voorpagina

De LSVB heeft een inventarisatie gedaan onder studentensteden waaruit bleek dat er in totaal tussen 20.000 en 30.000 studentenkamers te weinig zijn. De minimale wachttijd voor een kamer is een jaar. De cijfers zijn afkomstig van gemeenten. Volgens LSVB-voorzitter Sander Breur heeft de overheid tien jaar geleden bij het opstellen van een actieplan om kamernood tegen te gaan een foute inschatting gemaakt.

De overheid ging er indertijd van uit dat het aantal studenten zou groeien met 60.000 in tien jaar, maar dat werden er 120.000

, aldus Breur. De grootste kamernood heerst volgens de cijfers van de LSVB in Amsterdam, Leiden, Delft en Nijmegen.

© ANP

Iemand die naar de huurcommissie stapte kreeg van de eigenaar te horen ‘dat hij het leven van de huurder tot een hel gaat maken en dat hij ook mensen kent die dat voor hem willen doen’. Bij andere huurders die hun huur probeerden aan te vechten werd de cv verwijderd, terwijl het buiten 10 graden vroor.  

Intimidatie
In 2009 kwamen er 619 klachten binnen bij het Meldpunt, tegen 541 in 2008. “De samenleving wordt er niet zachter op en dat merk je ook in het gedrag van sommige verhuurders”, aldus consulent Ramón Donicie. “Er valt heel veel geld te verdienen en de huurder zit dan vaak in de weg. Soms neemt de eigenaar drastische maatregelen: sluit de nutsvoorzieningen af, of stuur iemand langs. Je hebt huurders die dan eieren voor hun geld kiezen. Een enkele keer worden huurders zelfs gewoon op straat gezet.”

Bos en Lommer
Ook uit Bos en Lommer kwamen veel klachten. Voor een deel komt dit doordat hier recent splitsingvergunningen waren afgegeven. Eigenaren moeten dan werkzaamheden aan de woning uitvoeren, waarbij huurders soms ‘in de weg zitten’. Een andere verklaring voor de vele klachten in Bos en Lommer is dat Hugo S. – in 2008 gekozen tot huisjesmelker van het jaar – hier woningen had. Zijn huurders waren ‘grootafnemers’ van het meldpunt, aldus Donicie.  

Eerste hulp
Het Meldpunt, een onderdeel van de Wijksteunpunten Wonen, rapporteert de klachten niet alleen maar biedt ook eerste hulp. “We proberen altijd een paar stappen vooruit te denken, door dossier op te bouwen voor als het tot een procedure komt”, aldus Donicie. “Je gaat vast zaken vastleggen, de huisbaas bellen en brieven schrijven, waarvan eventueel een kopie aan de gemeente of politie wordt verzonden. Dan weten de eigenaren dat ze op moeten passen als ze hun goede naam niet willen kwijtraken. Sommige huisbazen zijn daar gevoelig voor, al heb je natuurlijk ook mensen die zich helemaal nergens iets van aantrekken.” Mocht het tot een procedure komen, dan kunnen huurders via het Meldpunt een beroep doen op het proceskostenfonds.

Bron: nieuwsuitamsterdam.nl

Europees onderzoek
In opdracht van de Europese Commissie hebben Erhan Özdemir en Terry Ward een internationaal vergelijkend onderzoek gedaan naar de woonlasten in Europa: Housing and social inclusion, European Commission, november 2009. Ze hebben hierbij gebruik gemaakt van de EU-SILC (European Union Statistics on Income and Living Conditions).

De onderzoekers hebben gekeken naar de woonlasten in relatie tot het besteedbaar inkomen: de woonlastenquote. Onder woonlasten verstaan ze de kosten van huur (netto huur, energielasten en overige lasten) en koop (hypotheekrente minus aftrek, energielasten, belastingen en verzekeringen en onderhoud). De onderzoekers concentreren zich op armoederisico’s, die zich vooral voordoen bij hoge woonlasten. Het onderzoek vergelijkt de woonlasten vanuit verschillende invalshoeken: huur en koop, inkomensklassen, gezinsamenstelling, leeftijd. Voor Nederland blijft steeds één conclusie eruit springen: de woonlasten in Nederland zijn de hoogste in Europa!

