittende krakers van de een op de andere dag strafbaar. Het komt niet zelden voor dat er al jarenlang in een kraakpand wordt gewoond, soms meer dan tien of twintig jaar. De PvdA veronderstelde dat, indien zo’n geval voor het Europese Hof wordt gebracht, dat wel eens tot problemen zou kunnen leiden. Volgens GroenLinks is er ‘zonder overgangsrecht geen sprake van een voldoende kenbare en voorzienbare strafbaarstelling, naar de maatstaven van artikel 7 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden.’ Minister van Justitie Hirsch Ballin maakte zich hier geen zorgen over.

Leegstandsbeleid
Wetsindiener Van der Burg (VVD) toonde aan dat er alle reden is om beleid op leegstand te gaan voeren omdat er o.a. 6 tot 8 miljoen m2 kantoorruimte leeg staat (1 januari 2010) waarvan de helft al meer dan 3 jaar. Zij suggereerde dat gemeenten een meldpunt voor leegstand maken waar wat haar betreft ‘ook mensen en clubs kunnen melden dat zij een huisvestingsbehoefte hebben.’ Haar partijgenoot in de Eerste Kamer Hofstra had zijn twijfels bij de voorgestelde leegstandsmaatregelen. Hij deed twee suggesties voor alternatieven: ‘De eerste is het flink versoberen van het huurrecht. En de tweede is het beperken van de bouwvoorschriften.’ Minister Van Middelkoop (Defensie en WWI) kon zich in dat eerste niet echt vinden.

De PvdA wilde weten waarom de fiscale aftrekbaarheid van leegstand niet in het wetsvoorstel was opgenomen. Daardoor zijn de kosten van leegstand aftrekbaar van de belasting en voelt de eigenaar die leegstand nauwelijks in zijn portemonnee. Van der Burg antwoordde dat dat ‘meer een straf zou zijn terwijl leegstand niet altijd verwijtbaar is’ en dat ‘het wat te ver ging om ook nog fiscale maatregelen in het wetsvoorstel op te nemen.’ Minister Van Middelkoop zegde uiteindelijk toe na te gaan wat de effecten zijn van die fiscale aftrekbaarheid van leegstand.

Antikraak
Over antikraak en de rechtspositie van antikraakbewoners stelden bijna alle fracties opnieuw vragen. En opnieuw verwezen de wetsindieners naar het keurmerk dat de antikraakbranche binnenkort zal presenteren. De eerste concepten van dat keurmerk doen echter vermoeden dat het keurmerk de huidige gang van zaken in de antikraaksector gaat normaliseren, in plaats van de rechtspositie van antikraakbewoners te verbeteren. Ook de beide ministers lieten weten er op te vertrouwen dat zelfregulering de misstanden in de antikraaksector zal gaan voorkomen. Van Middelkoop zegde toe een reactie op het keurmerk te zullen geven en het in de Tweede Kamer te zullen bespreken. Minister Hirsch Ballin voegde er aan toe in elk geval geen voorstander te zijn van het opnemen van antikraakovereenkomsten in het Burgerlijk Wetboek (boek 7A).

Toch een meerderheid
Ondanks de kritiek op het rammelende wetsvoorstel tekende zich in de Eerste Kamer een meerderheid af voor het kraakverbod. De VVD (14 zetels) en het CDA (21 zetels) waren positief en ook de ChristenUnie (4 zetels) en de SGP (2 zetels) lieten weten zeker voor te zullen stemmen. Daarmee zou het voorstel in de senaat in elk geval aan een meerderheid van 41 zetels komen. Op 1 juni wordt er over gestemd. Wat minister Hirsch Ballin betreft, zou het wetsvoorstel voor of op 1 oktober 2010 van kracht kunnen zijn.

Bron: de Woonbond

Zie ook hier

Dat blijkt uit een onderzoek van de Europese Unie (EU) onder bewoners en woningzoekenden in 75 toonaangevende steden in Europa. Slechts 8 procent van de ondervraagden is het eens met de stelling dat het in Amsterdam ´gemakkelijk is om goede huisvesting te vinden voor een redelijke prijs´. Ook Rotterdam en Groningen zijn meegenomen in het onderzoek. Groningen staat op de 12e plek. Daar is bijna de helft (48 procent) het met de stelling eens. In Rotterdam vindt eenderde dat het simpel is om betaalbare woonruimte te vinden. De havenstad staat daarmee op de 33e plek, vlak boven Madrid. Het best scoren Leipzig (Duitsland), Aalborg (Denemarken), Braga (Portugal), Oulu (Finland) en Dortmund (Duitsland). Daar is nauwelijks of geen woningnood.

Bron: de Woonbond

IVBN, een organisatie van beleggers in vastgoed, vindt dat de beschikking de markt niet vrijgeeft, maar op slot gooit, en maakte zaterdag bekend het besluit te gaan aanvechten. De woningcorporaties vrezen dat gezinnen met een inkomen boven 33.000 euro in de toekomst geen sociale huurwoning meer kunnen krijgen, terwijl ze niet genoeg geld hebben voor een koopwoning.