Verlaging woonlastenquote noodzakelijk
Het onderzoek bevestigt de Nederlandse Woonbond in zijn opstelling dat de woonlastenquote in Nederland omlaag moet. De woningmarkt moet beter functioneren door het aanpakken van de prijsopdrijvende hypotheekrenteaftrek, aanbieders en verhuurders op de woningmarkt moeten de kosten fors reduceren, extra investeren in energiebesparing en een zeer gematigd huurbeleid. Bijzondere aandacht is nodig voor de betaalbaarheid van de laagste inkomens door de huurtoeslag op peil te houden.

De Woonbond vindt dat de huurverhoging de komende kabinetsperiode niet meer mag zijn dan maximaal 1% boven de inflatie. In deze 1% zit ook de huurverhoging als gevolg van nieuwe verhuringen (harmonisatie-effect), zodat voor zittende huurders de huren slechts maximaal met 0,5% mogen stijgen. Bovendien is een kleine huurverhoging alleen aanvaardbaar als tegelijk maatregelen genomen worden om de woningmarkt beter te laten functioneren: versobering van de fiscale behandeling van de eigen woning, verbetering van de betaalbaarheid voor de laagste inkomens en extra investeren in de volkshuisvesting. Het geld dat door deze 1% vrijkomt (in vier jaar tijd structureel een half miljard) is nadrukkelijk bedoeld voor extra investeringen. Investeringen die nodig zijn om in de toekomst de woonlasten naar beneden te kunnen bijstellen: sociale nieuwbouw, energiebesparing en aanpakken van de problematiek in wijken en krimpgebieden.

Zie ook hier

„Het college heeft als uitgangspunt dat niet zou moeten worden ontruimd voor leegstand”, staat in de antwoorden te lezen. „Dit betekent dat eigenaren voorafgaand aan een ontruiming moeten kunnen aantonen hoe zij hun pand direct na ontruiming weer in gebruik kunnen nemen.” Ook stelt het college nog geen inventarisatie te hebben gemaakt van alle gekraakte objecten in de hoofdstad.

De VVD-fractie is er niet gerust op dat het college de antikraakwet die 1 oktober in werking treedt daadwerkelijk daadkrachtig gaat uitvoeren, stelt raadslid Frank van Dalen. „Er is een nieuwe wet die kraken illegaal maakt”, zegt hij. „Een nieuwe wet betekent nieuw beleid, ook voor Amsterdam. Zeker omdat die wet nieuwe instrumenten aanreikt om onnodige leegstand tegen te gaan.”

Collegepartij VVD wil dat het college eigenaren van gekraakte panden oproept zich te melden zodat een goed beeld ontstaat van de omvang van deze illegale situaties. Eerder dit jaar namen de Eerste en Tweede Kamer de nieuwe antikraakwet aan. Kraken is daarmee 'crimineel' geworden en dus staat krakers een flinke celstraf te wachten als zij worden opgepakt.

(Bron: ANP)

De Woonbond vindt de korting volstrekt onterecht. ‘De betaalbaarheid van het huren voor de laagste inkomens staat al onder druk’, aldus Woonbonddirecteur Ronald Paping. ‘Bovendien deugt de systematiek niet. Elke keer als er een tekort op de begroting dreigt, worden de huurders die afhankelijk zijn van huurtoeslag de dupe. Bij overschrijdingen door toename van de hypotheekrenteaftrek wordt dit toch ook niet verhaald op de huizeneigenaren?’ De Woonbond dringt bij de politieke partijen in de Tweede Kamer aan om deze korting ongedaan te maken.