Haag Wonen uit Den Haag maakte onlangs bekend dat negen corporaties bezwaar maken, omdat in ons land ongeveer een half miljoen huishoudens tussen de wal en het schip dreigt te vallen.

Staatssteun
IVBN stelt daarentegen dat vrijwel alle 2,4 miljoen corporatiewoningen verhuurd blijven worden met staatssteun. Op de huurwoningenmarkt zal er dan nauwelijks iets veranderen. Als marktpartijen, samen met commerciële dochters van woningcorporaties, de mogelijkheden krijgen om een substantiële commerciële huurmarkt te ontwikkelen, krijgen middeninkomens juist een alternatief tussen een koopwoning of een sociale huurwoning. Middeninkomens kunnen dan een kwalitatief zeer goede commerciële huurwoning vinden, aldus IVBN.

Een van de gevolgen van de EU-beschikking is dat woningcorporaties bijna geen woningen met een huur beneden € 647,50 meer kunnen toewijzen aan personen/huishoudens met een inkomen hoger dan € 33.000. Dit heeft desastreuze consequenties voor de positie en keuzevrijheid van deze huishoudens op de Nederlandse woningmarkt. Het betekent dat zij zijn aangewezen op geliberaliseerde huurwoningen met een huurprijs hoger dan € 647,50, of een woning moeten kopen. Beide mogelijkheden zijn echter geen optie. ‘Deze circa half miljoen huishoudens dreigen als gevolg van de beschikking in de brede kloof tussen huur- en koopmarkt te vallen’, aldus de bezwaarmakende corporaties in een persbericht.

De corporaties betwisten de bevoegdheid van de EC om een inkomensgrens vast te stellen voor de doelgroep van de Nederlandse volkshuisvesting. De Woonbond vindt ook dat het bepalen van de doelgroep van volkshuisvesting een nationale aangelegenheid is en dat Brussel zich daar niet op deze manier mee mag bemoeien.

Wat wonen betreft neemt het nieuwe bestuur zich het volgende voor:

• „Bij grote nieuwbouwprojecten gaan we uit van een ondergrens van 30% sociale huur; we sturen op een ondergrens van 55% per buurt betaalbaar, 60% gemiddeld in heel stadsdeel West aan betaalbare woningen. We geven in principe de voorkeur aan renovatie boven sloop;
• Wijksteunpunten Wonen worden ondersteund en VVE’s krijgen ondersteuning waar nodig;
• Er komt een actieprogramma ‘Duurzaam Wonen’ waar bewoners maximaal worden verleid extra maatregelen te treffen om hun woning nog duurzamer te maken. Denk daarbij aan extra maatregelen bij renovatie, kansen voor zonnepanelen en groene daken. Voor corporaties en grote particuliere eigenaars worden deze extra maatregelen de norm;
• We zetten in op harde afspraken met woningcorporaties als het gaat om de belangenbehartiging van bewoners, bijvoorbeeld door het afsluiten van sociale plannen. De positie van huurders moet worden versterkt;
• Alle nieuwbouw is zoveel mogelijk levensloopbestendig, duurzaam en heeft een hoog architectonisch ambitieniveau. Bij renovatie worden in de complexgewijze aanpak duurzame maatregelen gestimuleerd;
• Grote projecten de Hallen, Houthavens, Food Center, Kolenkit en Laan van Spartaan worden afgemaakt met de bestaande afspraken wat betreft het contingent sociale huur;
• We stimuleren functieverandering bij leegstaande kantoorpanden, bijvoorbeeld door ze te veranderen in studentenwoningen;
• Bestemmingsplannen worden bij aanpassing flexibeler om functieverandering en combinaties gemakkelijker te maken;
• We willen dat woningen onder de 35 vierkante meter niet worden samengevoegd, maar beschikbaar komen voor jongeren en studenten.”
  

Lees hier het volledige concept coalitie-akkoord

De Nederlandse Woonbond heeft geen goed woord over voor deze uitlatingen. In de eerste plaats wordt de mate van scheefheid schromelijk overdreven. Meer dan 30% is een slag in de lucht. In de tweede plaats kunnen de zogenaamde scheefwoners geen kant op. Geliberaliseerde huurwoningen zijn veel te duur, koopwoningen eveneens. „Corporaties doen er beter aan mensen betaalbare alternatieven te bieden in plaats van de belastinginspecteur te gaan spelen met een ontruimingsbevel in de achterzak”, aldus René van Genugten van de Woonbond. „Zo ga je niet met je huurders om.”

Scheefbetalen
De Woonbond wil echter niet de ogen sluiten voor het feit dat een beperkte groep huurders met relatief hoge inkomens weinig betaalt. Wij spreken daarom ook liever van scheefbetalen dan van scheefwonen. De minister voor WWI (april 2009) en de VROM-raad (Stap voor stap) wijzen er terecht op dat er sprake is van een probleem van bescheiden omvang. Slechts 4 procent van de betaalbare huurwoningen wordt bewoond door huishoudens met een inkomen boven de € 33.000. Landelijk gaat dat om 120.000 huurders op een totaal van 2,4 miljoen. Bovendien levert een bepaalde mate van goedkope scheefheid een bijdrage aan het tegengaan van segregatie.