Een van de oplossingen zou volgens Voortman zijn om huursubsidie beschikbaar te stellen voor niet-zelfstandige woonruimte. Dat komt studenten tegemoet bij de vaak hoge huurprijzen, en zou tegelijkertijd woningcoöperaties stimuleren om meer woningen voor studenten te bouwen.

Dit voorstel werd al eerder door Voortmans voorganger in de Tweede Kamer, Ineke van Gent, gedaan en moet volgens de politica nu snel concrete vormen gaan aannemen. Daarnaast wijst Voortman op grote hoeveelheden leegstaande kantoorpanden in de grote steden die prima zouden kunnen worden omgebouwd tot woonruimten.

Rechten
Ook zogenaamde huurteams die studenten op hun huurrechten wijzen, kunnen volgens het kamerlid effectief zijn. „Als ze precies weten wat hun rechten zijn, voelen studenten zich ook sterker om maatregelen te nemen en bijvoorbeeld naar een huurcommissie te stappen wanneer ze te veel betalen voor hun kamer.” Uit cijfers van de Vereniging van Universiteiten (VSNU) bleek eerder deze week dat het aantal eerstejaars studenten aan Nederlandse universiteiten wederom is gestegen. Naar schatting beginnen volgende week zon 42.500 mensen, vijfhonderd meer dan een jaar geleden, aan een wetenschappelijke opleiding. Aan de HBO's hebben 110.000 nieuwe studenten zich ingeschreven, 1,6 procent minder dan een jaar geleden.

Aandacht
Voortman wil dat er zo snel mogelijk na het reces een kamerdebat komt over studentenhuisvesting. „Wat ik in ieder geval wil voorkomen is dat we ons iedere zomer opwinden over de problemen en dat de aandacht na september weer helemaal vervliegt. Er moet nu eens een structurele oplossing komen.”

De gemeente Amsterdam heeft dit jaar 750 huizenbezitters die een pied-à-terre in de hoofdstad aanhouden, gesommeerd deze als sociale huurwoning aan te bieden. De sommatie is gebaseerd op het besluit van de Amsterdamse gemeenteraad om leegstand op iedere manier te voorkomen (2006) en op het principe dat iedere woning moet worden bewoond. De betreffende woningen vallen volgens het puntensysteem onder de sociale huurregels, maar er staat niemand ingeschreven op het adres.

Wethouder Ossel vindt het geen probleem dat de sommatie in de praktijk betekent dat de eigenaren de woningen voor maximaal 548 euro te huur mogen aanbieden, terwijl de hypotheeklast voor de woningen in veel gevallen hoger is. ‘Dat is nu eenmaal een consequentie van het puntensysteem’, zegt hij in De Volkskrant. ‘Wij willen de huren voor iedereen betaalbaar houden. Dat is landelijk beleid en daar heb ik geen problemen mee. Wij vinden dat iedereen het recht heeft om in Amsterdam te kunnen wonen.’ De gemeente gaat nu eerst met de eigenaren in gesprek.

UPDATE 25 augustus: tot november a.s. geen handhaving

U heeft er misschien al over gehoord of gelezen: de Europese Commissie heeft de regels voor het krijgen van een sociale huurwoning (netto huur t/m 647,53 euro) veranderd. Vanaf 1 januari 2011 mogen woningcorporaties deze woningen alleen nog verhuren aan mensen met een inkomen tot maximaal 33.000 euro (belastbaar inkomen van het hele huishouden). Verdient u meer, dan kunt u geen aanspraak meer maken op een sociale huurwoning. Uw inkomen wordt gecontroleerd op het moment dat een woning wordt toegewezen.

Wel of niet inschrijven?
Het is belangrijk dat u zelf de afweging maakt of inschrijven bij WoningNet voor u zinvol is. Wanneer uw inkomen hoger dan 33.000 euro is, kunt u vanaf 1 januari 2011 geen sociale huurwoning meer huren. Het kan natuurlijk zijn dat u verwacht dat uw inkomen gaat dalen en dat u over een tijdje wel weer een sociale huurwoning kunt huren. In de tussentijd bouwt u dan inschrijfduur op. Andersom kan het ook zo zijn dat u nu minder dan 33.000 euro verdient, maar dat u de komende jaren meer gaat verdienen.

Meer informatie
Er is nog veel onduidelijk over de praktische uitwerking van de nieuwe regels. Toch vindt de Gemeente Amsterdam het belangrijk u alvast op de hoogte te stellen van deze verandering. Zodra er meer bekend is over de regeling informeren we u verder.

Wanneer het nieuwe kabinet geen beperkte huurverhoging van 1 procent toestaat, drogen de miljardeninvesteringen van woningcorporaties totaal op. Dan kan er over tien jaar geen cent meer worden geïnvesteerd in woningbouw, renovatie en wijkaanpak.
Dat blijkt aan de hand van een zogeheten verdienmodel dat Aedes heeft laten ontwikkelen door wetenschappelijk onderzoeksbureau Ortec Finance. Vorig jaar investeerden de sociale huisvesters nog 11,6 miljard euro in volkshuisvesting.

Dreigende scenario
In een brief aan informateur Ivo Opstelten licht Aedes het dreigende scenario toe. ‘Het woningmarktbeleid moet op de schop. Anders betekent dit een langzame maar zekere dood van de sociale huisvesting in Nederland’, zegt Aedes-voorzitter Marc Calon. ‘Dat is maatschappelijk onaanvaardbaar en niet uit te leggen aan de bijna zes miljoen mensen die in een corporatiewoning wonen.’

Een beperkte huurverhoging kan het Rijk veel geld opleveren. Uit het verdienmodel blijkt dat wanneer het nieuwe kabinet een jaarlijkse huurverhoging van 1 procent boven inflatieniveau toestaat, er jaarlijks 100 miljoen euro de corporatiesector binnenstroomt. Met 100 miljoen euro cash kan circa twee miljard euro worden geleend voor noodzakelijke investeringen in onder andere woningbouw, renovatie en leefbaarheid.

Van die twee miljard aan investeringen vloeit jaarlijks ongeveer de helft terug in de staatskas door belastingen, zoals btw, inkomstenbelasting en overdrachtsbelasting. Eerder pleitte De Woonbond ook al voor een jaarlijkse huurverhoging van 1 procent boven het inflatieniveau.

Staatsschuld
Verder geeft Aedes aan een eigenstandige maatschappelijke verantwoordelijkheid te voelen bij het terugdringen van de staatsschuld. In de brief aan de informateur stelt het bestuur van Aedes vermogen van corporaties, dat veelal vastzit in stenen, lokaal vrij te willen spelen voor extra investeringen in bijvoorbeeld ouderenhuisvesting. Vanwege de oprukkende vergrijzing drukt deze kostenpost via de AWBZ steeds zwaarder op de rijksbegroting.

Het stille vermogen van corporaties zou door geleidelijke additionele woningverkoop beschikbaar kunnen komen. Voor voldoende opbrengsten van die extra woningverkopen is het wel van belang dat vraag en aanbod op de woningmarkt beter op elkaar gaan aansluiten. Daarom dringt Aedes bij het nieuwe kabinet aan op grondige hervorming van zowel de koop- als de huurmarkt.

Zie ook de opvatting van de Woonbond van 16 juli hieronder.
Zie ook het bericht in de Telegraaf hierover.

In een brief (met 3 bijlagen - zie onder) doet de Woonbond de informateurs een aantal bruikbare voorstellen om de huidige tegenstellingen tussen de onderhandelende politieke partijen (VVD, D66, PvdA en GroenLinks) over de woningmarkt te overbruggen. Dat kan door tegelijk en evenwichtig maatregelen te nemen op zowel de koop- als de huurmarkt. Op de langere termijn moet de fiscale bevoordeling van de eigen woning beëindigd worden, overeenkomstig het advies van de Commissie Sociaal-Economische Deskundigen aan de SER. Als de komende jaren de eerste stappen worden gezet om de fiscale bevoordeling van de eigen woning af te schaffen, is de Woonbond ook bereid om gelijk opgaand de eerste stappen op de huurmarkt te zetten die bijdragen aan het beter functioneren van de woningmarkt.