Dat de 'scheefheid' in Amsterdam relatief groot is, heeft ook alles te maken met de kwaliteit van de woningen. De gemiddelde huurprijs is dan wel niet zo hoog, maar de huurder krijgt daar ook weinig voor terug. De gemiddelde huurwoning in Amsterdam meet slechts 55 vierkante meter en betreft doorgaans een slecht geïsoleerde portiek-etagewoning zonder lift.

Alternatief
De Woonbond bepleit een veel effectiever instrument om het scheefwonen tegen te gaan dan huurders weg te jagen na een periodieke inkomenstoets. Het scheefbetalen kan worden verminderd door verhuurders, binnen de marges van een gematigde algehele huurstijging, de mogelijkheid te geven om de huur van relatief goedkope woningen (t.o.v. de maximale huur volgens het puntenstelsel) jaarlijks wat extra te verhogen. Voor de lagere inkomens worden de effecten van die extra verhoging gecompenseerd door de huurtoeslag, maar hogere inkomens krijgen deze huurverhoging wel volledig voor hun rekening. Maar in de allereerste plaats moeten er aantrekkelijke en betaalbare huisvestingsalternatieven worden gecreëerd, met name voor de middeninkomens. Juist in Amsterdam is daaraan een gierend gebrek. Daar ligt voor de corporaties een schone taak.

Oproep
De Woonbond is op zoek naar zogenaamde 'scheefwoners' voor een interview. Het gaat om mensen die een sociale corporatiewoning huren en geen recht hebben op huurtoeslag. Reageren naar redactie@woonbond.nl.

De Amsterdamse Federatie van Woning Corporaties (AFWC) heeft een visiedocument opgesteld voor het nieuwe stadsdeel West. Een aantal stadsdeelwethouders onder leiding van Bouwe Olij had eind 2009 gevraagd zo'n visie te ontwikkelen. Doel van 'Kijk op West' is volgens Federatie-directeur Hans van Harten om het nieuwe stadsdeel - zowel bestuur, stadsdeelraad als de ambtelijke organisatie - te laten zien vanuit welke ideeën de corporaties werken en welke inspanningen zij de komende tijd kunnen verwachten.

De corporaties zien veel positieve ontwikkelingen in West. Het stadsdeel is populair, ook bij mensen die meer te besteden hebben. Juist in de diversiteit zien de corporaties de kracht van het nieuwe stadsdeel.
Vanwege de beperkte financiële middelen zullen de corporaties zich de komende jaren meer op beheer en onderhoud van sociale huurwoningen richten dan op nieuwe investeringen: „Wij zullen de komende vijf jaar niet de geplande 5.000 nieuwe woningen in West bouwen, dat zullen er minder zijn.” Prioriteit krijgt de nieuwbouw in gebieden waar de vernieuwing al is ingezet, zoals in de Kolenkitbuurt en de BosLeeuw.

Voor alle ruim 34.000 corporatiewoningen in West bestaat een meerjarenonderhoudsprogramma. In vrijwel alle buurten zijn ingrijpende renovaties in uitvoering of gepland. In het visiedocument zeggen de corporaties dat ze daar „beslist mee door gaan”. Voorrang krijgen isolatiemaatregelen: „Het doel is om alle woningen van dubbel glas te voorzien en geisers en gashaarden te vervangen.”

De corporaties willen een deel van die investeringen terugverdienen via een hogere huur. De corporaties hebben ook de inkomsten uit verkoop nodig. Zij dringen er op aan dat van de 12.000 nog te verdelen woningen in het nieuwe verkoopconvenant voldoende ruimte beschikbaar komt voor West: „Doorgaan dus met verkoop in alle gebieden van West. Niet alleen in Bos en Lommer (woningmarktgebied 3), maar ook in De Baarsjes en Westerpark (woningmarktgebied 2) en in Oud-West (woningmarktgebied 1).

De AFWC probeert de nieuwe stadsdeelbestuurders direct enige bescheidenheid bij te brengen: „Wij vinden het belangrijk dat over woonruimtebemiddeling stedelijk afspraken gemaakt worden en zien weinig heil in gezamenlijke afspraken op stadsdeelniveau.”

'Corporaties kunnen straks 5000 tot 10.000 woningen minder bouwen', voorspelt Jim Schuyt, directeur van corporatie De Alliantie in Cobouw. Enkele weken daarvoor was De Alliantie al met een vergelijkbare waarschuwing naar buiten gekomen.

Het staatssteunakkoord is bedoeld om oneerlijke concurrentie in de bouwsector tegen te gaan. Maar de beperkingen komen op een zeer ongelukkig moment. Commerciële ontwikkelaars starten nauwelijks nog nieuwe woningbouwprojecten vanwege de crisis. En ook de corporaties moeten hun investeringsplannen drastisch terugschroeven. De nieuwe spelregels maken het voor corporaties moeilijker om combinatieprojecten (koop/huur/commerciële plint) en goedkope koopwoningen te bouwen en projecten van ontwikkelaars over te nemen. Ook het (tijdelijk) omzetten van van koop naar huur wordt nog minder aantrekkelijk.

Corporaties moeten van Brussel vanaf dit jaar minstens 90% van hun sociale huurwoningen (huur tot € 648) toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot maximaal € 33.000. Uit het Woononderzoek Nederland 2009 blijkt dat corporaties landelijk de laatste twee jaar slechts 76 procent aan deze doelgroep hebben toegewezen.

In de regio Amsterdam komen de corporaties overigens dichter bij de 90 procent norm. NUL20 publiceerde eerder berekeningen van de AFWC waaruit bleek dat dat in 2009 84% en in 2008 85% werd toegewezen aan de laagste inkomens. Inclusief studentenwoningen en tijdelijke verhuringen komt Amsterdam redelijk dichtbij de norm, maar blijft de stadsregio daar enkele procenten onder steken.

De corporaties en de gemeente Amsterdam vrezen dat vooral de middeninkomens de dupe worden van deze beperkingen. Die vallen tussen de wal en het schip. Corporaties mogen hen van Brussel niet meer bedienen, terwijl de middeldure huurmarkt nauwelijks interessant is voor institutionele beleggers.

Zie ook: hier.

Volgens de Woonbond zouden door deze afspraken de huren in tijden van economische crisis en bezuinigingen betaalbaar moeten blijven.

Volgens de Woonbond moeten huurders een offer brengen om de woningmarkt gezond te maken. Een huurstijging van 1 procent huurstijging boven inflatie moet in vier jaar tijd structureel een half miljard euro in het laatje brengen om te investeren in volkshuisvesting.

De Woonbond wil bij een stijging van de huren geen bezuiniging op de huurtoeslag en er moeten substantiële maatregelen worden getroffen om de hypotheekrenteaftrek te beperken.

In een persbericht van 1 spril reageren de Woonbond en Aedes (vereniging van woningcorporaties) als volgt op de bezuinigingsvoorstellen van de ambtelijke werkgroep Wonen:

De koopkracht van huurders met een bescheiden middeninkomen lijkt harder te worden aangetast dan van eigenaar-bewoners en er wordt een aantal varianten genoemd die de sociale huursector dreigt uit te kleden. Wij zijn ook fel gekant tegen het voorstel om corporaties bezitsbelasting te laten betalen omdat dit leidt tot hogere huren. Wel willen wij afspraken maken over een extra bijdrage die de huursector kan leveren aan maatschappelijke volkshuisvestelijke doelen, zoals leefbaarheid en energiebesparing.

In het rapport staan scenario's waarbij fors bezuinigd wordt ten koste van huurders. Met name huurders met een bescheiden middeninkomen (tussen de € 33.000 en € 40.000 bruto per jaar) worden in de varianten hard aangepakt.
Wij vinden dat een brede, betaalbare en sociale huursector noodzakelijk is voor een stabiele toekomst. De sociale huisvesting in Nederland is een enorme verworvenheid die bijdraagt aan de sociale cohesie en de inkomenspositie van lagere en bescheiden inkomens. Bezuinigingen moeten naar draagkracht gevonden worden. Daarom pleiten Aedes en de Woonbond voor maatregelen waarbij de sterkste schouders de zwaarste lasten dragen. Dat betekent dat bezuinigingen vooral gevonden moeten worden in de beperking van de hypotheekrenteaftrek.

De komende jaren is volgens ons een gematigd huurbeleid noodzakelijk en de huurtoeslag moet onverkort in stand blijven. Het uitverkopen van het corporatiebezit om het begrotingstekort terug te dringen, wijzen we ten stelligste af. Een brede corporatiesector dient maatschappelijke belangen, zoals het tegengaan van segregatie, en het brengt daarmee stabiliteit in de samenleving.

De Amsterdammers hebben nieuwe gemeente- en stadsdeelraden gekozen. Achter de schermen wordt gewerkt aan de programmaakkoorden voor de nieuwe besturen. Dat is niet gemakkelijk, want er moet fors bezuinigd worden. De crisis en de korting op het gemeentefonds eisen hun tol, in Amsterdam nog flink versterkt door de enorme kosten van de Noord-Zuidlijn. De politici moeten dus moeilijke keuzes maken.

Huurdersvereniging Amsterdam (HA) vraagt hen aandacht te blijven besteden aan de ondersteuning van huurders. De druk op de woningmarkt is onverminderd hoog en er spelen vele zaken op het gebied van huren, onderhoud, renovatie, stedelijke vernieuwing en het betrekken van huurders bij de besluitvorming.

Driekwart van de Amsterdamse huishoudens huurt een woning, dus de nodige aandacht voor dit onderwerp ligt voor de hand. De HA pleit in een oproep aan de nieuwe politici voor de Wijksteunpunten Wonen: doorgaan met wat de afgelopen periode is opgebouwd. Twee positieve evaluaties en heel goede resultaten onderbouwen het pleidooi van de HA.