Het aanbod behelst onder meer vier jaar lang een huurstijging van 1 procent boven de inflatie. Dit levert structureel een half miljard euro extra huurinkomsten op. Dit geld moet dan wel worden geïnvesteerd in de volkshuisvesting, zoals energiebesparing in bestaande woningen, nieuwbouw van betaalbare huurwoningen en de wijkaanpak. Hiermee leveren de huurders in Nederland een substantiële bijdrage aan het oplossen van een aantal maatschappelijke problemen en knelpunten op de woningmarkt. Daarnaast doet de Woonbond de suggestie om meer marktconformiteit in het huurprijsbeleid te brengen. Binnen de randvoorwaarde van een totale huurstijging van inflatie + 1 procent kan de jaarlijkse huurverhoging flexibeler worden toegepast, zodat de prijs kwaliteitverhouding wordt verbeterd en het scheefbetalen wordt verminderd.

Drie bijlagen bij de brief:

Bijlage 1: HOUD HUREN BETAALBAAR: Een win-win-win aanbod voor de huursector.
Bijlage 2: Vergelijking woonlasten huurders en kopers
Bijlage 3: Verschil streefhuur/geldende huur bij woningcorporaties in Nederland

Op 7 augustus 2007 is Ymere door de Bewonersvereniging Nellestein (BVN) gedagvaard. De kantonrechter oordeelde op 7 april 2009 al in het voordeel van de BVN en dit vonnis is nu in hoger beroep bekrachtigd.

De Huurdersvereniging Amsterdam (HA) heeft deze rechtzaak met haar Proefprocesfonds financieel ondersteund en is tevreden met de uitkomst. “Deze uitspraak is helder en geeft duidelijk weer dat corporaties niet zomaar allerlei kosten onder de noemer van verhuurkosten aan nieuwe huurders in rekening mogen brengen” aldus vice-voorzitter Mohib Abrari. De uitspraak bevestigt dat het onredelijk is om bijvoorbeeld kosten voor Woningnet via de verhuurkosten aan een huurder door te berekenen. Huurders betalen voor Woningnet al eenmalig € 60,- inschrijfgeld. Het hof ziet geen reden dat Ymere bij een verhuring € 40,- extra Woningnetkosten in rekening brengt.

De strekking van deze uitspraak is voor alle woningzoekenden van belang, hoewel deze zaak alleen gevoerd is voor nieuwe huurders van het Lopikhof. De HA bepleit dat alle Amsterdamse corporaties onmiddellijk na deze uitspraak hun verhuurkosten grondig onder de loep nemen en aanpassen. Er zijn grote verschillen tussen corporaties, maar de meesten brengen in ieder geval de extra Woningnetkosten ten onrechte in rekening. Het gaat in totaal om meerdere tonnen per jaar. Ook huurders met een tijdelijk contract betalen bij Ymere deze te hoge rekening. Hieronder volgt een overzicht van de huidige verhuurkosten bij verschillende corporaties:

Corporatie	Verhuurkosten
Ymere	€ 125,-
Stadgenoot	€ 100,- / 120,-
Eigen Haard	€ 110,-
Rochdale	€ 80,-
De Key	€ 75,-
Alliantie Amsterdam	€ 63,60

Corporaties vinden dure investeringen, zoals aanleg van cv-ketels, in deze verouderde woningen onverantwoord. ‘Schoon, heel en veilig’ is hun uitgangspunt, maar de vraag is of dat voldoende zal zijn om huurders met onderhoudsklachten tevreden te stellen.

Lees hier het hele artikel in NUL20.

NIEUWS

Andere nieuwsbronnen