Begin maart verscheen het jaarverslag van de gezamenlijke Wijksteunpunten Wonen. De resultaten zijn goed:

• 34.258 geregistreerde contacten met bewoners
• 8.389 bezoeken aan een inloopspreekuur
• 3.696 woningopnames
• 3.869 gestarte huurprijsprocedures
• 149 ondersteunde bewonerscommissies
• 40.800 unieke bezoeken op www.wswonen.nl
• 202.100 unieke bezoekers op www.huurders.info

Voor de Amsterdamse huurders is op jaarbasis ruim 1 miljoen aan woonlasten bespaard. Het volledige jaarverslag over 2009 is hier te vinden.

„Dat we alles netjes en schoon willen houden komt door onze achtergrond, onze Turkse cultuur,” zegt buurvrouw Gulseren Arici-Atasever. Volgens haar is dat ook de reden waarom de piepkleine driekamerwoningen aan de Nannostraat in de Kolenkitbuurt er tamelijk goed uitzien, zowel van binnen als van buiten.

Aan Eigen Haard ligt het in elk geval niet. De woningcorporatie doet al jaren niets meer aan structureel onderhoud, behalve wanneer de veiligheid van bewoners in gevaar is. De voorbeelden zijn legio. Uitgewoonde portieken. Een nieuwe deur tussen keuken en kamer, waar een bewoonster uit de Nannostraat al jaren om vraagt, houdt de corporatie af. Veel woningen hebben geen centrale verwarming.

Al sinds 2000 zegt Eigen Haard niet te willen investeren in de aanleg ervan omdat de woningen binnenkort zullen worden gesloopt. Maar de termijn van sloop schuift steeds verder op. De bewoners van het Nannoblok, vlakbij metrostation Burgemeester de Vlugtlaan, zouden in 2010 eindelijk een urgentieverklaring krijgen. Maar nu is weer alles anders.

„De woningbouwvereniging grijpt de kredietcrisis aan om nieuwbouw uit te stellen,” zegt bewoonster Huriye Bora (37). „We zijn weer terug bij af. Eigen Haard gaat helemaal opnieuw beginnen, een nieuwe architect, nieuwe plannen. Tien jaar geleden beloofden ze ons al een nieuwe woning.”

Ook Arici-Atasever (35) steekt haar verontwaardiging niet onder stoelen of banken. „Nieuwe plannen kosten toch ook geld? Als dat zo doorgaat, wonen we hier over zes jaar nog. We voelen ons voor de gek gehouden.” Ze is lid van de bewonerscommissie en kent de onrust die leeft in de buurt. Wat aan haar knaagt, is dat de bewonerscommissie niets voor elkaar krijgt. Al jaren niet. „Eigen Haard heeft alle macht. Waarom kunnen de mensen die het hardst een verwarming nodig hebben die niet alsnog krijgen? Mijn man zegt, waarom ga je steeds naar de vergaderingen, je boekt toch geen resultaat.”

Volgens Eigen Haard zijn de nieuwbouwplannen voor de Nannobuurt inderdaad in de prullenbak beland. Woordvoerder Wim de Waard zegt dat de plannen intussen achterhaald zijn, hetgeen hij spijtig vindt voor de bewoners. „Door de crisis verkopen we minder woningen. We moeten opnieuw onderzoeken aan wat voor soort woningen behoefte is in Bos en Lommer.” Over zes maanden ligt er een nieuw plan, verzekert hij.

De vrouwen uit de Nannostraat zijn vastbesloten eerder in actie te komen. „We weten niet goed hoe we te werk moeten gaan,” zegt Arici-Atasever. „We zijn niet zo goed onderlegd als gestudeerden uit andere buurten die prachtige protestbrieven kunnen schrijven. Maar Eigen Haard moet iets doen. Waarom huur betalen voor een woning die eigenlijk al gesloopt had moeten zijn? Maar we strijden vooral voor rechtvaardigheid. We willen niet langer dat met ons wordt gesold.” (MAAIKE LANGE)

Bron: HET PAROOL

Dat blijkt uit een woononderzoek, dat het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) maandag presenteerde. Het verschil zit hem voor een belangrijk deel in het inkomensverschil tussen huurders en eigenaren van woningen. Per inkomensklasse liggen de percentages veel minder ver uit elkaar.

Naarmate het inkomen hoger is, geven mensen van iedere verdiende euro een kleiner deel uit aan wonen, aldus het CBS. Dat gegeven, samen met het feit dat huishoudens met een hoger inkomen vaker woningeigenaar zijn, verklaart dat woningeigenaren een kleiner deel van het inkomen besteden aan de hypotheek dan huurders aan hun huur. (ANP)

Bron: HET PAROOL

Voor zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen bedraagt de bijdrage van de verhuurder ten minste 5.264 euro. Vanaf 1 maart wordt deze minimumbijdrage verhoogd naar 5.327 euro.

De verhuiskostenvergoeding bij renovatie en sloop geldt al voor woningcorporaties. De regeling geldt zowel voor noodzakelijke tijdelijke verhuizing waarbij de huurovereenkomst wordt voortgezet, als voor noodzakelijke definitieve verhuizing waarbij de huurovereenkomst wordt beëindigd.

Wethouder Gerson: 'Er komen door Zoeklicht, een samenwerkingsverband tegen woonfraude, steeds meer woningen vrij voor de mensen voor wie ze bedoeld zijn. Een goede ontwikkeling. Daarbij helpt het middel van de bestuurlijke boete, een nieuwe preventieve maatregel die we sinds 1 januari dit jaar inzetten. Ik ga ervan uit dat deze boete nog meer mensen er van weerhoudt om illegaal een woning te huren of te verhuren.'

Anoniem meldpunt
De gemeente geeft bij het inzetten van de bestuurlijke boete prioriteit aan de meer ernstige overtredingen, zoals het gebruiken van een woning voor criminele activiteiten (bijvoorbeeld wietplantages), woningonttrekking en het faciliteren van illegale onderhuur.
Willy-Anne van der Heijden, manager Vergunningen en Handhaving van WZS: 'Meldingen over vermoedens van woonfraude komen onder andere binnen via het Meldpunt Zoeklicht (telefoon 14020), een anoniem meldpunt voor burgers en professionals. De inspecteurs van onze dienst gaan naar het huisadres om de situatie te onderzoeken. Als ze daar vaststellen dat de goedkope huurwoning bijvoorbeeld voor veel geld wordt doorverhuurd aan Oost-Europeanen, of dat de woning wordt gebruikt als illegaal hotel, dan maken ze daar een proces verbaal van op. De doorverhuurders of eigenaren die hier fout bezig zijn krijgen dan een boete, die per keer kan oplopen tot 18.500 euro. En terecht, zij maken immers misbruik van de moeilijk positie van woningzoekenden en huurders in Amsterdam.'

Voorbeeld: doorverhuur met winst
Een voorbeeld. Mevrouw X. huurt een woning voor 329,82 euro van een particuliere eigenaar. Zij verhuurt deze woning voor veel geld door aan buitenlanders. Over deze situatie wordt melding gedaan bij Meldpunt Zoeklicht.
Inspecteurs van WZS bezoeken het woonadres. De onderhuurder verklaart dat hij met twee andere personen de woning bewoont en dat hij 1000 euro per maand contant betaalt aan de echtgenoot van mw. X. Er is hier sprake van doorverhuur met winstoogmerk. Dat betekent een bestuurlijke boete van 12.000 euro.
Voordat de boete wordt opgelegd, nemen de inspecteurs contact op met de eigenaar. Deze heeft de huur met mw. X. opgezegd wegens wanprestatie. De woning is namelijk in gebruik gegeven aan derden zonder toestemming van de eigenaar/verhuurder.

Preventief middel
De bestuurlijke boete geeft lik op stuk op de woningmarkt. De gemeente verwacht dat de mogelijkheid om hoge boetes op te leggen een grote preventieve werking zal hebben.

De boetes
In de nieuwe Regionale Huisvestingsverordening staan de volgende boetes:

• 340 euro voor een onderhuurder, die zonder huisvestingsvergunning op de woning woont
• 3.000 euro (en bij herhaalde overtreding 4.500 euro) voor een huurder die zijn woning zonder huisvestingsvergunning doorverhuurt zonder dat winst is gemaakt
• 12.000 euro (en bij herhaalde overtreding 18.500 euro) voor een huurder die zijn woning zonder huisvestingsvergunning doorverhuurt als wel winst is gemaakt
• 6.000 euro (en bij herhaalde overtreding 9.000 euro) voor een eigenaar die zijn woning zonder huisvestingsvergunning verhuurt
• 12.000 euro (en bij herhaalde overtreding 18.500 euro) voor het zonder vergunning onttrekken van een woning aan de woningvoorraad

Meer informatie
Op de website van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven staat meer informatie over de bestuurlijke boete en over de regels rond huren en verhuren van (koop)woningen. Daar staat ook de volledige tekst van de Regionale Huisvestingsverordening.
Overigens was de Amsterdamse aanpak van woonfraude in 2009 redelijk succesvol, volgens de dienst.

Voor energiezuinige woningen kunnen corporaties straks maximaal 44 punten bijtellen op basis van het energielabel; nu is dat maximaal 28 punten voor verwarming en isolatie. De nieuwe systematiek zit zo in elkaar dat vooral de sprong naar B-label extra wordt gewaardeerd. Naar schatting heeft zo’n 13 procent van de corporatiewoningen een energielabel B of hoger.

Een enkele corporatiebestuurder sprak eerder de vrees uit dat het energielabel de Amsterdamse corporaties vele miljoenen aan huurderving gaat kosten, maar de meeste corporaties kunnen nog geen doorrekeningen presenteren. Bij Eigen Haard kost de WWS-wijziging de corporatie 47.000 punten op de totale woningportefeuille. Dat is een theoretische totale huurderving van 3 miljoen euro op jaarbasis.

Het Stedelijk Bureau Wijksteunpunt Wonen Amsterdam heeft een berekening losgelaten op de ruim 2073 woningen die zij in kaart hebben gebracht bij huisbezoeken. Het gemiddelde huureffect op de 327 woningen daarvan met een energielabel blijkt gering: de maximaal redelijke huur van die woningen stijgt met gemiddeld vier euro per maand. Per individuele woning kunnen huren wel flink stijgen of dalen: de maximale huur van B-label woningen stijgt gemiddeld 90 euro (18,5 punt); die van F-label woningen zakt bijna 40 euro.
Woningen zonder energielabel krijgen punten toegekend op basis van het bouwjaar, waarbij woningen ouder dan 1976 al direct in de laagste categorie G vallen (0 punten). Dat leidt volgens het onderzoek van het Wijnsteunpunt Wonen (1751 woningen) tot een gemiddelde verlaging van de maximale huurprijs van 27,50 euro. Ingrid Houtepen van het Stedelijk bureau: “Een fictief energielabel leidt in Amsterdam dus meestal tot een verlaging van de maximaal redelijke huur. Het loont voor een eigenaar vrijwel altijd direct om een energielabel aan te vragen.”

Overigens geldt het nieuwe WWS tot 2012 alleen voor verhuringen vanaf 2008 én nieuwe verhuringen van woningen met een officieel energielabel. Voor de meeste huurders verandert er dus niets per 1 juli.

bron: AFWC

Het zogeheten Vereveningsfonds van de gemeente kampt door negatieve ontwikkelingen op de vastgoedmarkt met grote tekorten. De verminderde vraag naar kantoren lijkt zelfs van structurele aard, schrijft directeur Jan Hagendoorn van het Ontwikkelingsbedrijf. Stevige maatregelen zijn volgens hem nodig. Voor 2014 dreigt een tekort van meer dan 300 miljoen euro.

Om het fonds weer gezond te maken is een bezuiniging nodig van minimaal 366 miljoen euro. Eerder al werd besloten nieuwe bouwprojecten zoveel mogelijk te beperken, maar dat levert onvoldoende op. Vandaar dat een ambtelijke werkgroep naar andere bezuinigingsmogelijkheden heeft gezocht. Amsterdam steunt nu nog op allerlei manieren de totstandkoming van sociale woningbouw, maar daar is de gemeente niet toe verplicht.

Drastische beperking van sociale nieuwbouw kan er op termijn wel toe leiden, dat Amsterdam onvoldoende betaalbare woningen heeft. De definitieve bezuinigingen worden overgelaten aan het nieuwe gemeentebestuur.

Lees het verslag (in pdf).

Dit initiatief is een samenwerking van de huurdersverenigingen uit de samen te voegen stadsdelen van Amsterdam West. Met dit debat willen zij de aandacht vestigen op de problemen en bewoners de gelegenheid bieden om de politici te vragen hoe zij denken die problemen te kunnen aanpakken.

Het debat wordt geleid door PETER LANKHORST. Aan het debat zullen de lokale kopstukken van de belangrijkste politieke partijen deelnemen; namelijk: RUTGER GROOT WASSINK (GroenLinks), GODFRIED LAMBRIEX (PvdA), GHABI CHOMA (SP), WERNER TOONK (VVD) en iemand van D66. Zij zullen aan de tand worden gevoeld over de resultaten die hun partijen na de vorige verkiezingen in 2006 tot 2010 hebben geboekt op het gebied van Wonen èn over hun woonvisies en concrete woonplannen voor dit jaar en de volgende jaren.

“Op grote schaal worden sociale huurwoningen in West gesplitst om te verkopen en ondertussen staan er koopwoningen gewoon leeg.”, zegt de Huurdersvereniging Westerpark. “En ondertussen is er woningnood”, voegt de Huurdersvereniging De Baarsjes/Bos en Lommer toe. “Jongeren komen het huis niet uit, want wie kan er met deze wachttijden nog ooit een woning bemachtigen?” Bij de Huurdersvereniging Oud West weten ze daar alles van, maar ze zien nog andere problemen: “Met de vergrijzing dreigt een tekort aan ouderenhuisvesting te ontstaan en het blijkt vaak moeilijk bestaande voorraad aan te passen aan de behoeften van ouderen.”

Deze kwesties zullen onderwerp van debat zijn op donderdag 11 februari in het Sieraad. Op de agenda staan de volgende thema’s:

• De leegstand, het splitsen en de verkoop van huurwoningen
• Meer en betere woningen voor ouderen en jongeren
• Betere toegankelijkheid van de woningmarkt voor kwetsbare groepen

Het debat vindt plaats op donderdag 11 februari 2010 van 20 tot 22 uur (inloop 19.30 uur) in de Trouwzaal van Het SIERAAD aan de Postjesweg 1.

Mensen met een laag inkomen en kwetsbare gebieden, zoals achterstandswijken, worden de dupe van de veranderingen. Dat staat in een rapport dat G32-voorzitter Jan Hamming donderdag heeft overhandigd aan minister Eberhard van der Laan van Wonen, Wijken en Integratie.

Volgens de G32 staan de veranderingen in de woningmarkt op stapel, omdat de woningmarkt momenteel „op slot zit”. „Vraag en aanbod zijn niet op elkaar afgestemd”, zeggen de 32 steden.

Randvoorwaarden
De groep steden stelt in het rapport voor de minister een aantal randvoorwaarden bij de verwachte wijzigingen op de woningmarkt „om zwakke groepen en gebieden te beschermen”.
De G32 wijst er in het rapport bijvoorbeeld op dat er regio's bestaan waar de vraag naar woningen het aanbod overstijgt en dat in andere regio's het aanbod juist groter is dan de vraag.
De verschillen per regio zullen na de genoemde veranderingen alleen maar groter worden, aldus een woorvoerder van de G32.

Compenserende maatregelen
De steden willen daarom dat de overheid 'compenserende maatregelen' neemt zoals het betaalbaar houden van (huur)woningen, en het omzetten van koop- naar huurwoningen.

De G32 is een groep van 32 steden met een inwoneraantal boven de 100.000. Steden als Groningen, Alkmaar en Tilburg zijn hierin vertegenwoordigd. De grootste vier steden van Nederland, Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, maken geen deel uit van de G32.

© ANP

Dat blijkt uit informatie van de Dienst Wonen Zorg en Samenleven, meldt Het Parool zaterdag. Vorig jaar gingen 4125 van de 9400 sociale huurwoningen naar daklozen, drugsverslaafden, jonge moeders met problemen en onderwijzers. Ook politieagenten, verpleegkundigen en mensen die vanwege sloopplannen hun huis moeten verlaten kunnen met voorrang een woning krijgen. De gemeente streeft ernaar om het deel woningen voor zogeheten urgenten onder de veertig procent te houden maar sinds 2007 ligt het daar al boven.

De gemiddelde wachttijd voor doorstromers is tussen 2007 en 2008 van 14 tot 15 jaar gestegen. Voor starters van 6,2 tot 6,7 jaar.

Bron: AT5

Waar mogelijk blijft de eis gehandhaafd dat de eigenaar van eengekraakt pand alleen hulp van de sterke arm krijgt als hij aantoonbaar een bestemming voor de ruimte heeft.
In het initiatiefwetsvoorstel van CDA, VVD en ChristenUnie wordt bepaald dat bij kraken in alle gevallen direct tot ontruiming moet worden overgegaan, hetgeen in de Amsterdamse situatie zou betekenen dat de ME zo'n beetje dagelijks in actie moet komen. Justitie en gemeente, die nu, zoals deze week, drie tot vier ontruimingsrondes per jaar laten uitvoeren, voelen daar heel weinig voor, omdat het eenenorme aanslag is op de capaciteit van de politie en omdat op die manier actief wordt meegewerkt aan leegstand.

De eis tot hergebruik blijft in principe het uitgangspunt, zegt een woordvoerder van burgemeester Job Cohen. „We ontruimen niet voor leegstand, dat is goed gebruik in Amsterdam, al was het maar op pragmatische gronden, omdat zo'n pand dan meteen weer gekraakt wordt. Maar als directe ontruiming bij wet wordt geregeld, plaatst dat Amsterdam wel voor een probleem. Je moet natuurlijk de wetgever volgen, maar het helpt ons niet.”

Officier van justitie Otto van der Bijl is terughoudend als het gaat om de vraag of de huidige ontruimingsroutine onder de nieuwe wet gehandhaafd zal blijven. „Wij zijn nu niet aan zet.'' Hij denkt wel dat voor zowel gemeente als justitie een zekere mate van bewegingsvrijheid zal blijven bestaan. „De burgemeester kan invloed uitoefenen op het tijdstip van ontruiming, als die bijvoorbeeld implicaties voor de openbare orde heeft. Maar ook het Openbaar Ministerie houdt de vrijheid keuzes te maken. Ook nu maken we keuzes, omdat je onmogelijk elk misdrijf kunt vervolgen waarvan aangifte wordt gedaan. Maar het is te vroeg om te zeggen wat onze opstelling zal zijn.”

De Amsterdamse kraakwereld boekte deze week in de Ruyschstraat twee opmerkelijke succesjes: café Het Boek op nummer 42 werd door de politie teruggegeven aan de krakers, nadat een knokploeg van een man of vijftien de aanwezige kraker op straat had gezet. De knokploeg werd aangehouden, maar er zijn wel afspraken gemaakt om in overleg te komen.

De door de huurder gevraagde ontruiming van café Magenta, iets verderop, werd door de rechter in kort geding afgewezen, omdat niet aannemelijk was gemaakt dat er serieuze plannen zijn met het pand, dat aantoonbaar twee jaar leegstond.

Kraakadvocaat Rahul Uppal, die in deze twee zaken optrad, is erg benieuwd wat de driehoek met het te verwachten kraakverbod zal doen. Hij verwacht dat ook in de toekomst niet ontruimd zal worden als de eigenaar geen heel duidelijke plannen heeft. „Wat ik hoor, is dat de burgemeester wil vasthouden aan een paar ontruimingsrondes per jaar, zo'n beetje de situatie van nu, en dat een kraakverbod aan de Amsterdamse praktijk niet veel zal veranderen. Elk arrondissement heeft z'n eigen prioriteiten. Amsterdam heeft ook z'n eigen problemen: er is veel leegstand, vooral in kantoorpanden, en er is een nijpend tekort aan betaalbare huurwoningen.” (ALBERT DE LANGE)

Bron: HET PAROOL